アパート購入時に気をつけるべき私道！権利関係と注意点をご紹介

不動産のなかには接している道路が私道の物件もありますが、公道に接しているときと比べてトラブルが起こりやすくなると言われています。
このため、私道に接している物件を購入する際には、物件の情報を十分に把握するようお勧めしています。
この記事では、不動産投資におけるアパート購入時に気をつけたい私道とは何か、また権利関係や注意点についてご紹介します。

アパート購入時に気をつけるべき私道！私道とは

道路は、公道と私道の2つに大きく分けられますが、まず私道と公道の違いからご紹介します。

概要

公道とは、国や各自治体などの行政が所有や占用する道路であり、行政の管理下において計画的に整備や補修がおこなわれているものです。
一方、私道とは、行政以外の個人や団体などが所有しており、所有者が道路整備などをおこない、他人の通行を許可しない権限も保有します。
一見すると、公道のように思える道路でも、実際には公道とは違い、私道というパターンが少なくありません。

税金

個人や団体などが所有するので、固定資産税や都市計画税などの税金が賦課されますが、各自治体から公衆用道路と認められた私道は、非課税扱いになるのが一般的です。
公衆用道路とは、一般の公衆が交通するために利用される道路であり、公衆用道路と認められている私道は、登記簿謄本の地目に公衆用道路と登録されています。
一方、公衆用道路として認められていない私道は、地目が宅地となっているケースが多く、この場合には課税対象となるので注意しましょう。
土地を購入する際には、売主から納税通知書も見せてもらえると確認できます。
納税通知書には売主が所有する土地や建物が載っており、土地の地番に非課税と掲載されている場合は、公衆用道路として認められているでしょう。

私道が生まれる理由

公道と公道を1本の道で結んで接する場所に宅地造成するケースや、公道に接した土地の中に1本の道を作って道に接するように宅地を造成するのが代表的なパターンです。
また、公道に接した広大な土地の中にO字型やU字型で道を作って、そこに接するようにいくつもの宅地を分譲している例も見受けられます。
このような場合は、開発事業者が分譲地を造成する際に道を作ったものと想像できます。

私道負担

私道に接している宅地などの敷地が売り出されているときには、広告物などに私道負担と記載されているのが一般的です。
これは、敷地の中に道の部分が含まれていると判断できる言葉になります。
建築基準法の接道義務を果たすために敷地の一部を4m以上の幅の道路にするケースが多く見受けられます。
道路の幅員は、宅地として使用可能にするために建物が建てられるよう接道義務を果たそうと考えるケースです。

アパート購入時に気をつけるべき私道！私道に関する権利関係

次に、私道に発生する主な権利関係についてご紹介します。

所有権

私道の所有者が地主や不動産会社など、単独名義の場合、敷地のみの売買になるのが一般的で、ほかの土地の売買と同じ流れです。
しかし、共有名義の場合は道の部分の負担が生じ、買主は共有名義部分も取得するようになることが見込まれます。
私道に接している土地を所有する方々が、各々で道の持分を分けているのを私道持分と呼びます。
自分が所有する土地に面した道の部分を持分として所有するケースが一般的です。
これに対し、敷地の箇所と道の部分が飛び地でセットになっている場合があります。
自分が所有している土地に面した部分に持分を持つと、そこに植木や物置を設置する可能性が生まれてしまいトラブルの要因になりかねません。
そのようなトラブルを未然に防ぐよう、分譲する際に意図的に飛び地にして持分を定めたのだろうと予測できます。

通行権

土地の所有者は、他人が所有する道の部分を通行できなければ生活に支障をきたすので、通路として利用できるよう通行権を保有しなければなりません。
多くの場合は、すべての所有者が通行の自由や掘削の自由などを定めた承諾書を交わすほか、無償の使用貸借契約を相互に締結するなどの対応がおこなわれています。
しかし、歳月が流れると、一部の所有者の気持ちが変わる場合や、新しい隣人が入ってきたときに不都合が生じる可能性がある点には注意が必要です。
何らかの理由により所有者との関係が悪くなる場合も起こり得ます。
現在の所有者との関係がどれだけ良好であったとしても、相続や売買などで所有者が変わったときには新たな所有者との間で障害が発生するおそれもあるでしょう。
そうなると、たとえば通行させないとか、自動車の通行は認めない、通行料を請求されるなど実用的でなくなる場合が発生してしまいます。
建築基準法上の道路の場合には裁判で勝てる可能性が大きいですが、裁判をおこなうと費用や手間がかかり、裁判によって所有者との関係がさらに悪化するのが心配です。
すべての私道でトラブルなどの出来事が発生するわけではありませんが、このような危険がつきまとう可能性がゼロではないことを理解しておくべきでしょう。

アパート購入時に気をつけるべき私道！私道に関する注意点

最後に、前述の税金や通行権に関わる注意点以外の注意点をご紹介します。

建築基準法

幅員が4m以上の道路などは建築基準法上の道路に該当しますが、公道でない場合は条件をクリアしていないケースが考えられるので注意しましょう。
建築基準法上の道路であれば、その道路に接した土地に家を建てることができます。
しかし、基準を満たさないなどの理由により建築基準法上の道路に適合していないと再建築不可物件となり、新たなアパートなどの建物を建築できません。
建築基準法上の条件を満たしているか確認するときは、市町村などの道路地図を閲覧して判断する方法があります。

インフラ整備

道路が荒れているときや、水道管の本管などのライフラインが老朽化したときは、所有者しか道を直すことや水道管の修復はできません。
また、修繕などの実施にあたっては、費用負担などについて利用者が合意しなければ実行には移せず、共有名義のときは名義人全員の同意と費用の負担が必要になります。
近年の事例では、分譲された当時は近未来の老朽化までを考えられず、維持管理方法などについて決めていないケースが多く、そのため悩み事が発生しているようです。
道を持ち合う所有者全員で承諾書を交わすケースでは、マンションの修繕積立金のような仕組みで自治会などを組織して積み立てているパターンも考えられます。
その際には、積立金を使って対応しますが、修繕などの実施に同意しない方が現れる可能性も頭の片隅に入れておきましょう。

現地確認

このような条件の不動産を購入する際には、物件の情報を集めるだけではなく、実際に現地に足を伸ばして自身の目で現況を確かめましょう。
路面のデコボコが激しい場合や、舗装が損傷したまま放置されている場合は、持ち主間の間柄がぎくしゃくしている恐れがあります。
一部の方が乱雑に自動車や自転車、植木鉢などを置いてあるときは、その部分の共用を認めないと主張している方がいる可能性を否定できません。
購入してから不安にならないよう、近隣住民の状況や人間性などについてもチェックしておくのがポイントになります。
また、不動産会社から説明があると思いますが、過去に起きたトラブルの履歴についても確認し、何も起きていないと安心できるでしょう。

まとめ

私道に接した土地を購入する場合はいくつかのリスクがあげられますが、その分、比較的手ごろな価格の掘り出し物が見つかる可能性が高くなります。
私道に接しているからといって簡単に見送らず、権利関係を調べるなどリスクの確認もおこなったうえで、お気に入りの物件をお探しください。