マンションの敷地内で起こりうる事故を把握して管理に役立てよう！

マンション投資をおこなう場合、低金利の続く現代社会では、ハイリスクハイリターンの売却益よりも安定した利益を得られる家賃収入を重視する傾向にあります。
昨今のマンション投資で安定した収益性を維持するためには、マンションを適切に管理していくことが大切です。
そこで今回は、マンションの敷地内で起こりうる事故例や事故がもたらす資産価値への影響、事故に備えた管理方法についてご紹介します。
一棟マンション投資をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

マンションの敷地内で起こりうる事故例とは？

マンション投資をおこなう場合、敷地内の事故について想定しておく必要があります。
まずは、敷地内で起こりうる事故例について見ていきましょう。

共用部分における設備の欠損や不備によって起こる事故例

マンションには共用部分と専用部分があります。
共有部分とは、マンションの居住者が共通して利用する専用部分以外の場所のことです。
一方、専用部分とは、居住者が単独で所有している部屋内のことです。
ここでは、共有部分における事故例についてご紹介します。

事故例①外壁の欠損によって通行人が負傷
実際に劣化した外壁のタイルが落下し、通行人が負傷した事例があります。
国土交通省の調査でもこのような危険性がある物件は、全国に多数存在していることがわかりました。
共用部分における事故の場合、原因によって異なりますが、基本的に責任は管理組合（すべての居住者）や管理会社が負います。
このような事例では建築会社の手抜き工事が原因の場合もありますが、多くの場合、不十分な管理状態が原因です。

事故例②エレベーターの不備
エレベーターの不備によって利用者が緊急搬送された事例もあります。
エレベーターによる事故で重症者が出る可能性は低いですが、過去には死亡事故につながった事例も出ています。
エレベーターなどの設備は、異常が発生する前に動作の不具合が見られることも多いでしょう。
エレベーターの場合は、行き先階を飛ばしたり、ドアの開閉を繰り返したりする現象が見られれば、すぐに対応することが大切です。

専用部分における設備の欠損や借主の不注意による事故例

マンションの敷地内では、専用部分でもさまざまな事故例が見られます。

事故例①専有部分からの落下物
借主の不注意による落下物が原因で通行人が負傷した事例があります。
このようなケースでは、落下物の所有者である借主が責任を負うため、管理組合はとおさないのが一般的です。

事故例②借主が原因の漏水
マンションの部屋内で借主が使用しているトイレの詰まりやベランダの水栓の止め忘れなどが原因で漏水する事例もあります。
このようなケースも借主の使い方が原因の漏水のため、被害者側の近隣住民と加害者側の借主で解決する流れです。

事故例③駐車場における接触事故
マンションの駐車場で接触事故が起きる可能性もあります。
敷地内の駐車場は公道に該当しませんが、自動車運転過失傷害罪などは適用されます。
警察に事故の状況をしっかりと伝えて過失割合を明確にすることが大切です。

自然災害が原因で起きる事故例

マンションの敷地内で起こりうる事故例には、自然災害が原因の場合もあります。

事故例①地震による建物の損壊
地震の程度によっては、損壊のほかにも建物が傾いたり、液状化が発生したりする事例が考えられます。
建物の損壊にともなって設備が使用不可になる可能性も高いでしょう。

事故例②暴風雨による設備の破損
暴風雨でマンションが倒壊する可能性は低いですが、設備に影響が出る可能性があることも忘れてはなりません。
実際に暴風で巻き上げられた屋根瓦やシャッターなどが窓ガラスを突き破った事例などもあります。

マンションの敷地内で起こりうる事故が資産価値にもたらす影響

マンションの敷地内で事故が発生した場合、事故の程度にもよりますが、基本的に資産価値は下がってしまいます。
それでは、敷地内の事故で資産価値が下がってしまうのは、なぜでしょうか。

マンションの美観が損なわれてしまうため

マンションの美観は資産価値に大きく影響するといわれています。
とくにマンションの美観で着目されるのは、室内ではなく、マンション全体（共用部分）です。
なぜなら、美観の損失が他者に管理の不行き届きや内部への欠陥を連想させてしまうためです。
このように敷地内の事故によって外観を損なったり、設備の損傷が見られたりすると売却の際に不利になってしまう可能性があることを覚えておいてください。

マンションのイメージの低下も一因

事故の程度が大きいと新聞やニュースに取り上げられる可能性もあります。
そうなれば、多くの方にマンションの良くないイメージが伝わってしまうかもしれません。
たとえば自然災害が原因の事故なら立地条件、共用部分の欠損が原因なら管理体制におけるイメージ低下につながるでしょう。
このように被害内容や事故後のマンションの状況によって異なるものの敷地内で事故が発生すると多少なりとも資産価値は下がってしまいます。
このことを念頭に置いて、マンション投資では、資産価値を守るために事故を未然に防ぐことを考えなければなりません。

マンションの敷地内における事故に備えた管理方法は？

それでは、マンションの敷地内における事故に備えた管理方法についてご紹介します。

事故が起きる可能性がある場所の点検や把握

事故を未然に防ぐためには、経年劣化なども見越して、マンションの状態を把握しておく必要があります。
しかし、とくに専用部分は借主が居住しているため、状態を確認することが困難です。
そこで大切なのが点検や清掃の実施です。
専用部分は定期的に消防設備点検や配水管清掃をおこなうことによって管理していきましょう。
外壁補修などのタイミングの見極めは、建物診断（専門家が建物の不具合を調査すること）によって解決できます。

管理組合向けの火災保険への加入もおすすめ

事故の発生に備えて管理組合向けの火災保険に加入しておくことも大切です。
火災保険には、施設賠償責任保険・個別賠償責任保険・地震保険などのさまざまな事故に対応できる保証を付けられます。
火災保険に加入することによって事故が発生してしまった場合でも、補修費などをまかない美観を保持することが可能です。
ただし、火災保険の対応期間は一般的に5年のため、管理組合の役員が入れ替わった場合は保険内容の確認や見直しをおこないましょう。

それでも事故が発生してしまったら？

さまざまな管理方法で対策しても事故の回避が難しいケースがあるかもしれません。
実際に事故が発生した場合の対応についても覚えておきましょう。

対応①警察に連絡
まずは警察に連絡します。
車両事故の場合は、過失割合の確認や保険を使用する場合に必要な事故証明書の発行手続きをおこなう必要があるためです。
また、落下物による事故などで加害者が不明な場合などは、被害届を出しておくと良いでしょう。
事故による負傷者がいる場合は、救急車も呼びます。

対応②保険会社に連絡
警察への状況説明が完了したら、加入している保険会社にも連絡します。
補償内容を確認し、保険金が出る場合は手続きを進めましょう。

まとめ

今回は、マンションの敷地内で起こりうる事故例や事故がもたらす資産価値への影響、事故に備えた管理方法についてご紹介しました。
マンション投資をおこなう場合、事故の発生が資産価値に影響する可能性を踏まえて管理をおこなっていく必要があります。
定期的な点検や清掃、建物診断などによってマンションの不具合を把握し、事故を未然に防げるようにすることが大切です。