賃貸契約の更新交渉への対応方法は？値上げ交渉やトラブルを解説

賃貸物件の経営において、契約の更新交渉は収益確保のために重要です。
しかし、正しい知識がないと交渉がうまく進まなかったり、トラブルに繋がったりする可能性もあります。
この記事では、賃貸物件の契約における更新交渉への対応方法について解説します。
値上げ交渉や交渉時に起きやすいトラブルについても解説しますので、参考にしてください。

賃貸物件を契約している入居者から更新交渉されたときの対応方法

入居者から更新交渉された場合、必ず受けなければならないのか疑問に思う方もいるでしょう。
交渉された場合は、次に挙げる点について留意して対応してください。

拒否することも可能

入居者は、一定条件を満たすと賃料減額請求権の主張が可能です。
ただし、請求権を行使するには、近隣の類似物件の家賃相場や土地・建物にかかる税金などと現在の家賃を比較し、家賃価格が不相応であると判断される必要があります。
つまり、賃貸物件の経営者は条件を満たさなければ更新交渉に応じる必要はありません。
しかし、交渉を拒否する場合は状況に応じて慎重に検討してからにしましょう。
理由として、安易に拒否すると経営側にとって損になる場合があるためです。
たとえば、入居者の退去後の原状回復費用や家賃交渉後の価格での年間家賃収入などを比較し、どちらが賃貸物件の経営者にとってメリットが大きいかを踏まえて検討するのが大切です。

家賃相場を踏まえて対応

スムーズに更新交渉を進めるならば、近隣にある類似物件の家賃相場を把握しておきましょう。
更新料や築年数、共用設備の充実度なども調査しておくと、さらに交渉を優位に進めやすくなります。
周辺物件の情報を踏まえ、所有する物件のメリットについて入居者に説明すれば、たとえ交渉に応じなくても入居者に納得してもらいやすくなるでしょう。
交渉は、根拠のある情報をもって対応するのがポイントです。

代替案を提案して対応

家賃の価格交渉の代替案を提案して対応するのも1つの手段になります。
たとえば、家賃を値下げしない代わりに、部屋や共用部の設備をグレードアップするなどの代替案を提案してみましょう。
設備投資への費用はかかるものの、引き続き一定の家賃収入を見込めます。
さらに、設備の仕様変更は物件の付加価値も上がるため、周辺の類似物件との差別化にもなるでしょう。
入居者が減れば家賃収入も減ってしまうため、多少費用がかかっても入居者が確保できる方法を選ぶことも賃貸物件の経営には必要なテクニックになります。
賃貸物件の経営は入居者がいて成り立つものなので、交渉時は入居者にとってもメリットがあるように検討するのも大切です。

賃貸契約の更新交渉で家賃の値上げは可能なのか

入居者からの更新交渉に限らず、賃貸物件の経営者も値上げ交渉が可能です。
しかし、家賃価格を上げることは入居者減少による家賃収入の減少のリスクも伴うため十分な検討が必要になります。
そのため、値上げ交渉は次の3点に注意しておこないましょう。

家賃の値上げできる条件は法律で定められている

家賃の値上げは借地借家法で認められており、賃貸物件の運営状況によっては家賃の値上げが可能です。
しかし、値上げする際は以下の条件を満たす必要があります。

●固定資産税や都市計画税などの増税により、賃貸物件の経営の収支に大きな影響が出る場合
●近隣エリアの需要が高まり、家賃相場が上昇した場合
●近隣エリアの家賃相場を低く設定していた場合

条件を満たし、根拠のある情報で入居者から承諾を得られれば、家賃を値上げできます。
ただし、入居者が交渉に同意しないからといって、一方的に入居者を退去させるのは不可能です。
このように、家賃の値上げは賃貸物件の経営者だからといって安易にできるものではないことに注意してください。

値上げ交渉のタイミングは更新時期とずらす

家賃の値上げ交渉は基本的にいつしても問題ありません。
ただし、契約更新時期に値上げ交渉するのは避けましょう。
なぜなら、入居者が交渉に応じずに契約更新できなかった場合、法定更新されてしまうためです。
法定更新とは、契約更新の同意が手続き期限までにもらえなかった場合、交渉前と同条件で契約更新ができるものになります。
法定更新になると、交渉ができなくなるうえに、交渉前と同じ家賃で契約を更新しなければなりません。

値上げの通知は早期に書面で通知

家賃の値上げを決定したら、できるだけ早期に入居者へ知らせましょう。
告知時期に明確な決まりはありませんが、家賃が高くなれば入居者の生活に影響します。
そのため、入居者への配慮として値上げが決まり次第早めに告知し、入居者が契約を継続するか考える時間をつくりましょう。
また、値上げの告知は契約内容に関わる重要な告知なので書面で通知するのがポイントです。
配達証明が付いた内容証明郵便を利用すれば、入居者が知らないなどのトラブルを防ぎやすくなるでしょう。
なお、口頭での告知も可能ですが、入居者と言い合いになるなどトラブルに繋がる可能性もあるためおすすめしません。

賃貸物件の契約において更新交渉中に起きやすいトラブル

賃貸物件の契約の更新交渉中に起きやすいトラブルがあります。
起こりうるリスクについて把握しておき、適切に対処しましょう。

更新時に契約の合意が得られず法定更新となる

賃貸物件の経営者と入居者の間で契約更新の合意がまとまらなかった場合、法定更新になります。
法定更新になると、入居者は更新前と同条件で引き続き物件を借りられるうえに、法定更新には契約期間に定めがありません。
さらに、法定更新したタイミングで更新手続きが終了したと判断されるため、経営側は更新料を請求できなくなることにも注意が必要です。
なお、法定更新は強行規定であるため、貸主は納得ができなくても従うしかありません。
ただし、法定更新後でも交渉を続け、契約内容の調整のうえ、双方が納得できれば合意更新ができます。
合意更新とは、物件の貸主と借主がお互いに新しい契約内容に合意して契約更新するものです。
更新の合意書があれば家賃の改定も可能になります。

更新交渉中の家賃の未払い

更新中のトラブルのなかには、更新交渉がうまく進まず、家賃の未払いが発生した事例もあります。
入居者から家賃の値下げ交渉があったものの、交渉がまとまらずそのまま法定更新となったことをきっかけにトラブルに繋がった事例です。
最終的に交渉した入居者は長期に渡って家賃を滞納したうえに、支払うべき更新料も支払わなかったため、裁判の末、賃貸物件を契約解除となりました。
そのほかにも、家賃を値上げできたものの、納得できない入居者が元の家賃分しか支払わないケースもあります。
このように家賃交渉はお互いが納得しなければトラブルに繋がりやすいため、経営者と入居者がお互いに納得しながら交渉を進める工夫が重要です。
そのためには、更新交渉の内容を議事録として記録しておくのが良いでしょう。
交渉内容や交渉理由などを記録しておくことで、交渉内容の正当性を確認できるだけでなく、家賃の価格設定を見直すきっかけにもなります。
また、何度も交渉を重ねる場合は、交渉内容に一貫性があるかなどの確認も可能です。
経営者と入居者がお互いに納得しながら交渉を進めるために記録を残しましょう。
なお、交渉時は相手が納得しやすい根拠ある情報を提示しつつ、交渉の目的を説明するのがポイントです。

まとめ

賃貸物件の経営において、入居者からの更新時の家賃交渉はいつかは起こりうるものです。
双方が納得しつつ、円滑に交渉を進めるには、正確な情報をもって丁寧に対応しましょう。
トラブルを避けるためにも、日頃から家賃相場や代替案などを調査しておくことが大切です。