一棟マンションに投資するメリットとは？失敗しないための注意点をご紹介

不動産投資を検討されている方のなかには、収益が大きい一棟マンションへの投資に興味のある方も多いのではないでしょうか。
一棟マンションの投資には、メリットも多くありますが、知っておきたいリスクや注意点もあります。
そこで今回は、一棟マンションへの投資を検討されている方に向けて、メリットやリスク、注意点について解説します。

一棟マンション投資のメリット

ここでは、マンションを丸ごと購入する一棟マンション投資のメリットをご紹介します。

区分所有よりも利回りが高い

一棟マンションに投資するメリットは、区分所有よりも利回りが高いことがあげられます。
一棟マンションの場合、家賃収入が多いため、得られる収益が大きく利回りも高くなるためです。
区分所有の場合は、一部屋ごとに管理費や修繕積立金がかかり、家賃収入の他にも支払う経費を加味しなければなりません。

資産価値が高く評価される

一棟マンションに投資する場合は、区分所有のマンションよりも融資を受ける際の資産価値評価が高くなるメリットがあります。
一棟マンションのほうが区分所有のマンションに比べ、所有する土地の面積が多いためです。
建物は年数の経過とともに劣化し資産価値が減少していきますが、土地自体の価値は下がりにくいと考えられます。
一棟マンションは所有する土地面積が多いため、資産価値評価が高くなり、銀行で受けられる融資額も高くなるのです。

自由な運営が可能

一棟マンションの運営では、区分所有のマンションに比べて自由に運営ができるメリットがあります。
区分所有の場合は、外壁や共有スペースのリフォームをしたくても他の所有者の同意が必要となり、自由に改善できない問題があります。
外観が劣化したまま放置されればマンションの資産価値が低下し、家賃を下げて募集することも必要になるでしょう。
一棟マンションの投資では、自分の好きなタイミングでマンションの改装や修繕をおこなえます。
オートロックや防犯カメラを設置しセキュリティ面を強化したり、宅配ボックスを設置したりなど、住む方のニーズに合わせて物件の付加価値を高めることも可能です。
自由な運営が可能な分、資産価値を維持できるため、入居率や収益率を下げずに所有できるメリットがあります。

空室リスクに耐えやすい

区分所有のマンションの場合、空室となればその月から家賃収入はゼロになってしまいます。
一棟マンションでは、一室空室となっても他の部屋からの家賃収入を得られるため、空室リスクを避けやすいメリットがあります。
毎月継続して家賃収入が得られることは、不動産投資をするうえで、大きなメリットとなるでしょう。

一棟マンション投資のリスクとは

高い収益や利回りが望める一棟マンションへの投資ですが、投資であるからには必ずリスクはつきものです。
一棟マンションに投資を検討する際は、リスクについても確認しておきましょう。

購入金額が高くなる

区分所有のマンションに比べ、一棟マンションに投資する場合は、購入金額が高くなります。
区分所有のマンションが数千万円で購入できるのに対し、一棟マンションの場合は1億円以上の物件も多くあります。
購入金額が高くなる分、銀行のローン審査が厳しくなり、そもそも購入できないケースもあるでしょう。
購入できたとしても多額の負債を抱えることになり、月々の返済額も大きくなります。
一棟マンションに投資するには、高収入の方や十分な頭金を用意できる資金力が求められるでしょう。

維持費が高くなる

一棟マンションでは、修繕やリフォーム費用をオーナーが1人で負担しなければならないリスクがあります。
区分所有のマンションを中古で購入した場合、前の所有者が支払った管理費や修繕積立金は新しい所有者に引き継がれますが、一棟マンションの投資では一から自分で用意しなければなりません。
数年ごとのメンテナンスやエレベーターの点検、設備の交換費用など、メンテナンス費用も高額になる可能性があります。
入居者から苦情があるにもかかわらず改善せずに放置していると、空室が増えさらに収益が悪化し運営が難しくなるでしょう。

災害によるリスク

一棟マンションの投資では、災害によって建物の存続が難しくなった場合のリスクについても知っておかなければなりません。
地震や火災で建物が倒壊し存続できない場合、収入がなくなり負債だけが残るリスクが生じます。
災害によるリスクを回避するためには、火災保険だけでなく地震保険への加入も検討が必要になるでしょう。
一棟マンションに投資をする際は、耐震基準を満たした建物であるか、しっかりと避難経路が確保されているかなど、安全面も考慮した物件選びが必要です。

空室のリスク

一棟マンションの投資は、空室のリスクに耐えやすい面もありますが、空室が多い場合のリスクについても知っておくことが大切です。
一棟マンションに限らず不動産投資には、必ず空室リスクが伴います。
一棟マンションでも空室が多い状態が長く続けば利回りも悪くなり、月々のローン返済にも支障が出る可能性もあるでしょう。
空室が多い状態では、売却をしたいと思ってもなかなか購入者が現れないリスクもあります。
空室リスクを避けるためには、人気のエリアや商業施設が近くにあり住みやすいなど、入居者が見つかりやすく流動性の高い地域を選ぶ必要があるでしょう。

一棟マンションの投資で失敗しないための注意点

一棟マンションの投資で失敗しないためにも、注意点を知って物件選びに役立てましょう。

事前に綿密な収支計画を立てる

一棟マンションに投資では、購入前に綿密な収支計画を立てることが注意点としてあげられます。
一棟マンションは毎月得られる家賃収入も高く、投資をするうえで魅力的に感じられますが、表面利回りだけで安易に購入するにはリスクがあります。
毎月キャッシュフローが出ていても、修繕に備えた蓄えをしていなければ、修繕が必要なときに対応できません。
月々にかかる管理や維持のためのコストだけでなく、数年ごとに必要な大規模修繕に備えた資金計画が必要です。

修繕が必要な時期を把握する

一棟マンションの投資では、修繕の時期を把握することが必要ですが、とくに中古で購入する場合は、物件の状態や修繕の時期を確認することが注意点としてあげられます。
物件の状態によっては、購入後すぐに大掛かりな修繕が必要になる場合もあります。
これまでどのような修繕やメンテナンスがおこなわれてきたか、現在不具合箇所はないかなど、物件の状態をしっかりと確認することが大切です。

管理状況を調べる

一棟マンションの投資では、物件の管理状況を確認することも注意点としてあげられます。
実際に現地に赴き、行き届いた清掃がされているか、放置された不具合はないかなど、しっかりと管理状況を確認しましょう。
エントランスの掲示板に貼られた注意事項を読めば、物件のトラブルがわかる場合もあります。
入居者同士や近隣とのトラブルがないか、滞納している入居者がいないかチェックすることも注意点の1つです。
広告や利回りだけで判断できる情報だけでなく、管理状況からわかる問題点や改善箇所を確認しておきましょう。

まとめ

一棟マンションの投資には、区分所有のマンション投資よりも利回りが高く、自由に運営できるメリットがあります。
ただし、購入資金や大規模修繕などの維持費が高くなるリスクも考慮しなければなりません。
一棟マンションの投資で失敗しないためには、大規模修繕が必要な時期を確認し、綿密な収支計画を立てることが大切な注意点です。