自主管理で客付けする方法とは？メリットとデメリットもご紹介

管理会社に委託しないのであれば、基本的に入居者の募集もオーナー自ら行う必要があります。
今回は自主管理で客付けする方法にはどういったものがあるのか、自主管理で客付けするメリット、デメリットをご紹介します。
賃貸管理や賃貸経営をこれから始めようという方はぜひ参考にしてください。

自主管理で客付けする方法とは

安定した賃貸経営をするには、入居者を絶やさず、空き部屋を埋めていく仕組み作りが大切です。
自主管理で客付けする場合は、管理会社に委託するよりも集客力が劣るため、いかに物件をアピールしていくかが客付けのポイントとなります。
ここからは自主管理で客付けをする方法を3つ紹介します。

物件に直接「入居者募集」の貼り紙をする

お金をかけずに集客効果を期待できる方法が、物件自体に「入居者募集」貼り紙をすることです。
アパートやマンションなどの賃貸物件に貼り紙がしてあるのを見たことがある方も多いでしょう。
住みたいエリアを直接見に行った際、「入居者募集」の貼り紙がしてあれば気になるものですし、実際に貼り紙から問い合わせが来るケースは意外と多いです。
貼り紙の設置場所は人目につく場所を選び、文字は赤い背景に白文字など目立つものにして、なるべく目立つようにしましょう。
入居者を募集している旨のほかに、問い合わせの連絡先を載せるのを忘れないようにしてください。
パソコンで簡単に自作もでき、連絡先を記入するだけの既製品の立て看板もネットで販売しています。

SNSで物件情報を投稿する

お金をかけずに物件を知ってもらう方法として、SNSやブログを利用するのも効果的です。
SNSは基本的に登録すれば無料で情報発信ができます。
入居者を募集している旨を伝えるのと同時に、間取りや室内の様子、周辺環境がわかる写真をアップしましょう。
物件に関する情報が丁寧であれば、入居希望者にも良い印象を与えられ、問い合わせにも繋がりやすくなります。
最寄り駅からの距離や、前面道路の状況など、室内以外の情報も入居者は知りたいところです。
また、SNSではハッシュタグが利用できます。
ハッシュタグとは、キーワードの頭に「＃」をつけて検索することで、そのキーワードのついた投稿を一気に見れる機能です。
「＃〇〇市」といった位置情報や「＃ワンルーム」「＃2LDK」などの物件情報を投稿に追加することで、そのキーワードに関わる情報を探している人に直接訴求できます。

不動産情報サイトを利用する

SNSでの宣伝は、主に知人やその友人に向けたものです。
個人の情報の拡散力には限界があり、そもそもフォロワー数が少なければ思ったほどの集客は望めないかもしれません。
より多くの方に物件を宣伝するために、不動産情報サイトを利用する方法があります。
オーナーが自分の物件を掲載できる不動産サイトもあるので、集客力不足を感じている場合は、積極的に利用しましょう。
使い方としては、ユーザー登録をし、間取りや家賃などの物件情報をあらかじめ用意されているフォーマットに沿って入力するものが多いです。
無料で利用ができ、個人間契約が結べるものや、契約が決まった際に手数料がかかる代わりに、内見を代行してくれるものなど、費用やサービス内容はサイトによって異なります。
掲載物件数やサイトの雰囲気もそれぞれ特色があるので、自分が使いやすいものを選びましょう。

自主管理で客付けするメリット

自主管理で客付けするのは手間はかかりますが、その分メリットもあります。
どのようなメリットがあるのかみていきましょう。

入居者募集にかかる費用を抑えられる

自己管理する大きなメリットとして、入居者募集にかかる費用を抑えられることが挙げられます。
客付け作業のみを不動産会社に委託することも可能ですが、その場合、一般的には仲介手数料や広告料がかかります。
たとえば仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められていて、一か月の家賃の半分、もしくは一か月分の家賃を支払うことになるのです。
仲介手数料は基本的に成功報酬制なので、固定費として毎月かかることはありませんが、入居者の入れ替わりが激しい場合は負担が増えます。
オーナー自身で客付けをおこなうことで、この費用を節約できます。
先に述べた管理会社に頼らず客付けする方法は、費用のかからないものが多いです。
自身でうまく客付けができれば、仲介手数料が浮いた分を他の費用に回せるでしょう。

入居者を選べる

賃貸経営をするうえで、入居者の選別は重要です。
なぜなら、入居者の質が収益の安定に繋がっているからです。
空室が無くても家賃を滞納する入居者が多ければ収益は安定しません。
また、ひどい騒音や異臭を出す人を入居させてしまった場合、他の入居者が出て行ってしまう可能性があります。
ひとり入居させたばかりに、他の複数の入居者が出て行ってしまえば元も子もありません。
直接会って入居者を見極めることで、家賃滞納や隣人トラブルを招きそうな人の入居を避けられます。
管理会社への委託ではどんな人が入居者として入ってくるかわかりません。
入居トラブルが多いと、費用がかさむだけでなく、管理者として精神的にも疲弊してしまいます。
信頼関係を築けそうな入居者を選べることはメリットでしょう。

自主管理で客付けするデメリット

自主管理での客付けは費用を抑えられたり、入居者を選べたりする半面、デメリットもあります。
どのようなデメリットがあるのかみていきましょう。

レインズに登録できない

「レインズ」とは、不動産流通機構が運営するネットワークシステムのことです。
レインズに登録された物件は、不動産会社間で共有されるので、より多くの方に物件を見てもらえます。
自主管理ではこのネットワークシステム上に物件情報の登録ができないため、仲介会社に情報が届きにくく、結果的に入居者の決定に時間がかかる可能性があります。
空室の状態が長く続けば、収益の減少に繋がるため注意が必要です。
自ら客付けをおこなうことで費用を節約しているのに、部屋が埋まらないせいで収益が減ってしまっては意味がありません。
新しい入居者が見つからない、本当は断りたい人も入居希望者が少ないために受け入れてしまっている、という場合は不動産会社の仲介も検討した方が良いかもしれません。
自己管理から管理委託に切り替えたら、問い合わせが増えて空室が埋まるようになったというケースもあります。

契約や更新の手続きをおこなう必要がある

不動産会社を通さないということは、契約や更新といった事務的な手続きをオーナー自らおこなう必要があるということです。
契約の手続きには時間がかかるものですし、賃貸借契約書も自分で作成して用意しなければなりません。
入居後のトラブルを避けるために、記載事項や内容には注意を払う必要がありますが、特有の言い回しや、専門用語が多い契約書の作成は大きな手間がかかる作業でしょう。
インターネット上に契約書のひな形もあり、1から作る必要はないかもしれませんが、自分の物件に合った内容への修正は必須です。
契約書作成や手続きの手間や不備があった際のリスクを考えると、管理会社への委託をおすすめします。

まとめ

自主管理での客付けは可能ですし、入居者募集の費用を抑えられる、入居者を選べるといったメリットもあります。
しかし、その分の手間や時間的な負担は相当なものですし、思うように入居募集者が集まるとは限りません。
収益を安定させるといった面でも客付けを管理会社に委託することをおすすめします。