不動産投資の空室保証とは？サブリースとのちがいやデメリットもご紹介

賃貸物件の空室対策はどうされていますか？
不動産投資をするオーナーにとって最大のリスクは、空室が発生することです。
現在賃貸経営をされている方や、これから不動産投資を検討している方にも参考にしていただけるよう、空室保証についてご紹介しますのでぜひご覧ください。

不動産投資の空室保証とはなにか

賃貸経営における空室対策の方法のひとつに、空室保証があります。
不動産投資では空室の発生が収益減少に直結しており、常に心配の種が尽きないのではないでしょうか。
空室になる理由は、物件の立地や間取り、家賃の額、近隣の相場などが関係しており常に高いアンテナをはっておく必要があります。
見込んでいる収益が下回らないよう、稼働率を把握して対策を取らなければなりません。
それでも空室が発生して、次の入居者がなかなか決まらない場合があります。
空室保証などのサービス利用によって空室リスクを軽減し、安定した賃貸経営につながるかもしれません。
ここからは、空室保証の仕組みについてご紹介していきます。

空室リスクを軽減

空室保証とは、家賃収入が保証される仕組みで、空室リスクを軽減できます。
なかなか次の入居者が決まらない時など、空室が長引く状態でも家賃収入がゼロになってしまうことはありません。
満室入居の維持は、物件の立地や築年数なども関わりますが、ある程度のノウハウや経験が必要です。
不動産投資や賃貸経営をはじめたばかりの方には、維持や管理のむずかしさに戸惑うこともあるのではないでしょうか。
物件オーナーには月々の保証料負担がありますが、収益の減少によるローン返済の滞りや経営の悪化を防ぎ、安心感を得られる有効な手段とも言えるでしょう。

保証会社と契約

空室保証とは、物件オーナーと保証会社との契約になります。
毎月一定の保証料を支払うことで、空室発生で減少した家賃収入を補填してもらえるサービスです。
けがや病気などに備えて加入する保険と同じような仕組みと考えると良いでしょう。
困ったときに助けてもらえますが、助けが必要ないときでも保証料を支払い続ける必要があります。

満室時の家賃が保証されるわけではない

空室が発生した場合の家賃は補填されますが、満室時の家賃収入が全額保証されるわけではありません。
一般的な相場は、満室時の家賃に対して80〜90％となります。
安定した家賃収入が得られるが、満室時の家賃が保証されるわけではない点にはご注意ください。
ほぼ満室が見込まれる賃貸物件などでは、無駄に保証料の支払いが発生している状況もあると言えるでしょう。
物件の稼働率も考慮して検討する必要があります。

不動産投資での空室保証とサブリースとのちがい

空室保証と似たサービスにサブリースがあります。
物件オーナーにとってはどちらも空室リスク対策になるサービスではありますが、ちがう点がいくつかあり、混同して考えないことが大切です。
空室保証とサブリースで異なる点を理解し、適している方を選ぶことでより安心して賃貸経営をおこなえると言えるでしょう。
ここからはふたつのサービスのちがいをご紹介していきますので、参考にしてください。

一棟を借り上げる

サブリースとは、賃貸物件を一棟丸ごと借り上げるサービスです。
空室保証とは家賃収入のみを保証するサービスであり、そもそもの契約内容が異なります。
サブリース契約では、家賃保証のほか管理業務や入居者の募集、家賃請求などの管理業務を委託できます。
賃貸経営では物件を管理するためのさまざまな手間が必要になりますが、面倒な業務一切を任せられる点が特徴です。
本業の仕事が忙しいオーナーなどの場合には、賃貸経営業務を任せて楽に家賃収入が得られる良さがあると言えるでしょう。

契約会社が違う

ふたつのサービスで大きく異なるのが、契約を結ぶ相手です。
空室保証の契約先は保証会社で、サブリースの契約先は不動産会社になります。
保証会社へは月々の保証料を支払うことにより家賃が保証されますが、サブリースでは年間契約を結ぶケースが大半です。
2年程度から数十年と期間はさまざまで、長期契約で賃貸物件を借り上げる仕組みになっています。
ただし長期契約の場合には、途中で家賃が見直されるかもしれません。
物件の老朽化などで人気が落ちてきた場合には、家賃を下げることも考えられます。
長期契約する場合でも、契約の見直しによる家賃収入の減少も想定しておくと良いでしょう。

稼働率は関係ない

ふたつのサービスで異なる点として、稼働率が反映されるかどうかのちがいがあげられます。
空室保証では、稼働率が上がるとその分オーナーの収益も増えます。
稼働率が100%の場合には、家賃収入も満額です。
しかし、サブリース契約では一括借り上げによって月々の家賃保証額も決まっており、稼働率は影響しません。
賃貸マンションやアパートなどの空室の有無には影響されずに一定の収入を確保できるが、満室になったからといって家賃収入が増えるわけではない、と把握しておくと良いでしょう。

不動産投資の空室保証で考えられるメリット・デメリット

最低限の家賃収入が保証され、安定した賃貸経営が見込める空室保証ですが、デメリットもあります。
毎月保証料を支払い続ける必要があることなどは、デメリットに感じる方もいらっしゃるでしょう。
契約は、メリットとデメリットを考慮して慎重に検討していただくことをおすすめします。

メリット

空室保証のメリットには、空室リスク回避があげられます。
物件オーナーにとって空室は家賃収入が減少する大きなリスクです。
保証サービスを利用することで、リスクを回避でき一定の収入を維持できます。
長期間にわたって空室が続くなど、ある程度の損失が予想できる場合には、保証料を支払ってでも家賃保証を付けるメリットがあると言えるでしょう。
他にも、サブリースとちがって家賃をオーナーが自由に決められたり、礼金や更新料などの収入が得られたりするメリットも考えられます。
賃貸経営がうまくいっていると収入にも反映されるので、やりがいを感じられる良さがあると言えるでしょう。
さらに、空室保証にはローン審査が通りやすくなるメリットもあります。
所有する物件で空室が出たとしても家賃保証があるため、安定した返済能力があると判断される傾向があります。
ローンの審査では職業や収入、資産などの「属性」が重要になりますが、物件の収益性も重視されるポイントです。
審査に通る可能性を上げるために、空室保証を活用する方法もある、と覚えておくと良いでしょう。

デメリット

空室保証では、毎月一定の保証料を支払う必要があります。
たとえ満室になっていて保証が必要ない場合でも、変わりません。
物件の稼働率が高い状態がしばらく続けば、保証料の支払いが無駄に感じることもあるでしょう。
保証料はいざという時のための保険だと割り切って活用することも必要です。
他にも、以下のようなデメリットが考えられます。

●家賃が満額保証されるわけではない
●物件の維持管理業務が必要になる
●保証会社が倒産するリスクがある

物件の管理業務には、入居者の家賃滞納への対応なども含まれます。
家賃を保証するサービスでも、督促などをおこなってもらえるわけではありません。
入居者への督促や未払い家賃の回収など、オーナーに負担の大きな業務が発生する点は、デメリットのひとつと言えるでしょう。

まとめ

賃貸経営をはじめる際には、空室対策のひとつとして家賃保証サービスの利用を検討されるでしょう。
毎月安定した家賃収入が得られる一方で、物件管理の必要性や、継続して保証料を支払い続ける負担があります。
物件の稼働率やメリット・デメリットなども考慮して決断していただくのがおすすめです。