不動産投資で確定申告が必要なケースとは？必要書類や節税方法を解説

不動産投資を始めるにあたって、確定申告は必要なのか、またどんな書類が必要になのか気になる方も多いと思います。
あらかじめ手続方法や必要書類がわかっていれば、早めに準備がはじめられ、安心して確定申告の時期をむかえられるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資における確定申告の概要や必要書類、節税対策についても解説します。

不動産投資における確定申告とは

不動産投資を始める際は、確定申告が必要なケースや手続きの流れについて確認しておきましょう。

確定申告とは

そもそも確定申告とは、1月1日から12月31日の間に得た所得にかかる税金を計算し、税務署に申告と納税をすることです。
サラリーマンの方で収入が給与所得のみであれば、会社で年末調整をおこなうため、確定申告をする必要がないことがほとんどです。
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類の申告方法があります。
青色申告は、複式簿記による記帳が必要なため手間はかかりますが、特別控除などさまざまな税金の優遇措置が受けられます。
白色申告とは、青色申告をしない方がおこなう申告方法のことで、複式簿記と違い記帳方法はシンプルですが、税金の優遇措置が受けられません。

確定申告が必要な方とは

確定申告が必要な方は、次の条件に当てはまる方です。

●給与以外の所得が20万円を超える場合
●給与収入が2,000万円を超える場合

給与収入が2,000万円を超える場合は、サラリーマンであっても確定申告が必要です。
また、給与以外の副業で得た所得が20万円を超える場合も確定申告が必要となり、不動産投資による収入もこちらに該当します。
確定申告が必要なのに申告しなければ、税金が加算されるなどのペナルティが課される場合もあり注意が必要です。

確定申告をする流れ

青色申告をする場合は、まず青色申告承認申請書と開業届を所轄の税務署に提出することが必要です。
また、e-taxを利用して電子申告をおこなう場合は、電子申告開始届出書を税務署に提出します。
次に、決算書を作成し、確定申告で提出する必要書類の準備をします。
青色申告では青色決算書、白色申告では収支内訳書を作成が必要です。
必要書類を揃えたら、確定申告書Bに必要事項を記入し、申告期限までに税務署に提出する流れです。
確定申告の期限は2月16日から3月15日まで、申告書の提出は直接税務署に届けるか、郵送やe-taxによる電子申告でおこないます。
確定申告書や決算書、収支内訳書などの書類は、税務署で直接もらうか、国税庁のホームページからのダウンロードが可能です。
また、国税庁のホームページ「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、ウェブ上で直接入力して作成できます。
確定申告後の所得税の納付は、確定申告の申請期限内におこないます。
振替納税を希望する場合は、申告から1か月程度先に、指定した口座から引き落とされます。

不動産投資における確定申告の必要書類とは

不動産投資で20万円以上の所得が生じた場合は、確定申告をして所得税を納付することが必要です。
不動産投資で確定申告が必要な場合は、必要書類を確認し確定申告に向けた準備をおこないましょう。

不動産関連書類

不動産投資の確定申告では、不動産売買契約書、売渡精算書、賃貸借契約書、家賃の送金明細書などの不動産関連の書類を準備します。
不動産売買契約書は売主と買主が1通ずつ保有するもので、不動産会社から受け取ります。
売渡精算書とは、不動産購入時に費用の明細として不動産会社から受け取る書類です。
また、借主が入居するときに交わした賃貸借契約書も用意します。
管理会社に家賃の回収を代行依頼している場合は、管理会社から受け取る家賃の送金明細書も準備しておきましょう。

経費関連の書類

経費に計上できる費用の書類も必要書類として用意します。
経費に計上できる費用には、不動産取得税や固定資産税など不動産投資に関わる税金が該当します。
国や地方自治体から送付される納税通知書が必要書類となりますので、なくさないように保管しておきましょう。
また、ローンを利用して不動産投資をした場合は、ローンの金利が経費として計上できますので、ローンの借り入れ表も準備しましょう。
マンションの不動産投資の場合は、管理会社に支払う管理費・修繕積立金も経費として計上できます。
管理費と修繕積立金の領収書は、管理会社に発行を依頼できますので、確定申告前に確認すると良いでしょう。
火災保険や地震保険に加入している場合は、支払った保険料を経費として計上できるため、保険料の領収書や証券を用意します。
損害保険を長期契約で支払っている場合は、その年一年分の保険料を経費として計上することが可能です。

源泉徴収票

不動産投資としての収入の他に給与所得がある場合は、源泉徴収票も必要書類です。
源泉徴収票は、年末調整が終わる時期に会社から発行されます。
源泉徴収票から再計算し、給与天引きにより払いすぎた所得税があれば還付される仕組みとなっていますので、なくした場合は会社に再発行してもらいましょう。

不動産投資で確定申告する際に知っておきたい節税対策とは

不動産投資で利回りを良くするためにも、節税の方法を知って確定申告をおこなうことが大切です。
不動産投資の確定申告に利用できる節税の方法をご紹介します。

減価償却費を経費計上する節税方法

マンションやアパートなどの固定資産は、年数の経過とともに劣化が進み、価値も減少するものと考えられます。
固定資産の価値の減少を数値化したのが減価償却費とされ、不動産投資の確定申告では建物の減価償却費を経費として計上できます。
減価償却費を経費として計上できる期間は、建物の構造により定められた法定耐用年数までとなっています。
構造によって異なる法定耐用年数は、以下のとおりです。

●木造：22年
●軽量鉄骨造：19年
●鉄骨造：34年
●鉄筋コンクリート造：47年

減価償却費を経費計上することで所得税や住民税の節税ができるため、確定申告時に知っておきたい節税方法です。

損益通算による節税方法

損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得で相殺することです。
給与所得がある方なら、不動産投資の赤字を給与で得た所得から差し引くことができます。
たとえば、給与所得による年収が600万円で、不動産投資による赤字が100万円の場合、給与所得を500万円に減らすことが可能です。
赤字運用のときに限って利用できる方法ですが、所得税の節税対策が可能ですので、出費の多い年は損益通算ができないか確認しましょう。
また、不動産投資による赤字がない年でも、減価償却費を引くことで赤字となり節税できる可能性があります。
減価償却費は、実際に出費することなく経費として計上できる費用ですので、節税対策に効果的な方法として押さえておきましょう。
損益通算する場合は、必要書類として会社からもらえる源泉徴収票が必要になります。

青色申告による節税対策

青色申告で確定申告すれば、基礎控除額にくわえて最大で65万円まで所得が控除できるため、所得税の節税が可能です。
また、家族に支払う給与を経費として計上できるため、所得を減らして節税ができます。
他にも損益通算をおこなっても清算できない損失は、最大で3年間に渡って繰り越せるなど、白色申告にはない優遇措置があります。
より多くの経費を計上して節税対策を望む場合は、青色申告での確定申告がおすすめです。

まとめ

不動産投資による所得が20万円を超える場合は、翌年の期限内に確定申告が必要です。
確定申告では、不動産関連の書類や経費関連の書類を必要書類として準備します。
減価償却費や損益通算を利用して、所得税や住民税の節税対策をおこないましょう。