不動産投資における利益の仕組みを理解して資産形成を始めよう！

近年、日本では低金利の状態が続いていることもあり、不動産投資がリスクの少ない投資方法として注目されています。
しかし、きちんと利益を得ることができるのか、不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資における利益の仕組み「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」、それぞれのメリットとリスクについてご紹介します。
不動産投資をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産投資における利益の仕組み！「インカムゲイン」とは？

不動産投資には、利益を得るための仕組みが2種類あります。
まずは、インカムゲインとはどのような仕組みのことなのか、見ていきましょう。

インカムゲインとは

不動産投資におけるインカムゲインとは、簡単にいうと家賃収入のことです。
保有している不動産を他人へ貸す対価として家賃を受け取ることによって利益が得られる仕組みになっています。
1度に得られる金額は少額ですが、借主がいる間は定期的に利益を得ることが可能です。
このような考え方から見れば、近年流行している民泊もインカムゲインと同じような構造だといえます。
ただし、賃貸と民泊では利用者のニーズが異なる点を考慮する必要があるでしょう。
また、不動産の運営をおこなう場合は、管理費・保険料・修繕積立金・固定資産税などの経費がかかることも覚えておいてください。
つまり、家賃がそのまま利益になるわけではなく、厳密にいうと家賃収入からこれらの経費を差し引いた金額が得られる利益ということです。
これらを踏まえ、実際の利益を考える場合には表面利回りではなく、実質利回りを指標にすることが大切です。
実質利回りとは、不動産の収益性について経費も含めて表した指標のことで、実際のお金の流れを把握できます。
一方、表面利回りは計算式に経費を含まないため、大まかな収益性を把握することが可能です。
不動産投資によるインカムゲインで安定性を維持するためには、表面利回りと実質利回りの違いにも注意しておく必要があります。

インカムゲインと税金の関係性

不動産投資によるインカムゲインは、不動産所得という不労所得に該当するため、確定申告が必要です。
不動産所得は、給与や年金などの収入額によってかかる税率が異なります。
利益から経費を差し引いた金額を課税対象として5%から45%の税金がかかることを覚えておきましょう。
ただし、年間の不動産所得が20万円以下の場合は、確定申告をおこなわなくても問題はありません。
経費を差し引いた金額に対して課税されるため、経費に含まれるものはもれのないように計上しておくと節税につながります。

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不動産投資における利益の仕組み！「キャピタルゲイン」とは？

現在の日本における不動産投資での主流は先述したインカムゲインです。
それではキャピタルゲインとは、どのような仕組みのことなのでしょうか。

キャピタルゲインとは

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、簡単にいうと不動産の売却益のことです。
保有している不動産を購入時よりも高い価格で売却することによって利益が得られる仕組みになっています。
バブル時代は地価の上昇が著しかったため、安く購入して高く売るというキャピタルゲインの仕組みと社会情勢が合致していることから、不動産投資の主流はキャピタルゲインでした。
しかし、バブルの崩壊後は地価が大きく下落したため、高い価格での売却が難しくなり、リスクも高くなってしまいました。
このような経緯から現在では、不動産投資の主流はリスクが低いインカムゲインへとシフトしています。
もちろん地価の上昇地域を見極めたり、売手の事情による割安物件を見つけたりすることによってキャピタルゲインを狙うことは可能ですが、初心者では判断が困難です。
キャピタルゲインはインカムゲインと比べて成功すれば大きな利益を得られますが、リスクが高い仕組みだということも覚えておく必要があります。
つまり、キャピタルゲインでは所有する不動産の種類や立地、市況などのさまざまな要因が利益を大きく左右するということです。

キャピタルゲインと税金の関係性

不動産投資によるキャピタルゲインは譲渡所得という不労所得に該当するため、確定申告が必要です。
不動産の売買による譲渡所得では分離課税が採用されるため、給与などの所得とは分けて考えます。
税率は不動産の所有期間によって次のように異なるため、注意しましょう。

●不動産の所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
●不動産の所有期間が5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

なお、所得税率には2037年まで東日本大震災の復興財源のための復興特別所得税が含まれています。
譲渡所得税の場合も売却益がそのまま課税対象となるわけではなく、購入時や売却時にかかった経費を差し引くことが可能です。
そのため、インカムゲインにおける税金と同じように使用した経費をきちんと計上することが節税につながります。
ただし、投資用不動産の売却の場合は、居住用不動産で適用できる3,000万円特別控除などの特例は活用できない点に注意しましょう。

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不動産投資における利益の仕組みのメリットやリスクも把握しよう

ここまで不動産投資における利益の仕組みとしてインカムゲインとキャピタルゲインについてお伝えしてきましたが、最後にそれぞれのメリットやリスクをご紹介します。
インカムゲインとキャピタルゲインでは利益を得るための仕組みが異なりますが、不動産を所有することによって最終的には両方の利益を得られる可能性があります。
それぞれのメリットやリスクを把握して、上手に運用していきましょう。

インカムゲインのメリットとリスク

インカムゲインのメリットは、長く安定した利益を得られることです。
居住スペースとして不動産を提供するため、借主が決まれば長期的な利用が見込めます。
また、家賃は値動きが少ないため、投資によるリスクも低いといえるでしょう。
しかし、空室が発生してしまうと家賃収入による利益が見込めなくなります。
そのため、購入時には立地が良いなどの空室になりにくい不動産を選択することが大切です。
また、インカムゲインを得る際には維持・管理費や税金などの経費がかかり、収益性を把握しづらい側面があります。
修繕費などは突発的に発生するため、計画的な資金繰りをおこなわなければなりません。
このように所有を継続していけば小さな損失があるかもしれませんが、基本的に資産が減るわけではないため、大きな損失が出ることは少ないと考えられます。

キャピタルゲインのメリットとリスク

キャピタルゲインのメリットは、インカムゲインと比べて大きな利益が得られる可能性があることです。
しかし、地価の下落などによって利益を得られないケースもあるかもしれません。
資産価値が下がってしまった不動産は、大きな損失になることもあり得ます。
このようにキャピタルゲインは、ハイリスク・ハイリターンな仕組みであるといえるでしょう。
キャピタルゲインで損をしないためには、社会情勢を見極める力が必要です。

不動産投資で成功するためには？

ここまでを踏まえると、インカムゲインとキャピタルゲインを両方とも成功させるためには、物件探しが重要だといえます。
インカムゲインでは空室をつくらないため、キャピタルゲインでは買主を見つけるために不動産の立地や質にこだわることが大切です。
大切な要素はどちらにも共通しているため、どちらのケースでも選ばれやすい物件を探して運用を成功させましょう。

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まとめ

今回は、不動産投資における利益の仕組み「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」、それぞれのメリットとリスクについてご紹介しました。
インカムゲインとキャピタルゲインでは利益を得るタイミングが異なります。
そのため、どちらの場合でもより大きな利益を得られるよう条件の良い物件を探すことが大切です。