契約書なしで家賃滞納する入居者！トラブルや立ち退き要請について解説

契約書を交わしていない入居者とのトラブルでお困りではありませんか。
家賃を支払う義務があっても、滞納を続ける入居者にはどのように対応すれば良いのでしょうか。
この記事では、問題のある入居者に立ち退きしてもらえるか、起こりうるトラブルはなにか、などについて解説していきます。

契約書なしで家賃滞納する入居者の支払い義務

契約書を交わさずに家を貸している方にとって、家賃滞納は悩ましいトラブルのひとつではないでしょうか。
そもそも契約書がないので、長い年月が経つとお互いに記憶があいまいになる可能性もあります。
たとえば、口約束のみで友人や親戚に家を貸しているといった状態が考えられます。
関係がうまくいっているときは良いですが、家賃滞納などの問題が発生した場合には、面倒なトラブルになりかねません。

契約書とは賃貸借契約書のこと

ここでいう契約書とは、賃貸借契約書のことを指します。
物件を貸す側の「貸主」と借りる側の「借主」との間で、どのような条件で契約したかを証明する重要な書類です。
物件の住所や間取り以外にも、家賃や契約期間、禁止事項など重要な項目が記載されています。
契約書への署名捺印によって、お互いが内容に納得していることが証明できるため、なにかトラブルが起こったときにも適切に対処できるのです。

口約束だけでも契約は成立する

賃貸物件の契約は口約束だけでも成立します。
貸主と借主で、貸し借りの合意ができれば問題はありません。
よく知っている相手なら、わざわざ不動産会社を通す必要はないと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ただし、家賃や契約期間などの数字に関することは、口約束だけだとあいまいになりがちなので注意が必要です。

口約束だけではトラブルのもと

契約書なしの賃貸借契約はトラブルに発展しやすく、おすすめできません。
口約束だけでも契約は成り立ちますが、貸主や借主の環境や関係性がずっと変わることなく続くとは考えられないからです。
お互いの収入や生活環境がいつ大きく変化するともかぎりません。
家賃滞納や立ち退きを希望する状況では、当初の約束が守られていない状況でしょう。
「言った、言わない」「聞いていない」などの水掛け論になる可能性も考えられます。
口約束のみの契約でも、途中から賃貸借契約書を作成することは可能です。
家賃滞納などのリスクを回避するためにも、取り決めの証拠となる契約書を作成するようにしましょう。

契約書なしで貸した物件に起こりうる家賃滞納以外のトラブル

契約書がない賃貸物件の契約では、家賃滞納以外にもなんらかのトラブルが起きる可能性が考えられます。
契約内容の証拠となる契約書が存在しないので、賃貸物件の契約において重要な取り決めがうやむやになってしまうかもしれません。
さらに、そもそも取り決めをおこなっていない項目では判断基準もあいまいになってしまうでしょう。
問題が発生した場合には、入居者にとって都合の良い主張をされるかもしれません。
契約書なしの契約は、さまざまなリスクをかかえています。
小さなトラブルを大きなトラブルへと発展させないためにも、事前に起こりうるトラブルを知っておく必要があるでしょう。

契約期間があいまいになる

契約書がないとなると、契約期間があいまいになる可能性があります。
たとえば、当初は5年と期間を決めて契約していても、口約束の場合には証明するすべがありません。
入居者にとって、居心地の良い家であればあるほど、わざわざ手間や時間をかけて別の場所に転居するのは避けたいと考えるでしょう。
貸主からいくら退去をお願いしても、都合よく聞いてなかったことにして居座る入居者もいるのです。

原状回復義務の範囲があいまいになる

退去時の原状回復義務についてもトラブルになる可能性があります。
契約書には原状回復義務の範囲が記載されているのが一般的です。
退去時には、契約書での取り決めに基づき、貸主と借主の両者で原状回復がおこなわれます。
キッチンや水回りのクリーニング、畳のはり替えや壁紙の交換などが対象になる場合が多いです。
しかし、契約書がないとなると、原状回復にかかる費用を入居者に請求するのがむずかしい状況になります。
事前に負担の範囲を決めていない場合には、修理や修繕費用のすべてを貸主が負担しなければならないかもしれません。

禁止事項を把握できない

契約書には通常、いくつかの禁止事項に関する項目があります。
禁止事項にはペット不可や楽器の演奏不可、灯油ストーブの使用不可などがあるでしょう。
しかし契約書を交わしていない場合には、意見の食い違いや入居者の都合で自由に解釈される可能性があります。
たとえば、当初はペットを飼えない家であると伝えて家を貸していたとしても、「ペットを飼っても良いと思っていた」などと主張されるおそれがあります。
契約書がないことで、禁止事項を把握できていなかったり、守ってもらえなかったりする可能性があるので注意するようにしてください。

契約書なしの入居者が家賃滞納した場合の立ち退き要請

貸主は、家賃滞納を理由に入居者へ立ち退きを要請することができます。
賃貸借契約書を作成していなくても、途中解約することで立ち退いてもらう方法です。
家賃滞納や悪質な迷惑行為をする入居者には、毅然とした態度で立ち退きを求めると良いでしょう。
ここからは立ち退きを要請する際の手順を解説していきますので、参考にしてください。

正当な事由があれば途中解約できる

立ち退きを要請するにあたって、正当な理由がある場合には契約の途中解約が可能です。
家賃滞納などは正当な事由にあたります。
まずは内容証明郵便で家賃の支払いを催促しましょう。
支払いに応じない場合には、賃貸借契約の解除・立ち退き要求を通告します。
それでも応じない場合には、未払いの家賃と家の明け渡しを求める訴訟を起こします。
入居者に支払い能力がない場合には、未払い分を取り戻せない可能性がありますが、どうしても立ち退いてもらいたいという場合には、以上のような流れで対応すると良いでしょう。

立ち退きを予告する

立ち退きを要請する際には、一定の期間をもうける必要があります。
要請後すぐに退去してもらうのではなく、半年〜1年前に予告して退去期限を設定してください。
契約書を作成していない口約束だけの場合でも、立ち退きまでの期間をもうけることで、契約解除することができると定められているのです。

大家の都合による立ち退き要請

大家（貸主）側の都合により立ち退きをお願いする場合もあるでしょう。
たとえば、「売却しなければならなくなった」ときや、「建てなおしを検討している」、「息子世帯を住まわせたい」などの理由が考えられます。
入居者にとっては望まない引っ越しとなるわけですから、なかなか納得してもらえないかもしれません。
なるべく丁寧に事情を説明し、立ち退き費用などを提示して交渉すると良いでしょう。
立ち退き費用とは、引っ越しにかかる費用や慰謝料です。
さらに、次の入居先を探す手伝いもしてあげると良いかもしれません。
スムーズに退去してもらえるよう、誠意ある対応を心がけて交渉するようにしましょう。

まとめ

契約書なしの賃貸物件の契約には約束や取り決めを証明するすべがなく、トラブルに発展するリスクや危険性が大きいです。
友人や親せきといった身近な人同士であっても、契約書の作成をおすすめいたします。
また既存の入居者とでも、途中から契約書を発行できる可能性があります。