不動産投資で狭小アパートが人気な理由とは？メリット・デメリットを解説

近年、都市部を中心に、狭小アパートへの不動産投資に注目が集まっています。
ファミリータイプのアパートと違い、単身者向けの狭小アパートにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
今回は、狭小アパートに不動産投資を検討している方に向けて、狭小アパートの特徴やメリット、デメリットをご紹介します。

不動産投資で狭小アパートが人気の理由とは

不動産投資をするにあたって検討したい、狭小アパートの特徴や人気の理由をご紹介します。

狭小アパートとは

狭小アパートとは、1部屋辺りのスペースが10㎡ほどの狭いアパートのことです。
国土交通省の住生活基本計画によると、「健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準」を、単身者で25㎡としています。
25㎡は畳で15畳ほどですが、狭小住宅の10㎡は4畳〜4畳半程度になるため、国土交通省が推奨する広さに比べてもだいぶ狭いことがわかります。
10㎡の中に浴室やトイレ、キッチンスペースが含まれていれば、さらに居住スペースは狭くなるでしょう。
狭小アパートのターゲットは利便性を求める単身者に限られるため、通勤や通学に便利な都心部に多いことが特徴です。
また、自治体によってワンルームの最低住戸面積が設けられているため、狭小アパートは規制が厳しくないときに建築された中古物件が多くなります。

狭小アパートが人気の理由とは

狭小アパートが入居者から人気の理由は、次のような要因が考えられます。

利便性を求める方の増加
狭小アパートが人気となる背景には、部屋の広さよりも利便性を求める層の増加が要因としてあげられます。
近頃では、通勤や通学にかかる時間を減らし、空いた時間を有意義に使いたいと考える方が増えています。
狭小アパートは都心部の駅から近い立地が多いため、交通アクセスが良いことが特徴です。
周辺には商業施設や飲食店も揃っているため、生活に必要なものはすべて揃い、不便はありません。
また、平均的な広さのアパートよりも家賃を低く設定できるため、若い単身者でも借りやすい特徴があります。
そのような狭小アパートの特徴が、広さより利便性を求める方から注目され、需要が高まる要因となっています。

ミニマムな生活を求める方の増加
近年では、あえて物を持たずにシンプルに生活するミニマリストが増加し注目を集めました。
利便性の良い立地が特徴の狭小アパートは、ミニマムな生活を求める方のニーズにも合致した物件です。
近くには飲食店や24時間営業のコンビニエンスストアがあるため、大きな冷蔵庫を置く必要がなくシンプルな生活を送れます。
交通アクセスが良いので車を持つ必要もなく、車の維持費や駐車場代がかからないメリットもあります。
物が少なければ広い部屋は必要ないため、ミニマムな生活を送ることが可能な狭小住宅に注目が集まっているのです。

狭小アパートに不動産投資をするメリットとは

狭小アパートに不動産投資は、オーナーにとってどのようなメリットがあるのかご紹介します。

坪単価の家賃が高い

狭小アパートは1部屋あたりの家賃が低いため、収益も少ないように感じるかもしれません。
けれども、坪単価で計算すると、広い面積のアパートに比べて狭小アパートのほうが家賃が高くなります。
広い部屋のアパートに比べて部屋数が多いため、空室が出たときの収入減も軽減されるメリットがあるでしょう。

立地によっては高い需要がある

狭小アパートは利便性を求める単身者からの需要があるため、不動産投資をする際には立地に注意する必要があります。
通勤に便利な駅から近い立地や、学生が通学しやすい大学の近くなど、狭小アパートの需要が高いエリアで不動産投資をしましょう。
入居者のニーズを理解して不動産投資をすれば、狭小アパートへの不動産投資で安定して高い収益を得られるメリットがあります。

最大65万円の青色申告特別控除を受けられる可能性がある

不動産投資で青色申告をする場合は、最大で65万円の特別控除を受けられる可能性があります。
不動産投資で65万円の青色申告特別控除を受けるためには、一戸建てで5棟以上の所有か、アパートやマンションなら10室以上を所有していることが条件です。
条件に満たない場合は、青色申告で最大10万円までの控除となるため、節税のためには5室以上を所有しているほうがメリットがあります。
ファミリー向けのアパートやマンションで10室以上を所有するのは難しくても、狭小アパートなら部屋数も多く節税対策にも有効です。

不整形地でも建てやすい

狭小アパートは広いスペースがなくても建てられるため、狭い土地や不整形地にも建てられることが特徴です。
不整形地とは、土地の形が三角や旗竿地などの土地のことで、四角い整形地に比べて低い価格で購入できるメリットがあります。
相場よりも安い価格で購入できる立地の良い不整形地があれば、狭小アパートの建築を検討するのもおすすめです。

狭小アパートに不動産投資をするデメリットとは

狭小アパートへの不動産投資を検討する際は、デメリットについても確認しておきましょう。

入居者の入れ替えが多い

狭小アパートはファミリー向けのアパートに比べ、入居期間が短く入れ替えが多いことがデメリットです。
入れ替えが多い理由には、入居者が若年層の単身者が多いため、転勤や学校の卒業など環境の変化による移動が多いことがあげられます。
また、家賃の低さや利便性の良さが魅力で入居したものの、しだいに手狭に感じて広い部屋に引っ越す方もいるでしょう。
入居者の入れ替えが多いことは、退去率が高いこととイコールのため、不動産投資ではさまざまなリスクが伴います。
退去の後のリフォームが終わるまでの期間や、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入がなくなります。
また、経年劣化による原状回復費用はオーナー負担となるため、退去の度にリフォーム費用がかかることもデメリットです。
次の入居者がすぐ決まれば問題はありませんが、しばらく空室が続いた場合のリスクもあります。

家賃の割にリフォーム費用が高い

狭小アパートは家賃が低いため、原状回復のリフォーム費用が家賃の割に高いことがデメリットです。
狭小アパートではロフトがついているケースも多いため、張り替えるクロスの面積が広く、リフォーム費用が高くなる可能性があります。
不動産投資をする際は、アパートの大規模修繕や退去後の原状回復ための費用をストックしておかなければなりません。
毎月の家賃収入をすべて生活費などに回してしまっては、アパートを維持することができず資産価値も低下してしまいます。
狭小アパートの不動産投資では、家賃の割にリフォーム費用が高いことを理解したうえで、修繕計画に備えることが必要です。

家賃の下落リスクがある

狭小アパートでは、退去率が高い場合に家賃の下落リスクが生じるデメリットがあります。
退去後すぐに入居者が見つからなければ、空室リスクを避けるために家賃を下げて募集することもあるでしょう。
退去の度に家賃を下げていれば、さらに家賃が低くなり収益も減少してしまいます。
家賃の下落リスクを防ぐためには、退去後もすぐに入居者が見つかるような立地選びが重要であることがわかります。

まとめ

狭小アパートとは、10㎡ほどの狭い部屋であることが特徴で、若い単身者の方から人気のある物件です。
狭小アパートは、広さよりも利便性を求める方からの需要が高いメリットがありますが、入居者の入れ替えが多く退去率が高いデメリットがあります。
狭小アパートに不動産投資をする際は、利便性の良い立地選びや退去時に備えた修繕計画を立てることが大切です。