管理委託会社に賃貸物件の管理を委託するメリットや選び方を解説！

賃貸物件を運営するにあたり、さまざまな管理業務が発生します。
しかし管理業務は多岐にわたるため、業務の負担に悩まされているオーナーは少なくありません。
そのためオーナーの多くは、管理委託会社に業務を委託しています。
そこで、賃貸物件を管理委託するメリットや、管理委託会社の選び方について解説します。

管理委託をする際の賃貸管理の業務内容

賃貸管理を管理委託会社に委託する際は、どのような業務内容があるのかを知っておくことが大切です。
賃貸経営には、次の業務内容があります。

建物の管理

建物を管理する業務内容には、以下のものがあります。

●建物の維持・修繕
●設備の維持・修繕
●敷地内の清掃

不動産は入居者に有無に関係なく、適切な管理を怠れば劣化が急速に進みます。
そのため、日常的な点検や修繕対応などが必要です。
そして、消防設備や上下水道に関する設備などの管理もおこないましょう。
消防設備点検など、オーナーに義務付けられているものもあります。
さらにアパート経営では、室内はもちろんのことエントランスなどの共用部分の管理も欠かせません。
建物や設備を適切に管理すれば、不動産価値の下落も防げます。
そして入居者の満足度にもつながり、空室リスクを減らせるメリットもあります。

入居者の管理

入退去の契約手続きや、入居者の対応などの管理業務があります。
住民トラブルやクレーム対応などの対応も、管理業務に含まれています。
入居者からの申し出内容によっては、即日対応しなければならないこともあるでしょう。
すると、休日や夜間でも対応が必要になるため、賃貸管理の際は注意が必要です。

金銭の管理

賃貸物件の管理業務には、金銭の管理もあります。
月々の家賃回収はもちろんのこと、入居者から預かった敷金も管理しなければなりません。
敷金は入居者からの預かり金であるため、家賃の滞納や通常使用を超えるように損耗が生じているなどの事情がなければ、退去時に全額返還するのが原則です。
そのため、ほかの用途に費消してしまわないよう、適切に管理する必要があります。

賃貸管理の方法

不動産の管理方法には、以下の3つの方法があります。

●自主管理
●管理委託
●サブリース

自主管理は、オーナーが自ら賃貸物件を管理する方法のことです。
たとえば自宅近くに物件を所有しており、不動産投資を専業でおこなっている方には自主管理が向いています。
そして管理委託は、外部の管理委託会社に業務を依頼する方法のことです。
多数の物件を所有している方や、副業で不動産投資している方は、管理委託を活用するケースが多いです。
このほか、サブリースによる管理方法もあります。
サブリースは賃貸物件を丸ごと管理委託会社に貸す方法のことで、貸したあとの管理はすべて借主である管理会社が対応します。
ただし、サブリースは入居者募集も管理委託会社がおこうため、オーナーが入居者を選べないなどのデメリットに注意してください。

賃貸物件を管理委託するメリット

賃貸物件を管理委託すると、次のようなメリットがあります。

管理業務の手間が省ける

管理委託会社を利用すると、手間のかかる管理業務をすべて任せられるメリットがあります。
そのため、副業として不動産投資をおこなっている方にもおすすめです。
また、本業で不動産投資をおこなっている方でも、一部の行もを管理委託することで負担を軽減できるメリットもあります。
たとえば法律の知識が必要となる契約業務や、入居者の審査・家賃滞納時の対応などを委託するといった方法と組み合わせるのも良いでしょう。
日頃の管理や清掃などは自分でおこなうため、賃貸物件の状況を把握しながらも、専門的な知識を求められる場面は管理委託会社に任せられます。

プロのノウハウを学べる

管理委託会社は、不動産管理に関する豊富なノウハウを持っています。
そのため、空室対策やクレーム対応といった、不動産のオーナーが知っておきたい知識を間近で学べるメリットがあります。
そのため、初めて不動産投資をおこなう方も管理委託会社を利用するのがおすすめです。

遠方にある賃貸物件の管理を任せられる

自主管理で賃貸物件を運営する場合、自宅の近くの物件しか所有できません。
しかし管理委託会社を活用すれば、自分で足を運ぶのが困難な遠方にある賃貸物件でも所有できます。
現地にある管理委託会社なら、物件の見回りや急を要するクレーム対応なども任せられるメリットがあります。
また遠方にある物件のみならず、投資拡大により複数の賃貸物件を運用したいときにも、管理委託会社を利用すると良いでしょう。

管理委託するときの注意点

管理委託するときには、以下のポイントに注意してください。

●費用がかかる
●賃貸物件の状況がわかりにくくなる

管理委託には費用がかかるため、その分だけ家賃や共益費に上乗せするなどの対応が必要です。
また、自主管理ではないため賃貸物件の状況がわかりにくくなる点にも注意してください。
必要に応じて管理委託会社へ確認するのはもちろんのこと、定期的に自分の目でも物件の状況をチェックするのがおすすめです。

賃貸物件の管理委託会社の選び方

賃貸物件によって、求められる管理業務の範囲は異なります。
また、管理委託会社によっても提供しているサービスは異なるため、ニーズに応じて選択することが大切です。
そこで、管理委託会社の選び方について確認していきましょう。

業務内容を確認する

管理委託会社を決める前に、まずは必要な業務内容を洗い出すことが大切です。
そのうえで、委託したい業務内容に対応している会社を選択します。
たとえば、物件の管理だけでなく入居者募集も委託したい場合には、仲介と管理の両方に対応している会社を選びましょう。
その物件が所在する地域で長く仲介をおこなっている会社や店舗数の多い会社なら、高い集客力が期待できます。

地域の情報に精通しているか

地域の治安や入居者の属性によっても、必要な管理業務の内容は変化します。
たとえば、セキュリティ面の強化が望ましい物件なら、巡回の頻度を増やすなどの対応が必要です。
その地域に精通している会社なら、地域の特性に合わせた建物の管理や入居者対応をおこなっている可能性が高いでしょう。

迅速に対応してくれるか

入居者から、建物や設備に関する問い合わせがあったときには、迅速な対応が求められます。
管理会社の対応が遅いとクレームに発展したり、退去率が高まってしまったりします。
選び方のポイントとして、定休日でも対応できる窓口があるか、電話やメールなど複数の連絡手段があるかなどを確認してみてください。
このほか、管理委託業務に関する相談時のレスポンスの早さなども、会社の対応力を見極める際の参考となるでしょう。

管理委託費用が高すぎないか

管理委託費用は、一般的に家賃収入の3〜8％に設定されています。
管理委託費用が高すぎると家賃収入を圧迫してしまうため、適切な金額に設定されているかどうかを確認しましょう。
あわせて、費用に見合った管理業務をおこなってくれるのかどうかも選び方のポイントです。
たとえば同じ管理委託費用でも、提供されるサービス内容は異なる場合があります。
また、設備点検には別途で費用が発生するなどの特記事項が設けられていることもあるため注意してください。

まとめ

賃貸物件を管理委託するメリットや、管理委託会社の選び方について解説しました。
管理委託会社を活用すれば、副業や初心者の方でも手軽に不動産投資を始められるメリットがあります。
専業のオーナーでも、管理委託を組み合わせることで不動産投資の幅が広がるためおすすめです。