不動産投資における利回りとは？相場や計算方法をご紹介

不動産投資の物件広告でもよく見かける利回りは、投資用不動産を選ぶ際に参考になる指標です。
今回は、不動産投資を検討されている方に向けて、不動産投資の利回りの種類や相場、計算方法についてご紹介します。
立地や築年数によって異なる利回り相場についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で知っておきたい利回りとは

不動産投資を始める際は、購入する物件を選ぶときの判断要素の1つである利回りについて把握することが必要です。
ここでは、不動産投資における利回りの概要や種類についてご紹介します。

不動産投資での利回りとは

不動産投資の利回りとは、1年間に得られる収益割合の見込みを数値化したものです。
取得費に対して得られる家賃の割合がわかり、利回りの数字が大きいほど得られる家賃収入も多いと考えられます。
利回りを把握せずに不動産投資をすれば、予想とは異なる収益結果となる可能性もあり、不動産投資のリスクも増加します。
しっかりと不動産投資で収益を得るためには、事前に利回りについて確認しなければなりません。
利回りの計算方法には、表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

不動産投資での表面利回りとは

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件購入価格で割ったもので、次のような計算式で算出できます。

表面利回り=年間の家賃収入÷物件購入価格×100
このように表面利回りは簡単に計算できますが、満室の状態で家賃収入を計算していることや、不動産を所有していくための維持費が考慮されていないことに注意が必要です。
物件広告には主に表面利回りが記載されていますので、それらの数字は大雑把な指標であることを知っておきましょう。

不動産投資での実質利回りとは

実質利回りとは、表面利回りに対し年間の固定資産税や火災保険、管理費・修繕積立金など、不動産投資に必要な経費を差し引いて計算した利回りのことです。
不動産投資における実質利回りの計算方法は、以下のとおりです。

実質利回り=（年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（物件購入価格+購入時諸経費）×100
実質利回りで計算すれば、表面利回りに比べてより正確な利回りを知ることが可能です。
そのため、表面利回りが高ければ高いほど良い物件とは限らないことがわかると思います。
不動産投資をする際は、表面利回りだけでなく実質利回りを把握し物件選びをしていきましょう。

不動産投資で知っておきたい利回り相場とは

不動産投資を始めるにあたって、利回りを知ることが重要なのはわかっても、いくらぐらいの利回りが適切なのかわからないという方も多いかもしれません。
ここでは、不動産投資で知っておきたい利回り相場についてご紹介します。

築浅物件と中古物件の利回り相場

利回りの相場は、新築物件であるか中古物件であるかによっても異なり、同じ条件であれば中古物件の方が実質利回りは低くなります。
中古物件では、修繕やリフォーム、ハウスクリーニング代などの初期費用がかかり、その分の収益が少なくなる可能性があるからです。
一方、新築物件の場合は、購入後に修繕することなくそのままの状態で貸し出せるため、初期費用が少なく済みます。
そのため、表面利回りを参考に中古物件を選ぶ際は、同じエリアや面積であっても、新築物件より高い利回りの中古物件を選ぶことが必要です。
都心部の築20年までのマンションの場合では、表面利回りが6%以上あれば高い利回りと考えられます。
築20年以上のマンションの場合は、表面利回りが7%〜8%ほどの利回りであれば、理想的な物件といえるでしょう。

アパートとマンションの利回り相場

アパートとマンションの利回り相場を比較すると、アパートのほうが表面利回と実質利回りともに高くなる傾向があります。
立地や条件が同じ場合でも、アパートのほうがマンションよりも購入金額が低く初期投資を抑えられるためです。
また、アパートと比べてマンションの実質利回りが低いのは、マンションの管理費・修繕積立金などの諸経費がかかることが理由としてあげられます。
ただし、利回りが高いアパートの場合でも、空室が多いときのリスクやアパートの修繕やリフォームに備え、修繕費用を蓄えることが必要です。
そのような理由から、新築アパートの場合は表面利回り8%、新築マンションの場合で6％以上、中古物件ならそれ以上の表面利回りが理想の利回りといえます。

都内の利回り相場は3%台の場合もある

地方都市の場合は都内に比べて物件価格が安いため、表面利回りが高くなる傾向があります。
ただし、地方のエリアによっては空室リスクがあり、利回りが高いからといって良い物件とは限りません。
都内では物件価格が高くなりますが、地方よりも空室が続くリスクが低く、継続して収益を得られる可能性が高まります。
そのため、都内の新築マンションの場合は、3%台でも投資をする方が多くいらっしゃいます。
空室リスクを考慮すると、3%台でも安定して収益を得られる物件を選ぶことも選択肢の1つです。

不動産投資で知っておきたい利回りの計算方法

不動産投資で物件を購入する際は、表面利回りだけでなく実質利回りで計算することが大切です。
具体的な数字を使った利回り計算のシミュレーションをご紹介します。

利回り計算のシミュレーション

2,500万円のマンションを購入し、年間収益が120万円（家賃10万円×12か月）の場合の計算例です。

表面利回り：120万円÷2,500万円×100=4.8%
このように、表面利回りは4.8%であることがわかります。
次に上記と同じ条件で、収益から諸経費を差し引く実質利回りの計算をおこないます。
実質利回りの計算に必要な年間諸経費と購入時諸経費に該当する費用は、次のとおりです。

●年間諸経費：固定資産税、都市計画税、管理費・修繕積立金、光熱費、火災保険料（年払いの場合）など
●購入時経費：登記費用、不動産取得税、印紙代、仲介手数料、司法書士報酬、住宅ローン手数料、団体生命保険料、火災保険（長期一括払いの場合）など

上記の表面利回りの計算と同条件で、年間諸経費が20万円、購入時諸経費が120万円の場合の実質利回りは以下のとおりです。

実質利回り：（120万円-20万円）÷（2,500万円+120万円）×100=3.8%
このように、実質利回りの計算では、表面利回りより1%低くなりました。

利回りだけで判断しないことも必要

利回りは、不動産投資の物件を探すときに大変参考になる指標ですが、利回りだけで物件を選ぶ方法にはリスクがあります。
利回りが高いということは、家賃を相場よりも高く設定している場合があるためです。
高い家賃の物件には家賃に見合ったエリアや設備が求められますが、物件が入居者のニーズを満たしていなければ、空室状態が続くリスクもあります。
利回りが良い場合でも、家賃設定に見合った物件であるか確認するようにしましょう。
また、将来的にどのような修繕や修繕費用がかかるのか把握しておくことも必要です。
築古の物件を購入すれば、給湯器の交換や不具合箇所の修繕などが必要になり、利回りが低くなることもあります。
不動産投資をする際は、修繕やメンテナンスが必要な時期や費用を考慮しながら利回りを参考にすることが必要になります。

まとめ

不動産投資をする際に参考になる利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。
表面利回りには購入後に必要になる経費が含まれていないため、実質利回りも参考にすることがおすすめです。
物件の築年数によっても理想の利回り相場が異なるため、物件の状態を考慮しながら利回りを参考にしましょう。