家を貸すときの賃料査定！重視するポイントと家を貸す方法を解説

転勤や相続などを機に、使わない家を賃貸住宅として貸すことは、大切な資産である不動産の有効活用になります。
家を貸す場合、家賃をどれくらいに設定すればいいのか、悩む方もおおいのではないでしょうか。
今回は、賃貸経営をはじめる際に知っておきたい「賃料査定」とはなにか、また査定に重視するポイントや家を貸す方法について解説します。

家を貸すときの賃料査定！賃貸査定とは

家を貸すことを検討する際、「家賃収入がどれくらいになりそうか」は気になるポイントです。
そこで、理解しておきたいのが、家賃設定の際に参考とされる「賃料査定」です。
まずは賃貸査定とは何か、概要や査定の種類について解説します。

賃貸査定とは？

家を賃貸住宅として有効活用する場合も、不動産投資をはじめる場合にも、必要になるステップが家賃の設定です。
家賃設定のもとになるのが、賃料査定といえます。
賃料査定とは、不動産のプロである不動産会社が賃貸借をおこなう不動産を評価し、適正な家賃を査定することです。
必ずしもその金額で貸し出せると保証するものではありませんが、さまざまなデータをもとにして合理的に割り出されるため、適正な家賃の判断基準になります。
つまり、賃貸経営をはじめるときに賃料査定をすれば、いくらくらいで貸し出せるかをつかむことができます。
賃料査定には、「簡易査定」と「詳細査定」の2つの方法があります。

①スピーディーにわかる「簡易査定」

簡易査定とは、過去の取引事例や周辺エリアの相場など客観性のあるデータに基づいて査定する方法です。
貸すことを計画している家の登記簿謄本や物件写真などを提出し、データとあわせて査定する場合もあります。
事例やデータを根拠にして割り出すため、机上査定ともいわれます。
簡易査定の特徴としては、貸す家の査定を依頼してから、査定額が割り出されるまでがスピーディーであることです。
メールや電話でやりとりできる場合も多いため、早く大まかな査定額を知りたいケースに適しています。

②現地を訪問して割り出す「詳細査定」

詳細査定とは、専門家である不動産会社の担当者が現地を訪れ、貸す家の状態や周辺の環境を調査して査定する方法です。
そのため、訪問査定と呼ばれることもあります。
詳細査定では目視による調査のほか、家の詳細を確認できる書類も用いられます。
具体的には建築設計図や契約書、重要事項説明書といった書類です。
簡易査定と比べると時間は必要ですが、家を貸すことを決めて、より実際の賃料に近い査定額を割り出したいときにも適した査定法といえます。
また、いずれの賃料査定も、収益物件の取引を得意とする不動産会社に依頼することが大切です。
収益物件の取引実績やノウハウを誇る弊社では、はじめて家を貸す方にもきめ細やかに対応し、精度の高い査定をご提案いたします。

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家を貸すときの賃料査定！重視するポイント

賃貸経営をはじめるときには、弊社のような不動産会社にご依頼いただき、賃料査定をおこないます。
賃料査定がおこなわれる際、家のどのような部分がポイントとして確認されるのでしょうか。
ここでは、家を貸すときの賃料査定で注目されるポイントを解説します。

レインズによる類似物件のデータ

賃料査定では、類似物件がいくらくらいの家賃で貸し出され、成約されているかがポイントとして重視されます。
そのため、類似する事例の情報を収集することは大切です。
事例情報の参照元としては、信頼性の高い「レインズ」が活用されています。
レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営をおこなう不動産の情報ネットワークシステムです。
わかりやすくいうと、不動産会社間で用いられる専用のデータベースです。
レインズでは売却を目的とする不動産のほか、賃貸物件の情報も集約されており、賃料査定時にも活用されています。
たとえば、立地や間取り、築年数などの条件で検索して類似物件の事例を調査することが可能です。
とくに、成約事例の情報が重要なポイントで、実際に契約が決まった家賃は、相場に近い金額としてとらえることができます。
ちなみに検索した類似物件は、間取り図などの確認も可能です。
レインズを用いた調査は手間を必要をしますが、賃料査定におけるポイントとなるため丁寧におこなわれます。

物件の状態

家を貸すときにおこなう賃料査定では、物件の状態も重視するポイントになります。
たとえば、建物の向きや階数のほか、日当たりや眺望は良いかなどです。
ほかにも部屋などの劣化具合を見て、家を貸す前に修繕の必要性などがあるかも調査していきます。
貸す家ごとに調査をおこなって個別の状況を加味することで、精度の高い詳細査定が可能です。

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家を貸すときの賃料査定！家を貸す方法

家を貸すときには賃料査定の基礎知識のほかにも、家を貸す方法についても押さえておくことが大切です。
賃貸経営をはじめる大まかな流れは、不動産会社に賃料査定や仲介、管理を依頼し、貸し出す方法を選択して入居者募集を開始します。
家を貸す方法として、3つの方法があり、ご自身にあった方法を選択することをおすすめします。

方法1：賃貸借契約

賃貸借契約は、家賃を毎月支払ってもらい、期間が来たら契約を更新する方法です。
1年以上であれば、契約の期間を設定することが可能ですが、2年ごとに契約更新をするのが一般的です。
賃貸借契約によって貸す場合、借主から更新の要望があれば、家を貸す貸主は拒否するこができません。
借主から解約の申し出を受けた場合に、家が戻る形となります。

方法2：サブリース

サブリースとは、まず家のオーナーが不動産会社に貸し、不動産会社から入居者に貸すという方法です。
不動産会社は、入居者と賃貸借契約を結んで家を貸します。
サブリースのポイントとしては、必要になる管理や維持を不動産会社がおこなうという点です。
利用する場合には、家を貸すオーナーが不動産会社に10％ほどの手数料を支払います。
一般的な賃貸住宅として貸し出す場合よりも毎月の家賃収入は少なくなりますが、一定額がオーナーに支払われます。
また、賃貸経営をはじめるときには、空室により賃料が得られないリスクが気になるかもしれません。
しかし、サブリースの場合は、空室の間も賃料を得られることがメリットです。
契約の期間は2年から5年で設定されることが多く、契約更新のタイミングで賃料の改定がおこなわれます。

方法3：定期借家契約

家を貸すときの3つめの方法は、定期借家契約です。
貸す方が契約期間を決めることができるのが特徴であり、1年未満に設定することも可能です。
さらに設定していた契約期間が満了すると基本的には契約の更新はなく、借主は退去をすることになります。
ただし、貸主と借主がともに合意をした場合には、期間満了後に再契約をおこなうこともできます。
数年後に戻ってくることが予想できる転勤をする場合など、定期借家契約は向いている方法といえます。
一方、契約期間にあわせて退去してもらう必要がなく、借主の借りやすさを優先したいときには賃貸借契約を選択するのも手です。
家を貸す際には、賃料査定をもとに適切な家賃設定をおこない、ご自身にあった方法を選択して貸すことが大切といえます。

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まとめ

家を貸す場合にも、不動産投資をはじめる場合にも、収益物件を得意とする不動産会社に賃料査定を依頼することが重要です。
賃料査定では、取引事例などのデータをもとに合理的に査定額が算出されます。
専門家による査定額をもとに検討すれば、適切な家賃設定がしやすくなるでしょう。