賃貸経営のベランダ喫煙！喫煙によるトラブルとその対策を解説

賃貸経営で気を付けておきたいことのひとつに、入居者によるベランダ喫煙への対応があります。
ベランダでの喫煙は、ほかの部屋からクレームが生じる場合もあり、トラブルに発展させないためには適切な対処が必要です。
そこで今回は、賃貸経営のベランダ喫煙はなぜダメなのか、またよくあるトラブル事例や対策について解説します。

賃貸経営のベランダ喫煙！なぜベランダ喫煙はダメなのか

近年では、敷地内を全面的に禁煙にし、賃貸経営をされるケースも増えています。
まずは、なぜベランダ喫煙はダメなのか、その理由から解説します。

ベランダでの喫煙がダメな理由とは？

入居者のなかにはベランダをプライベートなスペースの一部ととらえ、専有部として認識されているケースも少なくありません。
そのため、入居者からすると、「なぜベランダで喫煙してはいけないのだろう」と感じる方も多くいます。
これには、賃貸経営の予備知識としても押さえておきたい「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が関係しています。
区分所有法では、ベランダを専有部ではなく「共用部」と定めています。
なぜかというと、ベランダは、万が一の火事や災害が起きたときには居住者の避難経路として機能する部分だからです。
くわえて、ベランダは建物全体の外観にも影響する要素として考えられています。
しかし、日常的にベランダを利用するのが入居者であるため、権利が設けられていることも覚えておく必要があります。
ベランダは、廊下やエントランスといったほかの共用部とは異なり、部屋を使っている入居者に専有使用権が認められています。
つまり、入居者はその部屋に付いているベランダを優先的に使うことができるけれども、専有部と同じように自由に使うことはできないというわけです。
たとえば、ベランダでは避難経路としての機能を損なわないよう、基本的に大きな荷物を置くことは禁止されています。
喫煙の場合で考えると、賃貸借契約などで定めていなければ、専有部にあたる部屋のなかでは自由です。
しかし、ベランダは共用部であり、専有部である部屋と同様に、自由に喫煙して良い場所と主張しても認められないと考えられます。
賃貸経営をするオーナーや管理組合には、ベランダ喫煙をやめるよう伝えることや、裁判を起こすことが認められています。
入居者の専有使用権であるが、なぜベランダでの喫煙がダメなのかが説明できる知識を備えておくと、賃貸経営をするうえで安心材料になります。

全面禁煙の物件も増えているのはなぜ？

賃貸経営を安心しておこなうには、トラブル回避の防止策を検討することも大切です。
たとえば、ベランダは入居者に使用の自由がある程度認められているため、賃貸借契約を結ぶ際にベランダでの喫煙を禁止事項にしておく方法があります。
しかし、根本的な予防をはかるなら、敷地内を全面禁煙とするのが有効策といえます。
なぜなら、集合住宅での喫煙は周囲に配慮しなければならないものとされており、喫煙そのものは禁止されていません。
そのため禁煙とするには独自にルールを設ける必要があり、近年では敷地内全面禁煙の賃貸住宅も増えています。

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賃貸経営のベランダ喫煙！よくある喫煙トラブル

賃貸住宅における喫煙マナーのトラブルの事例を知っておくと安心です。
ここではベランダでの喫煙に焦点を絞り、トラブル例とともに、裁判になった事例についても解説します。

ベランダに干した洗濯物への影響

集合住宅では隣室のベランダまでの距離が近く、日常的に洗濯物が干してあることも珍しくありません。
そのため、周辺の部屋のベランダに干してあった洗濯物に、煙のにおいが付くといったトラブルがあります。
喫煙時の火種が下の階のベランダに落ちてしまうと、干してあった洗濯物やふとんに引火するリスクとなるため注意が必要です。
火種による危険性がない場合も、上の階から吸い殻が落ちてきたトラブルも見られます。
喫煙の当事者は悪気なく、このような可能性に気付いてないケースもあるため、賃貸経営をする際には気を付けたいポイントです。

受動喫煙

ベランダの喫煙は、受動喫煙もトラブルになり得ます。
トラブルに発展していない場合も、喫煙している周囲の部屋の居住者が配慮している可能性があります。
隣家で喫煙しているときには窓を開けない、あるいは近所づきあいを考えて我慢しているというケースなどです。
安定した賃貸経営のためにも、トラブルや不満が表面化する前に対策を検討することが大切といえそうです。

訴訟に発展した例

賃貸経営をされる方が知っておきたい、ベランダの喫煙トラブルに関する判例があります。
名古屋地裁での裁判で、ベランダでの喫煙をおこなっていた居住者に対する訴えです。
この事例では、ベランダで喫煙する居住者に、上の階の居住者が喫煙をやめるよう何回かにわたって願い入れていました。
しかし、改善や対応が見られないため、裁判に発展したのです。
結果は原告側の勝訴となり精神的損害が認められ、ベランダで喫煙していた居住者には損害賠償として5万円の支払いが命じられました。
賃貸経営でトラブルへの対処をするときには、このような判例があることもふまえておくと良いでしょう。

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賃貸経営のベランダ喫煙！ベランダ喫煙の対策

賃貸経営をするなかで、ベランダでの喫煙に対応するときには、どのような手順で対策を進めるのが良いのでしょうか。
入居者が感情的にならないように、段階を経て対処することが重要です。
具体的には、周知、通知、警告という流れで対策をするのがおすすめです。

①掲示板などでの周知

ベランダでの喫煙への対策として、まずは掲示板などを利用した周知や啓蒙（けいもう）からはじめます。
対策の具体的な方法は、注意喚起や禁止である旨を記載した張り紙の作成と掲示です。
記載する内容には、喫煙へのクレームをおこなった入居者が特定されないように配慮しながら、居住者への迷惑行為になり得ることを伝えます。
日ごろの管理への理解や協力に対する感謝も添えておくことも大切です。
また、賃貸経営をしている物件の美観や印象を損ねないように、張り紙を掲示する場所は絞ることがおすすめです。
掲示板のほかには、エレベーターのなかなど、居住者の視界に入りやすいところが適しています。
対策をはじめるときには、事前に賃貸経営している物件の賃貸借契約書を見て、ベランダでの喫煙が禁止事項になっているかも確認しておきましょう。

②文書での通知

賃貸経営している物件に張り紙で周知しても改善が難しいときには、次の対策として通知をおこないます。
喫煙をおこなっている入居者に向けた文書での通知です。
文書には、物件内でタバコの煙がにおいに対する苦情が発生していることや、ベランダでの喫煙の禁止していることともに、喫煙をしないようお願いします。
通知のなかでも、苦情を申し出た別の入居者が特定されないように注意が必要です。

③ベランダでの喫煙に対する警告

張り紙や文書での通知にも対応が見られない場合には、喫煙している入居者に対し警告をおこないます。
最終的な対策のステップとなるため、ベランダでの喫煙が不法行為にあたる可能性や、法的な手段に出ることを検討していると伝えるのも手です。
なお、賃貸借契約書の禁止事項に含まれていない場合でも、ベランダでの喫煙への訴えを認める前述の判例のような事例もあります。

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まとめ

なぜベランダでの喫煙がダメなのかを説明できると、賃貸経営をするうえで入居者への対応もしやすくなります。
安定した賃貸経営のためには、事前に予防策も検討しましょう。
もし煙などへの苦情が生じた場合には、周知、通知、警告と段階を経ることも大切です。