賃貸管理の更新料とは？気になる相場や注意点も解説

賃貸住宅の管理や経営をされている方、契約更新時の更新料についてどのくらいに設定すれば良いのか、お困りではありませんか。
あまりにも高過ぎると支払いを拒否される可能性もあり、かといって更新の際に料金をもらわないわけにはいきません。
そこで今回は、賃貸借契約の更新とはなにか、更新料の相場や注意点について解説します。

賃貸管理の更新料とは？

賃貸物件を契約する際に大家さんと入居者との間で結ばれるのが賃貸借契約です。
そのため期間が満了しても住み続ける場合には契約の更新が必要になります。
その際に入居者が支払う必要がある更新料が大きな壁となることもあるようです。

普通借家契約

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約とは、契約期間に限りがあって更新ができるのが特徴の契約です。
前提として大家さんから更新を断ることができないため、問題がなければ入居者はそのまま住み続けられるでしょう。
大家さんと入居者との間に相違がなければ契約の更新ができる合意更新と、借地借家法に基づいて自動更新される法定更新があります。
法定更新には期間の定めがなく、入居者が退去の意志を示さなければ更新の度に自動的に契約されていくのが特徴です。

定期借家契約

定期借家契約とは契約更新そのものがない大きな特徴の契約です。
ある一定の期間だけほかの人に貸したいと考える大家さんがこのケースを利用することが多いようです。
そのため、契約期間が終了すれば入居者は退去しなければなりません。
しかし、場合によっては、契約期間は自由に設定できて、双方の合意があれば再契約を結ぶこともできます。
契約書に定期借家契約の記載があっても契約満了後も住み続けたい入居者から交渉を持ちかけられる場合もあるでしょう。

更新料を拒否された際の対処法

納得できる理由がない限り、原則的に大家さんから一方的に更新を拒否することはできませんし、理由があっても入居者が嫌がれば不可能です。
一方で入居者が更新料を支払わないなどトラブルに発展するケースは後を絶ちません。
トラブルを避けるには、契約書に法定契約の場合でも支払い義務が生じることを記載しておく必要があります。
具体的には期間満了後の3か月前までに申し出がなければ自動更新され、2年ごとに更新料が発生すると記載すれば問題はなくなるでしょう。

賃貸管理の更新料とは？気になる更新料の相場

賃貸物件を管理していると、更新料は再契約の際に発生するのが一般的ですが、高過ぎると拒否されたり、減額要求されたりとスムーズに更新できません。
一般的には家賃1か月分と設定することが多いようですが、相場はどのくらいなのでしょう。

地域によって異なる相場

賃貸借契約で発生する更新料の相場は地域によって大きく違っていて、低かったりそのもの自体を設定していない地域もあります。
2007年のデータで更新時に料金を徴収している割合は、東京都では約65％、神奈川では約90％と高く設定されているのが特徴です。
一方、北海道は約29％、愛知は約41％、首都圏のような都市部である大阪や兵庫に至っては0％となっています。
関東では更新料の設定をする割合が高く、ほかの地域では割合的には低いうえ、関西などはあまり設定しないのが一般的です。
また、相場も首都圏では家賃の半月〜1か月分が多く、京都府などは1〜2か月分と地域によって異なっています。
法律で定められているわけではないため、地域によって大きな差が生まれてくるのでしょう。

管理会社と大家さんの取り分の割合

自由に設定できる更新料を受け取るのはもちろん大家さんです。
最近では、手のかかる管理を管理会社にお任せしているケースが多いようです。
そのため更新時にかかる料金の金額も管理会社が設定します。
いったん、管理会社に振り込まれた更新料から手続きに必要となる手数料などを差し引いた金額が大家さんの取り分となるのです。
専門の業者が間に入る場合の取り分は、1：1の割合になるのが一般的です。
なかには大家さんに最初から全額を渡す管理会社もありますが、更新手続きの事務手数料が別に請求されるので注意しましょう。
大家さんは管理会社に委託する際にどういった手順で支払われるのか相談しておいてください。

賃貸管理の更新料で気を付けたい注意点

賃貸の契約更新時には、更新にかかる料金の支払いが大きな壁となるため、入居者とのトラブルになる可能性が高くなります。
この料金をなくしても事務手数料が発生する、契約書に明記がないと支払ってもらえないなどといった点に注意しておきましょう。
ここからは気を付けたいポイントについて解説します。

ゼロにしても発生する事務手数料

入居者に長く住んでもらうためには、更新料をなくしてしまうこともひとつの手段です。
ただしこの場合でも管理会社に支払う事務手数料は必要になります。
管理会社は更新時期が近づくと、入居者に対して更新の意志を確認する更新確認書を送付しますが、ここに費用がかかります。
更新の際に支払ってもらっていない場合には、大家さんが自費で管理会社に支払わなければなりません。
事務手数料の相場はおよそ50％と言われています。
長く住んでもらうために更新料ゼロにしたのに、大家さんが赤字になってしまう恐れがあります。
なかには相談次第で手数料を減額してくれる管理会社もありますが、いずれにしても事務手数料がゼロになることはないことを覚えておきましょう。

賃貸借契約書で更新時の料金について明記

更新するかしないかは賃貸借契約書の内容に基づいて決まります。
当然ですが契約書に更新にまつわる料金についての記述がないと、支払う義務がないと見なされ徴収できません。
一般的に更新する場合には、家賃1か月分を借主に支払う義務などについて書かれているので、入居者は契約内容にしたがって料金を支払わなければなりません。
ところが契約書にその旨が書かれていなければ支払わなくても良いことになってしまいます。
大家さんは更新料に関わる記載について漏れがないようしっかり確認する必要があります。
何か月前までにどのくらいを支払う必要があるのか、自動更新の場合にも申し出がなければ更新料の支払い義務が生じる旨を記載してください。
万が一トラブルに発展しそうになったとき契約書を照合することで徴収できるようにしましょう。

更新に関する手続きが遅れてしまったら

管理会社を頼らずに物件を大家さんが更新手続きをする場合には、手続きが遅れたり忘れてしまい慌てることがあるかもしれません。
しかし、契約更新のお知らせや契約書を作成せずに契約満了を迎えてしまっても、入居者から退去の知らせがなければ自動更新となり、契約が継続されます。
法定更新となるこのケースの注意点は、期間の定めがなくなるためその後の更新ができなくなることです。
契約書に自動更新でも更新料が発生するとの記載がなければ次回からは徴収できなくなるでしょう。
もしも入居者が退去するなら3か月前までに意思表示する必要があるため、家賃の支払い期間などに関するトラブルへと繋がる可能性があります。
火災保険に加入している際も契約期間が満了になっている可能性があるので手続きの遅れに気づいたら早めの対処が必要でしょう。

まとめ

賃貸借契約で更新の際にもらう費用については、金額は自由設定で地域差も大きく、設定しないという選択もあります。
更新料を設定するなら契約書に必要な料金や支払い時期などについて契約書にしっかりと記載しトラブルが起こらないようにしましょう。