地震保険とは？不動産投資で加入するメリットとデメリットや補償内容を紹介

不動産投資をおこなうときに、地震保険に加入すべきかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産投資における地震保険の仕組みや補償内容などをご紹介します。
投資をおこなうときに地震保険に加入するメリットはもちろん、デメリットについてもお伝えしますので、興味をお持ちの方はぜひお読みください。

不動産投資で検討したい地震保険とは？仕組みや保険料をご紹介

投資のために保有する不動産は、自然災害のリスクに対しても、相応の備えが必要です。
火災保険ではカバーしきれない地震や噴火、およびそれらに起因する津波や火災などによる損害を、地震保険も併用すると乗り切れます。

投資物件を災害から守る！地震保険の仕組みとは？

地震は、発生した場合の被害が甚大であることから、民間保険会社では対応しきれません。
そこで、一定程度の被害までは民間会社が対応し、それ以上の被害に対しては、国が保険金の支払いをおこなう仕組みを導入しています。
本来、損害保険は、被害に遭った家屋を再建築する費用をまかなうのが目的です。
しかし、大規模地震が発生した場合は、仮設住宅などでの生活再建を優先し、落ち着いてから自宅を再建するのが現実的な対応になります。
財源は、加入した方が支払う掛け金が基本となっており、国が関与するとは言え、被害に応じて一律に支払う災害見舞金とは異なる点に注意が必要です。

地震保険に加入する条件とは？

民間保険会社の取り扱っている火災保険とセット加入が条件です。
火災保険は、火災で失った家屋や財産を補償するものであり、地震に起因する火災には対応していません。
保険では、地震による被害をカバーする目的が根本にあることから、火災保険に加入している方が、補償を補う形での加入になります。
2つを同時に契約する他、火災保険に加入している方が、契約期間途中で追加することも可能です。

地震保険の保険料は？

地震保険は、民間保険会社と政府が共同でおこなっているため、保険料はどこの会社と契約しても同じです。
とはいえ、建物の構造の違いにより保険料は異なります。
耐火・準耐火構造に該当する鉄筋やコンクリート造と比較し、非耐火構造である木造は、地震によって倒壊するリスクが高いため保険料は高めの設定です。
地震や噴火、およびそれらに起因する津波や家屋の倒壊するリスクの高い地域は、保険料は高くなります。
南海トラフ巨大地震や首都直下型地震による被害想定地域、噴火するリスクの高い地域も保険料は高めです。
この他、1つの物件に対して、複数の保険に加入することはできますが、保険料の合算が限度額を超える契約はできません。

地震保険に加入するメリットは不動産投資でも実感できる？

投資目的の不動産に対し、火災保険にくわえて地震保険に加入するには、メリットとデメリットを把握しておかなければなりません。
高額の保険料を支払っても得るものがあるかを確認しておきましょう。

地震保険に加入するメリットは損害が発生したときの補償

損害保険は、災害が発生したときに、被害に応じた補償額を受け取ることができるものです。
地震やそれにともなう火災や津波により、所有する物件に損失が生じた場合、賃貸物件として利用できません。
大規模修繕工事などの出費は持ち主の負担となることから、被害は甚大です。
しかし、対応できる保険に加入していれば損害額に応じた補償があり、負担の軽減に役立ちます。
また、多くの方が、投資目的の不動産を購入する際、融資を受けていますが、賃料収入がゼロになっても、受け取った保険金を返済に回せる点もメリットです。
自然災害により経営が立ち行かなくなる事態を回避できます。

災害が発生しない場合はメリットがない？

地震保険の保険料（掛け金）は、不動産経営の経費として計上できます。
賃料収入を得るための経費に該当するからですが、投資目的であることから確定申告や年末調整の保険料控除には利用できません。
とはいえ、保険料控除では50,000円までしか控除できませんが、経費であれば全額を損金として計上できるため、節税につながります。

地震保険に加入するデメリットとは？

投資目的の不動産は、アパートなどの集合住宅になることが多いため、高額な保険料が負担になります。
保険料には上限がありますが、1戸当たりの計算になっており、集合住宅の場合は、戸数を乗じた金額が上限となることから保険料も高額です。
マンションなど住戸ごとに所有するタイプも同様の計算になるため、所有する戸数が多くなるほど負担は増えます。
その他、火災保険と異なり、被害の全額に対する補償になっておらず、被害額よりも受け取る金額が少なくなりがちです。
しかも、建物の一部のみが被害を受けた場合、実際には賃貸利用ができなくなるにもかかわらず、損害の程度が軽いとして支払い対象に該当しない可能性もあります。
そのうえ、保険金を受け取った地震に対しては、その後に発生した余震によって被害が発生しても保険金は請求できません。

加入前に確認したい！不動産投資向けの地震保険の補償内容

地震保険のカバーする補償内容は、地震による揺れや地割れ被害にくわえ、地震が原因の噴火や火災、津波などです。
火災保険と重複しない内容になっていますが、避難中に起きた盗難には対応しません。

補償内容は建物だけ？家財はどこまで？

補償対象となるのは、居住用の家屋と家財であり、工場や店舗、事務所など事業専用は含みません。
その他、自動車や有価証券、預貯金証書、1個が30万円以上の骨とう品や貴金属なども対象外です。
たとえ建物や家財に資産価値があっても、保険契約の総額は、建物が5,000万円、家財は1,000万円が上限になります。
また、個別の算出が困難な場合は、加入済みの火災保険の補償する30～50%に設定することも可能です。
火災保険を基に算出する方法は、建物などの評価を算出する手間や費用が省けるなどのメリットがあります。

受け取れる保険金の算定方法は？

地震の場合は、全損や半壊など損害の区分に応じた割合での支払いになり、火災保険のように被害に応じた金額を受け取ることはできません。
区分は、被害の小さいものから、保険金額の5%が受け取れる「一部損」、30%が限度額の「小半損」です。
それ以上は、60%の「大半損」と続き、「全損」は被害の100%が上限になります。
注意したいのは、契約してから数年経過した場合、物件の資産価値は下落していることを織り込んだ「時価」での計算になる点です。
新築時に加入し、すぐに被害にあった場合の評価は変わりません。
しかし、経年劣化や適切なメンテナンス工事を実施していない場合は、時価評価は下がるため、保険料と補償内容に差異が生じてしまいます。
マンションでは、建物全体では損傷が少ない場合でも、特定の住戸だけ被害が大きいときなどは、個別認定の申請も可能です。

被害が大きいときの建て替え費用は補償対象になる？

経年劣化などにより建て替えを検討中に被災したときは、一部損壊であっても建て替えに踏み切ることは珍しいことではありません。
しかし、損傷が少ない場合は受け取る保険金も少なくなるため、新築費用は持ち主負担になります。
そのうえ、時価での算出になることから補償金額も少なく、持ち出しが多くなることを覚悟したうえで再建しましょう。

まとめ

地震保険とは、地震の揺れによる建物の倒壊などの他、地震による津波や火災、噴火などによる被害にも対応しています。
火災保険ではカバーできない補償内容であり、自然災害のリスクを低減できる点がメリットです。
不動産投資を目的とした物件も加入できますが、負担が高額になる点も理解したうえで検討しましょう。