不動産投資におけるフラット35の不正融資に注意！

不動産投資を始める際に気を付けたいポイントの1つが不正融資です。
なかでもフラット35に関する不正融資が2019年に大量に発覚しており、その後も発覚が続いている現状があります。
そこで今回は、フラット35とは何か、不動産投資における不正利用の事件の経緯や不正利用が発覚するとどうなるのかについてもご紹介します。
不動産投資をご検討中の方は、トラブルを回避し、スムーズに運用していくためのご参考にしてみてください。

不動産投資のトラブルに注意！「フラット35」とは？

身近に起きているフラット35に関する不正融資に巻き込まれないためにも、まずはフラット35とは、どのようなローンのことなのか見ていきましょう。

フラット35とは

フラット35とは、名前のように35年間をはじめとする長期固定金利のみを扱う住宅ローンのことです。
独立行政法人住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して運営しています。
長期固定金利のメリットは借入期間中の金利が固定されるため、市況の影響を受けずにすみ、返済計画が立てやすいことです。
一般的に住宅ローンは審査が厳しく、収入の安定度などから総合的に判断されるため、条件によっては希望する融資が受けられないケースもあります。
しかし、フラット35は年収の最低基準がなく、下記のように年収に対する返済負担率を満たしていれば審査を通過しやすいため、一般の住宅ローンに比べてハードルが低く人気です。

●年収が400万円未満の方の返済負担率：30%以下
●年収が400万円以上の方の返済負担率：35%以下

住宅ローンを利用する際、自営業者は一般的に決算書の提出が求められますが、フラット35では不要で直近の確定申告書の収入が判断基準とされています。
このように雇用形態に関わらず利用しやすい点もフラット35のメリットといえるでしょう。
ローンを利用する条件として住宅の技術基準はありますが、保証料が不要、団体信用生命保険への加入が任意なども嬉しいポイントの1つです。

フラット35が利用できるのは居住用住宅のみ

ここまでお伝えしたようにフラット35はメリットが多く、人気もあるため、不動産投資に利用したいと思う方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、フラット35の融資条件は「資金用途が居住用住宅のみ」と定められています。
つまり、フラット35の利用は一般の居住用住宅に限定されるため、不動産投資では利用できないということです。
この事実を知らないまま不正融資に巻き込まれることも大いに考えられるため、注意が必要です。
融資条件のハードルが低く、審査に通過しやすい方が多い点もフラット35が不正融資に利用される一因といえるでしょう。

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不動産投資におけるフラット35の不正利用とは？

先述したようにフラット35は投資用物件では利用ができません。
しかし、フラット35が2018年から2019年に融資申込時の書類の精査や居住実態調査を経て本人に面談をおこなった結果、不正利用が認められた物件が105件もありました。
フラット35の不正利用が大量に発覚したあと、金融機関は融資審査を強化しましたが、朝日新聞の取材によると不正利用はそのあとも続いていた事実が認められています。
それでは、フラット35の不正利用にはどのようなケースがあるのでしょうか。

不正利用につながるケース①自己居住用物件だと偽る

投資用物件には利用ができないフラット35ですが、「フラット35」ということばを出さずに融資を受けるよう誘導されるケースがあります。
このようなケースでは、金融機関に自己居住用物件だと証明するために住民票の移動を促される可能性があるため、注意しましょう。
投資用物件の融資を受ける際は、住民票を移す必要がないことを覚えておいてください。

不正利用につながるケース②数年居住してから運用する

数年居住したあとに賃貸物件として運用することを勧められるケースもあります。
このケースは実際に居住した事実があるため、不正利用に該当しないと思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、フラット35で融資を受けた場合、返済が完了するまでは不動産を人に貸すことは契約違反とみなされ、不正利用に該当します。
当初は貸すつもりがなく、途中から転勤などの事情でやむを得ず貸すことになった場合は、救済措置があるかもしれません。
ただし、不正利用と判断されないように理由を証明できるようにしておく必要があります。

不正利用につながるケース③不動産会社が借金を肩代わりする

不動産会社が借金を肩代わりすると誘導し、フラット35の審査を通過しやすくしたうえで契約させるケースです。
いずれにしても不動産投資用として物件を購入する場合、そもそもフラット35の利用はできないため、不正利用とみなされます。
それどころか新しくフラット35のローンを組むことによって借入額が増えることも考えられるため、注意が必要です。

不正利用につながるケース④すべてを不動産会社に任せる

不動産の契約書は複雑で理解が難しい部分があるかもしれません。
しかし、プロだからと不動産会社に任せきりにしてしまうと不正利用につながる可能性があります。
契約書は一読したうえで、不安があれば事前にしっかりと相談しましょう。

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不動産投資においてフラット35の不正利用が発覚したらどうなる？

不動産投資においてフラット35の不正利用が発覚した場合、どうなるのでしょうか。
不正利用にならないために押さえておきたいポイントについてもご紹介します。

不正利用が発覚したらどうなる？

不動産投資目的と判断され、フラット35の不正利用が認められた場合、基本的には契約違反としてローンの一括返済を求められます。
フラット35の利用を誘導されてトラブルに巻き込まれたような場合でも、責任を負わなければなりません。
一括返済を求められるような事態になれば、同じ金融機関からは今後融資を受けることは難しくなるでしょう。
また、自己資金で一括返済ができない場合は金融機関へ相談し、解決が難しければ任意売却や競売になってしまう可能性もあります。
競売になると裁判所によって物件を強制的に売却され、所有者の手元には売却金が残らないため、注意しましょう。
住宅ローンから不動産投資用ローンへの切り替えができる場合もありますが、一般的に金利が倍になるため、返済額が増えてしまいます。
最悪の場合、警察への通報や損害賠償を請求される可能性もあるため、不動産投資用と一般の居住用のローンは分けて考えておくことが大切です。

フラット35の不正利用のトラブルに巻き込まれないためには？

融資の申請前に次の2つのポイントについて確認しておきましょう。

●フラット35は不動産投資用物件には利用できない
●契約書の内容を精査する

繰り返しますが、フラット35は不動産投資用物件には利用ができません。
そのため、融資を申請する際に「自己居住用」だと発言するよう促された場合などは、とくに注意が必要です。
また、契約書の内容は面倒でも精査し、疑問点や不安点などをなくしたうえで融資を申請しましょう。
契約を締結したあとでは、手数料の問題などでトラブルになってしまう可能性もあります。

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まとめ

今回は、フラット35とは何か、不動産投資における不正利用の事件の経緯や不正利用が発覚したらどうなるのかについてもご紹介しました。
審査がとおりやすく安定した返済が可能なメリットの多いフラット35ですが、不動産投資での利用はできません。
不正利用によるトラブルを回避して不動産投資を成功させるためにも、知識を深めて慎重に融資の申請をおこなうことをおすすめします。