事故物件の不動産投資にはどんなメリットがある？投資のポイントを解説！

物件内で孤独死などが発生した事故物件は、不動産としての価値が下落します。
不動産投資においては割安で取得できるため、うまく活用すれば高い利回りを実現できるお買い得な物件です。
そこで今回は、事故物件に不動産投資するメリット・デメリットや、気を付けたい注意点について解説します。

不動産投資で事故物件を購入するメリット

事故物件とは、物件自体に物理的な問題はないものの、居住にあたり心理的瑕疵がある不動産のことです。
そのため、不動産価格は相場より1～3割程度低いことが多いです。
このような事故物件に不動産投資するメリットには、おもに以下の点が挙げられます。

初期投資を抑えられる

事故物件の価格は割安に設定されていることが多いため、不動産取得にあたり初期投資を抑えられるのがメリットに挙げられます。
築年数や立地などの条件が同じ不動産なら、事故物件のほうが1～3割程度やすく購入できるでしょう。
また、事故物件であるかどうかに関係なく、賃貸物件として利用する際はリフォームを実施することが一般的です。
そのため、通常の不動産を取得したときと比較しても、特別な費用が発生するケースばかりではありません。

税金対策になる

投資用不動産の取得にかかった費用は、減価償却により費用計上できます。
減価償却は現金の移動をともなわない経費であるため、会計上の不動産所得が赤字でも、手元の現金は減りません。
さらに副業で不動産投資をおこなっている場合、本業の所得から不動産所得の赤字分を損益通算できます。
そのため、本業の給与所得が高い方などは、不動産投資による税金対策が有効です。

不動産投資で事故物件を購入するデメリット

事故物件は取得価格が安いことからもわかるとおり、なるべく避けたいと考える方が多いのも事実です。
せっかく不動産投資しても、借り手が見つからなければ家賃収入は得られません。
事故物件を購入する際は、次のデメリットに注意しましょう。

借り手が見つかりにくい

心理的瑕疵のある事故物件は、賃貸借契約を締結する際、入居希望者に対して告知義務があります。
どのような事故が発生したのかを正しく伝えなければならないため、告知義務の期間中は借り手が見つかりにくいのがデメリットです。
国土交通省のガイドラインによると、賃貸物件における告知義務の期間は3年とされています。
しかし、事故物件に対する受け止め方は借り手によって大きく異なります。
入居後のトラブル防止にあたって、3年を超えても告知したほうが良いケースもあるため注意しましょう。

利回りが低くなる可能性がある

空室期間が長く続くと、家賃収入が得られず利回りは低くなってしまいます。
家賃を下げて借り手を募集したときも同様で、当初に期待していた利回りにならない可能性が高いでしょう。
そこで事故物件に不動産投資する際は、心理的瑕疵の内容や事故発生からの経過年数を総合的に判断する必要があります。
たとえば、病死や事故死など事件性のないものであれば、事故物件であることをあまり気にしない方も少なくありません。
また、事故の発生から相当の年数が経過しているときも同様です。
このほか、リノベーションを実施して抵抗感を払拭したり、設備を充実させたりするなどして、イメージアップを図る対策もおすすめです。

借り手に対して告知義務がある

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、物件内で発生した死亡事由について、以下に当てはまるものは告知義務がないと考えられています。

●自然死・不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）
●賃貸物件において死亡事由の発生からおおむね3年が経過したもの

言い換えれば、上記以外については借り手に対して事故物件であることを告知しなければなりません。
これを怠ると、入居後であっても借り手から損害賠償などを請求されるリスクがあります。

告知期間終了後も注意が必要
賃貸物件における一般的な告知期間は、3年が目安です。
しかし告知期間が終了しても、インターネットや口コミなどで情報は残り続けています。
借り手が事故物件であることを知らず入居した場合、契約解除を求められたり、短期間での退去に至ったりする可能性があります。
場合によっては損害賠償を請求されることもあるため注意しましょう。
告知が必要かどうか迷ったときには、不動産会社の担当者と相談しながら判断するのもおすすめです。

事故物件に不動産投資するときのポイント

事故物件への不動産投資を成功させるためには、知っておきたいポイントがあります。
物件選びにおいては、次のポイントに注目するのがおすすめです。

心理的瑕疵の程度が低い物件であるか

賃貸物件における心理的瑕疵には、おもに次のものがあります。

●自殺
●他殺
●火災などの重大な死亡事故
●孤独死（自然死・事故死だったが発見までに時間がかかったもの）

心理的瑕疵のなかでも、殺人事件の場合には心理的な抵抗感が大きいと考えられます。
そのため、リノベーションを実施したり設備を充実させたりしたとしても、借り手が見つかりにくい可能性が高い点に注意しましょう。

事故の痕跡やにおいが残っていないか

死亡理由の種類に関係なく、汚れやにおいが残っている場合には借り手が見つかる可能性は低いでしょう。
発見時の状況によっては、通常のハウスクリーニングではすべての痕跡を除去できません。
とくに発覚までに時間がかかったケースでは、壁や床の内部までにおいが染み付いている恐れがあります。
そのため、不動産投資にあたっては特殊清掃やリフォームにより事故の痕跡を取り除けるかどうかがポイントとなります。

リフォームが効果的
たとえ他殺であっても、告知されなければ気が付かないような状態までになっていれば、事故物件でも気にしない借り手は存在します。
そこで、事故が起きた部屋だけは壁紙や床の全面的な張り替えをおこなうことをおすすめします。
特殊清掃で十分なケースも少なくありませんが、壁紙や床を張り替えるだけでも抵抗感を軽減させる効果が期待できます。
また、水回りの設備についても可能であれば取り替えをおすすめします。

事故物件の相場であるか

事故物件の価格は、事故の内容に応じて一定の下落幅があります。

●孤独死：10％〜20％
●自殺：20％〜30％
●殺人：40％〜50％

なお、すべての事故物件が割安な価格設定になっているとは限りません。
好立地や不動産需要の高いエリアに所在している場合には、事故物件であっても高値で取引されることがあります。

インターネットやSNSに事故情報が残っているか

現在では、賃貸物件を探している方の多くはインターネットやSNSでも情報収集しています。
そのため、物件名やエリア名を検索しただけで、事故物件であることが容易に判明する状況でないかどうかを確認しましょう。
その際、事故物件の情報を集めた専門サイトへの記載の有無や、書き込まれているコメントもチェックすべきポイントです。

賃貸物件の需要が見込めるエリアか

事故物件であるかどうかに関係なく、不動産投資にあたっては賃貸物件の需要が見込めるかどうかが重要なポイントです。
たとえば駅までの距離やそのほかの交通機関、商業施設、病院など暮らしに欠かせない施設の充実度合いによっても、不動産の需要は変化します。
再開発により利便性が高まっているエリアも、不動産需要の増加が期待できるでしょう。
このようなエリアは家賃相場が高くなる傾向にあるため、少しでも安い部屋を求めて事故物件を検討する借り手もいます。

まとめ

不動産投資で知っておきたい、事故物件を購入するメリット・デメリットについて解説しました。
適切な物件を選べれば、初期投資にかかる費用を抑えつつ高い利回りを期待できます。
ただし借り手がすぐに見つかるとは限らないため、事故物件に投資する際は資金に余裕があるときに検討するのがおすすめです。