ペット可賃貸物件とは？不動産投資のメリットや注意点を解説！

近年、賃貸物件でもペットを飼いたいと考えている方は増えています。
そのため、不動産投資でペット可物件にどのような需要があるのか気になるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資を考えるうえで知っておきたいペット可物件について解説します。

不動産投資におけるペット可物件の需要

不動産投資でペット可物件を検討するうえで、市場にどの程度のニーズがあるのかを把握することが大切です。
一般社団法人ペットフードの協会の「令和　元年全国犬猫飼育実態調査」によると、ペットの飼育意向があるにも関わらず飼えない要因として、住宅事情がもっとも多い回答となりました。
犬・猫ともに、ペット飼育を禁止されている集合住宅に住んでいることを、ペット飼育できない理由に挙げています。
賃貸物件の多くはペット飼育を禁止しているため、このような調査結果になったと考えられます。
ペット可物件の需要に対して供給が少ないため、不動産投資においては競合物件との差別化を図れる要素となるでしょう。

在宅時間の増加によりペットが人気に

2020年より拡大した新型コロナウイルスにより、全国的にステイホームが推奨されました。
従来よりも在宅時間が増えた結果、癒しを求めてペットを飼育する方も増加しています。
一般社団法人ペットフード協会の「全国犬猫飼育実態調査」によると、犬・猫ともに2019年以前と比較し、新規飼育頭数は増加の傾向が見られました。
そのためペット可物件は、今後も広く需要が見込まれる投資物件といえるでしょう。

空室対策としてもおすすめ

すでに所有している投資用物件の空室対策としても、ペット可物件は有効です。
空室期間が長引くと、家賃の値下げなどを検討しなければなりません。
しかし、一度家賃を下げてしまうと再度の値上げは難しく、利回りは悪くなってしまいます。
そこで、ペット可に入居条件を変更するのもおすすめです。
ペット可物件は希少性があるため、家賃を据え置いたまま入居者が見つかる可能性が高まります。

ペット可へ変更する際の注意点

空室対策でペット可へ変更する際、ほかの部屋に入居者がいるきときには注意が必要です。
建物全体を自身が所有するアパートであっても、元からいる入居者はペットがいないことを前提に入居しています。
動物アレルギーをお持ちの方がいる可能性もあり、既存入居者に対しては事前に同意を得ておかなければなりません。
また区分マンションの場合、管理規約によりペット飼育を禁止されている・種類や頭数を制限されていることがあるため、事前に確認しておきましょう。

ペット対応物件との違い

ペット可物件は、あくまでもペットの飼育が可能な物件を意味します。
ペット飼育において便利な設備（ペット用足洗い場、排泄物処理設備、ドッグランなど）が整っているとは限りません。
そのため、不動産投資にあたっては、ペット用の設備の有無についても確認が必要です。
ペット用の設備が整っている場合には、ペット対応物件として入居者を募集できます。
共用エリアや室内の設備が充実していれば、ペット可物件のなかでも、さらなる差別化を図れるでしょう。

ペット可物件に不動産投資するメリット・デメリット

不動産投資において、ペット可物件にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
それぞれの特徴や、不動産投資で知っておきたいポイントとともに確認していきましょう。

ペット可物件のメリット

ペット可物件には、次の3つのメリットがあります。

競合物件との差別化を図れる
前項でご紹介したとおり、ペット化物件は需要に対して供給はまだまだ不足しています。
そのため、競合する物件との差別化を図れます。
このほか、築古や立地が悪い物件なども、ペット可物件にすることで優位性をアピールできるでしょう。

家賃や礼金を高く設定できる
供給が少ないペット可物件は、家賃や礼金を高く設定しても入居者が見つかりやすいのがメリットです。
現行の家賃では入居者が見つからない物件でも、ペット可であれば値下げすることなく入居者が現れるかもしれません。
ただし、デメリットの項でもご紹介しますが、ペットが飼育されていた部屋は汚れがひどくなりやすいです。
家賃などを高めに設定できる一方、原状回復に費用がかかる点に注意してください。

入居期間が長い傾向にある
ペット可物件は、通常の賃貸物件と比較して入居期間が長くなる傾向にあります。
ペット可物件は供給が少ないため、そもそも引っ越しが簡単ではありません。
そのため、転勤などのやむを得ない事情がない限りは長期入居が期待できます。
入退去にともなうリフォーム頻度が少なくなり、不動産投資全体のキャッシュフローが良くなるのがメリットです。

ペット可物件のデメリット

空室対策に有効なペット可物件ですが、次の2つのデメリットに注意が必要です。

原状回復に費用がかかる
ペット可物件にすると、壁や床が汚損しやすく、原状回復に費用がかかるのがデメリットです。
たとえば壁紙は、床から腰の高さまでは傷や汚れが付きやすいです。
そこでアクセントクロスを上貼りすれば、下の壁紙を保護できます。
退去時には汚れたアクセントクロスの張り替えだけで済むため、原状回復にかかる費用を抑えられるでしょう。

ほかの入居者とのトラブルリスクがある
ペット可の物件では、においや鳴き声にまつわるトラブルに注意が必要です。
とくに、途中からペット可物件へ移行する際は、既存の入居者からの同意や入居条件の変更に関する周知が欠かせません。
また、ペットを飼育している入居者同士でのトラブルにも注意しましょう。
飼育しているペットの頭数や種類が異なれば、ペットに対する考え方も異なります。
入居者同士は仲良くなれたとしても、ペット同士の相性が合うとは限らないのも気を付けたいデメリットです。

ペット可物件に不動産投資するときの注意点

ペット可物件を扱う際は、以下の注意点に気を付けて不動産投資を進めていきましょう。

建物全体をペット可物件とする

マンションなどの集合住宅では、建物全体がペット可となっている物件を不動産投資先に選ぶのがポイントです。
一部だけがペット可である場合、既存入居者のなかにはペットの存在を好ましくないと感じている方がいるかもしれません。
住民トラブルの原因となるため、不動産投資にあたっては建物全体がペット可であるかどうかを確認するのが気を付けたい注意点です。

飼育できるペットを規定する

ペット可物件でも、飼育できるペットの種類や頭数を制限することが大切です。
たとえばワンルームマンションでは、大型動物や多頭飼育を認めると室内の状態ははなはだ悪くなります。
このケースでは、小型動物1匹までといった制限が必要になるでしょう。
また、鳴き声やにおい、エレベーターやエントランスの使用方法などによる住民トラブルのリスクもあります。
そこで、不動産投資にあたっては、飼育できるペットの種類や頭数、飼育上のルールについて十分に検討する必要があります。

原状回復の条件を詳細に定める

動物の習性によっては、室内が激しく汚損する場合があります。
たとえば猫であれば、爪とぎにより壁や柱が傷つく可能性が高いでしょう。
そのほかの動物でも、糞尿などにより室内は汚損されます。
そこで、賃貸借契約を結ぶときには原状回復の条件を定め、入居者の同意を得るのが気を付けたい注意点です。
また、原状回復の費用が高くなることを見越して、月々の家賃や敷金の金額を設定することも大切です。

まとめ

近年需要が高まっている、ペット可物件とはどのようなものなのか解説しました。
ペット可物件は空室対策に有効である一方、原状回復に費用がかかるなどの注意点もあります。
そこで不動産投資にあたっては、メリット・デメリットを十分に検討したうえで投資判断をすることが大切です。