賃貸物件の建物の損壊によってオーナー責任に問われるケースについて

賃貸物件の建物が事故や自然災害などのトラブルによって損壊し、人に損害などを与えてしまった場合の責任は、オーナー責任に問われることがあります。
トラブルが生じた際、オーナー責任となるケースについて事前に理解しておくとよいです。
そこで今回は賃貸経営者向けに、建物の工作物責任についてや自然災害が起きた場合のほかにも、既存不適格建築物の場合によるオーナー責任についてご説明します。

建物と付属物などでオーナー責任となる「工作物責任」

賃貸物件の建物や、門や塀などの付属物によって人に損害を与えてしまった場合、オーナー責任に問われる可能性が高いです。
賃貸物件におけるオーナー責任に関しては民法717条に述べられています。
ここでは、民法717条によって定められている「工作物責任」についてご説明します。

民法717条

民法717条には、以下のような工作物責任についての条文が述べられています。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。

ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
上記の条文には、建物の欠陥が原因で人に損害を与えてしまった場合には、オーナー責任に問われることが記載されています。
次の章で詳しく見ていきましょう。

「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵がある」とは

「土地の工作物」とは、賃貸物件の建物のことであり、建物本体のほかにも塀や門などの付属物も含まれています。
また、建物の「設置」とは建物を建築したことを指し、「保存」とは建物を維持管理していることを指します。
民法717条の第2項によると、竹や木などの植栽によって人に損害を与えてしまった場合にも、オーナー責任に問われる可能性がある旨が記載されている点には注意してください。
「瑕疵」とは、欠陥のことを指し、建物が本来持つべき安全性に欠けていることです。
つまり、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵がある」とは、賃貸物件の建物部分やその付属物を建築し、維持管理しているなかで、欠陥があった場合のことをいいます。

「工作物の占有者」とは

工作物の占有者とは、建物を支配している者を指します。
賃貸物件においては、賃借人が占有者になると考えられますが、実際に起きた裁判では否定された判例もあります。
他人に損害を与えるものの修繕や修理の責任は、オーナーにあることが一般的に考えられるからです。
そのため、建物の欠陥による損害はオーナー責任となる可能性が高いといえます。

自然災害や建物自体の瑕疵におけるオーナー責任について

工作物の瑕疵とは、建物の欠陥によるものでしたが、自然災害やオーナーが知らなかった建物自体の瑕疵に対しての責任はどうなるのでしょうか。
ここでは、自然災害やオーナーが知らなかった建物自体の瑕疵によるオーナー責任についてご説明します。

自然災害による瑕疵

地震や台風などの自然災害による建物の損壊によって人に損害などを与えてしまった場合には、原則的には責任に問われません。
なぜならば、自然災害は不可抗力であり防ぎようがないものであるからです。
しかし、賃貸物件の建物には適切な安全性が保たれつつ維持管理されている必要があります。
適切な安全性が維持されていないために、自然災害による建物の損壊が起きた場合、オーナー責任に問われる可能性が高いのです。
たとえば、本来耐えられるはずの風で屋根が飛ばされたことによって、通行人に損害を与えてしまうケースです。
賃貸物件の建物には、適切な安全性を維持管理しておくことが必須といえます。
建物のメンテナンスを怠らないようにしましょう。

建物自体に瑕疵がある場合

建物を建てるときは、建築基準法などのさまざまな法令に従い、高い安全性が確保されていることが必須です。
しかし、建物自体に瑕疵があり、安全性が確保されていなかった場合、オーナー責任に問われる可能性が高いです。
アパートやマンションなどの賃貸物件は、特殊建築物といい、とくに安全性が必要とされています。
防火・避難・構造において一般的な住宅よりもさまざまな法令が定められているのです。
たとえば、アパートやマンションなどの共同住宅には、建物の規模によって消火器や火災報知器などの消火設備の設置と点検が義務づけられています。
万が一、適切な消化設備の設置や点検がされておらずに火災の被害が拡大された場合には、オーナー責任に問われてしまいます。
「法令について知らなかった」「点検を忘れていた」などの理由では済まされないため、事前に知識を備えておくことが大切です。

既存不適格建築物である建物におけるオーナー責任とは

建築基準法などの法令は、大きな事故や事件があると改正されていきます。
そのため、築古物件は、現行の法令に対応した建築物でない可能性も高いでしょう。
ここでは、築古物件や既存不適格建築物についてのオーナー責任についてご説明します。

築古物件

築年数が経っている築古物件でも、そのままの状態で賃貸物件として経営していても問題ないのでしょうか。
基本的には、建築当時の建築基準法の法令が守られている建物であれば問題はありません。
しかし、人が住む賃貸住宅においては注意が必要です。
民法606条によると、建物を賃貸する場合、賃貸人には賃貸物の使用等に支障が無いよう修繕する義務があることが述べられています。
たとえば、アパートの塀が倒れそうになっている場合には、速やかに修繕する必要があります。
万が一、修繕工事を怠って、入居者や通行人に損害を与えてしまった場合には、保存の瑕疵としてオーナー責任に問われる可能性が高いです。
また、耐震性においても注意が必要です。
大震災が起こり、周辺の多くの家屋が倒壊してしまった場合には、責任に問われる可能性は低いでしょう。
しかし、小さな地震が発生した場合においても、賃貸物件の建物が倒壊して入居者に損害を与えてしまった場合には、オーナー責任に問われてしまう恐れがあります。
築古物件においても、安全性が確保されるように建物に適切な修繕や修理をおこないましょう。

既存不適格建築物

築年数が経過している築古物件のほかに、既存不適格建築物においても注意が必要です。
前述のように、建築当時の建築基準法に沿って建築された築古物件でも、人が住む賃貸住宅には安全性の確保が必要とされています。
現行の法令に沿ってはいないが、建築当時の法令を守っている場合は、既存不適格建築物であり違反建築物にはなりません。
たとえば、2003年7月1日から施行されたシックハウス対策として24時間換気設備の設置が義務づけられました。
しかし、法改正の以前から使用されていた建物には、24時間換気設備がなくても違反建築物とはならないのです。
既存不適格建築物として使用することができます。
このような既存不適格建築物は多く存在していることが予想できます。
既存不適格建築物にて事故などがあった場合でも、建築当時の法令が守られており、維持管理においても問題がないときにはオーナー責任に問われる可能性が低くなるケースもあるようです。
既存不適格建築物においても、入居者の安全が維持されるように管理し、オーナー責任が問われないようにしましょう。

まとめ

賃貸物件の建物には、瑕疵が原因で人に損害を与えてしまった場合には、オーナー責任に問われる可能性が高いといえます。
入居者などが安全に過ごせるように、適切な管理を維持することが大切です。