一戸建ての不動産投資とは？メリット・デメリットを解説！

賃貸物件に求められるのは、アパートやマンションなどの集合住宅ばかりではありません。
一戸建てにもニーズがあり、不動産投資では土地や空き家の活用方法として注目を集めています。
そこで今回は、一戸建ての不動産投資の特徴とは何か、メリット・デメリットとともに解説します。

一戸建てでおこなう不動産投資とは？

一戸建て投資とは、一戸建てを賃貸物件として家賃収入を得る不動産投資の方法のことです。
アパートやマンションは建てられない狭い土地でも、一戸建てなら不動産投資できる場合があります。
また、所有している空き家で一戸建て投資をおこなうケースもあるでしょう。

一戸建ての賃貸物件が求められる理由

一戸建ての賃貸物件は、ファミリー層を中心に根強いニーズがあります。
たとえば4人家族の場合、子ども2人の個室と夫婦の寝室を確保するためには、3LDK の間取りが必要です。
しかし賃貸マンションの多くは、2LDKの間取りが一般的です。
そのため、3LDK以上の間取りを求める方にとっては、一戸建て賃貸物件が候補に挙がるでしょう。
部屋数の多い一戸建てであれば、家族間でもプライバシーを重視したライフスタイルを実現できるため、一定の需要が見込まれます。

一戸建て投資の種類

一戸建て投資は、おもに次の種類があります。

都市型
東京近郊などの都市部において、駅から比較的近い一戸建てが都市型に該当します。
不動産投資においては、建物面積が30㎡台から検討の候補に上がるでしょう。
さらに立地などの条件に恵まれていれば、借地や再建築不可物件であっても不動産投資の対象になることがあります。

郊外型
都市型以外のエリアに立地する物件は、郊外型に該当します。
都市型よりも広い50㎡台からが不動産投資の対象となる傾向にあり、駐車場を確保なども求められます。
とくに駅から遠いなど、公共交通機関が乏しいエリアでは、2台分以上のスペースが望ましいでしょう。

一戸建ての不動産投資のメリット

不動産投資において、一戸建ての賃貸物件には次のようなメリットがあります。

利回りが高い傾向にある

一戸建ての賃貸物件は、アパートやマンションと比較して家賃を高く設定しやすいのが特徴です。
供給の多いマンションなどは周辺の家賃相場に影響を受けますが、競合物件の少ない一戸建てであれば、高い家賃設定でも入居者が見つかるケースがあります。
さらに、区分所有のマンションに見られる管理費や修繕積立金などのコストも発生しないため、利回りが高くなることが期待できます。

狭小地・不整形地でも活用できる

不動産投資でアパートを建築するためには、ある程度の広さの土地が必要です。
しかし一戸建てなら、狭小地・不整形地でも建築できる場合があります。
アパートが建てられる広さの土地でも、集合住宅の供給が過剰なエリアでは、一戸建て賃貸物件のほうが競合との差別化を図れるでしょう。
そのため、すでに土地を所有している方は一戸建ても検討してみてはいかがでしょうか。

入居期間が長い

一戸建てを求める入居者は、子どもがいるファミリーが中心です。
一度入居が決まれば長く住んでもらえる可能性が高く、家賃収入が安定します。
そもそも賃貸アパートやマンションよりも供給が少なく希少性が高い点においても、長く住んでもらえる可能性が高いでしょう。
すると、入居時や退去時のリフォームなどのメンテナンスが少なく済むなどのメリットも期待できます。

管理の手間がかからない

一戸建ての賃貸物件には、共有スペースがありません。
そして建物内の日常的な管理や清掃は入居者がおこないます。
そのため、共用スペースのある賃貸アパートと比較して、不動産投資にあたり管理の手間がかからないのがメリットです。

自由度の高い不動産投資が可能

区分所有のマンションの場合、マンションの管理規約により、ペット飼育やリフォームなどが制限されている場合があります。
一戸建てならこれらの制限がなく、自由度の高い不動産投資が可能です。
たとえば、築年数の古い一戸建てをリフォームすれば、安く物件を入手できるでしょう。
また、賃貸物件では人気の低い北側の土地でも、リビングや庭を南向きに配置すれば、方角面におけるデメリットを解消できます。

売却しやすい

不動産投資の最終的な利益が確定するのは、その物件を売却処分したときです。
一戸建てであれば、不動産投資家のみならずマイホームとしての売却も可能です。
条件が折り合えば、そのときの入居者が購入してくれる場合もあるため、アパート経営の不動産投資よりも売却しやすいメリットがあります。
同様に、区分所有のマンションについても、実需向けの需要が期待できるでしょう。

一戸建ての不動産投資のデメリット

一戸建ての不動産投資では、次のデメリットに注意しましょう。

空室リスクが大きい

アパートやマンションのように複数戸ある不動産であれば、満室でなくても一部の部屋からは家賃収入を得られます。
それに対して一戸建ては通常、1棟に対して1件の賃貸借契約となるため、入居者が見つからなければ家賃収入はゼロになってしまうデメリットがあります。
そこで複数の一戸建てに投資するなど、空室リスクを分散させる対策が欠かせません。

修繕や管理に費用がかかる

一戸建ては、区分所有マンションと比較して修繕や管理に費用がかかることがあります。
入居期間が長いと、通常使用であっても設備の経年劣化や故障は避けられません。
すると、退去後のリフォーム費用も高額になることが予想されます。
これらの費用を抑えるため、設備や建具などは規格化されたものを利用するのもおすすめです。
修理や交換が必要になっても、規格化された製品なら代替品を調達しやすいでしょう。

不動産投資ローンを利用できない場合がある

不動産投資ローンの審査では、購入する物件の収益性が重視されます。
そのため、交通アクセスが悪かったり、築年数が古かったりすると、不動産投資ローンの審査に通らない可能性がある点に注意しましょう。
自己資金が乏しい場合には、優位な立地に所在していることの多い区分所有マンションなども検討してみてください。

住民トラブルのリスクがある

一戸建ての不動産投資では、住民トラブルのリスクに注意が必要です。
一戸建てを取得する際は、隣地にどのような住民が住んでいるのかについてもチェックしましょう。
また、越境トラブルが発生することもあるため、隣地との境界線などの権利関係もしっかりと確認しなければなりません。
一戸建て自体に物理的な問題が発生しているときは、入居者を募集する前に解決しておくことが重要です。

管理会社の活用もおすすめ
アパート経営であれば、その建物の入居者は審査によりオーナーが入居の可否を決定できます。
しかし一戸建てでは、周辺の住民を選ぶのは困難なケースがほとんどです。
そのため、思わぬ住民トラブルに発展してしまうこともあるでしょう。
そこで一戸建ての不動産投資では、管理会社を活用するのもおすすめです。
定休日にも相談窓口のある管理会社なら、迅速な対応を期待できます。
また、遠方にある一戸建てで不動産投資する際も、現地対応を管理会社へ任せることが可能です。

まとめ

一戸建てで不動産投資するときに知っておきたい、メリット・デメリットについて解説しました。
マンションといった集合住宅の供給が過剰なエリアでも、一戸建てなら差別化を図りやすい特徴があります。
ファミリーなど長期契約を見込める入居者にも好まれているため、不動産投資で安定収入を得たい場合には、一戸建ての賃貸物件を検討してみてはいかがでしょうか。