賃貸経営でよくある入居者トラブルの事例と対処法！放置するリスクも解説

賃貸経営でトラブルが発生してお困りではないですか？
家賃滞納や騒音など、賃貸経営には入居者トラブルがつきものです。
問題は放置することなく早期対応が不可欠であると言えます。
この記事では、よくあるトラブルの事例や対処法について解説するので参考にしてください。

賃貸経営でよくある入居者トラブルの事例と対処法

管理する賃貸物件で発生する代表的なトラブルをいくつかご紹介します。
どれも長く賃貸管理されている大家さんなら、よくご存じのトラブルでしょう。
しかし、これから賃貸経営をはじめる方にとっては、問題発生時の対応や解決方法に不安があると思います。
よくある事例と対処法を知っておくことで、冷静な対応が可能です。
なるべく早期解決し深刻な問題に発展する事態を防ぎましょう。

騒音への苦情

入居者同士の騒音トラブルは、代表的な事例のひとつです。
子どもの足音やペットの鳴き声、深夜に騒いだり音楽をかけたりしているなどで、隣接する部屋から苦情が寄せられることがあります。
騒音に関しては、人によって許容範囲が大きく変わるので対応が難しいです。
子どもがいるかどうかによって、他の部屋で子どもが立てる音に対する感じ方が違い、職業などのライフスタイルも影響します。
まずは、どの部屋かを特定しないような形の張り紙などで注意喚起しましょう。
それでも解決しない場合には対象の部屋に出向き、やわらかく苦情が寄せられている事実を伝えてください。
さらなるトラブル発生を防ぐために、苦情を言っている側の住人については伏せておくと良いです。
双方それぞれの言い分をよくヒアリングし、事実確認をおこなうなどの対応の必要があります。
対処するには何度も物件に出向くこともあり面倒に感じるかもしれませんが、オーナーが真摯に対応する姿勢を見せることで、双方が納得し解決するケースもあります。
騒音問題が発生したら、放置することなく対応するようにしましょう。

入居者による家賃滞納

家賃滞納は重大な問題であり、すぐに解決に向けて動く必要があります。
家賃滞納には二つのパターンがあり、「入金するのをうっかり忘れていた」場合と、「家賃を払えない」場合です。
どちらの場合でも、口頭や電話で催促する必要がありますが、うっかりして忘れていた場合にはすぐに入金されるでしょう。
要注意なのは、家賃を支払うお金がなく滞納している方です。
一度家賃を滞納すると、今後おなじようなことが頻繁に起こる可能性や、滞納が数か月にもおよぶ恐れがあります。
電話や訪問による督促で応じてもらえない場合には、連帯保証人に連絡する、内容証明郵便で督促状を送る、強制退去の手続きというように段階をふんでいくしかありません。
強制退去するまでには時間も手間もかかります。
家賃保証制度の利用などで、事前にトラブル対策をしておくと良いでしょう。

賃貸経営で入居者トラブルを放置することによるリスク

入居者による問題が発生した場合には、すみやかに解決に向けて行動することが何より重要です。
問題を放置したり、対処を先延ばししたりしても解決するどころか、さらなる大問題に発展するリスクがあります。
よくあるのは、問題がある住人を放置することにより、他の優良な入居者が退去するケースです。
トラブルの放置は、物件自体のモラル低下や、空室発生のリスクもあるので注意してください。

モラルの低下

住人は他の住人の行動に敏感です。
マナー問題を例にあげると、ゴミ出しや喫煙があります。
ひとりでも、ごみの捨て方のマナーが悪い人がいると、次々に乱雑にごみを捨てる住人が増えていく現象が起こるのです。
共有部分での喫煙に関しても同じく、ひとりのマナー違反を放置すると、いつの間にか喫煙が許されているかのような雰囲気になってしまう恐れがあります。
ごみ捨てや喫煙マナーの悪化は、物件モラルの低下につながります。
優良な住人はモラルが低下した物件から引っ越し、物件に悪い評判がたってしまうかもしれません。
ひとりだけだからと、マナー違反を見て見ぬふりや放置することなく、すみやかに対処するようにしましょう。

収益の低下

入居者による迷惑行為の放置は物件の収益性にも影響します。
騒音やゴミ出し、喫煙などのマナーが守れない住人のせいで、モラルが低下してしまうと住み心地も悪くなるのは明白です。
優良な入居者は次々と退去していき、問題ある住人のみが残ります。
入居者を募集しても、評判が悪い物件だとなかなか満室には至らないかもしれません。
空室が続くと、オーナー側は家賃を下げるなどの不本意な対応をとる必要が出てきます。
いずれにせよ、トラブルの放置が収益性の低下を招くことになると言えるでしょう。

オーナーが責任を負う可能性

過去には、トラブルを放置したとして賃貸人に損害賠償請求が認められたこともあります。
悪質な行為を放置すると、他の入居者に迷惑を及ぼしたとしてオーナー側に責任が発生するかもしれません。
複雑なトラブルが起こった場合でも、管理会社や専門家に相談するなどして放置しないことが大切です。

賃貸経営での入居者トラブルを避けるために検討すべき対策

トラブル回避には事前の対策が有効です。
さまざまな方とかかわる賃貸経営において、入居者による問題をゼロにすることは不可能ですが、事前に対策を講じることはできます。
迷惑行為や問題が起きにくい物件になるよう、契約方法や入居者の選定は慎重におこないましょう。

入居審査

しっかりと入居審査することで、入居者トラブルのリスクを減らせます。
問題が起こってから対処するより、未然に問題発生を避けるという考え方が大切です。
収入状況や職業などである程度の判断ができます。
賃貸オーナーにとっては、少しでも早く入居者を決めて空室を埋めることが重要だとお考えかもしれません。
しかし、入居審査は慎重におこなってください。
問題を起こしにくいと判断できる方に入居してもらうようにしましょう。

保証人の確保

トラブルを避けるには連帯保証人の確保が有効です。
家賃滞納などの金銭的な被害は、連帯保証人に請求できます。
賃貸契約を結ぶ際には、必ず連帯保証人を用意してもらうようにしましょう。
連帯保証人が用意できない場合には、家賃保証会社を利用する方法もあります。
入居者に代わり家賃を保証してくれるサービスで、賃貸オーナーは安心して部屋を貸せます。
保証会社のなかには、オーナー側にさまざまなフォローサービスを提供しているところもあるので、検討してみるのも良いでしょう。

サブリース契約

サブリース契約すると、問題が起こったときの対応から解放されます。
サブリース契約とはいわゆる一括借り上げのことで、サブリース会社がさまざまな業務を一手に引き受ける方法です。
オーナー自ら、入居者の募集や物件の管理をおこなう必要がなく、住人からのクレームに直接対応することもありません。
常にトラブルに対応していたり、物件管理が煩わしく思われていたりする場合には検討してみても良いでしょう。
ただし、サブリース会社との契約には、家賃減額や会社が破綻した場合のリスクもあります。
契約内容には慎重に目を通すようにしてください。

まとめ

賃貸経営では入居者トラブルを避けて通れないため、問題が起こったときには、放置することなくすみやかに対処することが重要です。
また、事前に対策することで問題が起きるリスクを減らせます。
安定した賃貸経営を継続するために、よくある事例や対処法を知っておくと良いでしょう。