賃貸物件の設備をリースで導入？メリット・デメリットをご紹介

賃貸経営を検討されている方では、物件設備にかかるコストに懸念があるのではないでしょうか。
賃貸物件オーナーが設備を導入する際の選択肢のひとつに、リースする方法があります。
取り付ける機器をすべて購入して設置するにはまとまった資金が必要になりますが、月々定額の契約料を支払うことで物件に必要な機器を導入できるのです。

賃貸物件の設備はリースか購入か

賃貸物件の設備は、老朽化によって不具合が発生したり、使い勝手が悪くなったりします。
設置されているものに不満があれば、空室が増える要因になってしまうかもしれません。
オーナーにとって、入居者へ快適な住環境を提供することが、空室リスクの軽減につながるとも言えるでしょう。
ここからは、設備を導入する際に比較していただきたい、購入やレンタルとのちがいをご紹介いたします。

リースと購入のちがい

設備の所有者で比較すると、リースは貸し出す側、購入した場合にはオーナーが所有者です。
よって購入した場合には所有権がオーナーにある訳ですから、固定資産税がかかります。
機器を購入すると、購入代金以外にも損害保険料やメンテナンス費用などの諸経費がかかることを忘れてはいけません。
故障時の費用負担がないリースとちがって、購入では不具合が発生した場合などにそなえて計画的に資金を貯めておく必要があるでしょう。
ローンを組んで購入を検討される方には、会計処理でのちがいにもご注意ください。
リースでは「全額経費計上」できますが、購入した場合には「減価償却費とローン利息」を経費計上することになります。

リースとレンタルのちがい

よく似ているサービスにレンタルがあげられるのではないでしょうか。
毎月定額の支払いで利用できる点や、所有権がサービス会社にある点は同じですが、借りる設備にちがいがあります。
リースでは、オーナーが必要とする商品をサービス提供会社が購入して貸し出す仕組みです。
一方、レンタルはサービス提供会社が所有する商品の中から貸し出されます。
商品の状態が「新品」であるか「中古」であるかの大きな違いがあると言えるでしょう。

リースの対象品

対象となる主な設備をご紹介します。
たとえば、居室のエアコンや照明器具、キッチンのガスコンロ、IHヒーター、食器洗い乾燥機などが挙げられます。
また、お風呂場などの浴室乾燥機や洗面化粧台、温水洗浄便座、そして給湯器や電気温水器などの給湯機器などです。
そのほか、インターホンや火災警報器、防犯カメラなどのセキュリティー対策用品も含まれます。
さらに、宅配ボックスや集合ポストなども対象になっている場合があります。
購入する場合の金額だけでなく、耐用年数なども考慮して検討すると良いでしょう。

賃貸物件の設備をリースするメリット

設備を導入するためのコスト面で大きなメリットがあると考えられます。
購入と比較しても、オーナーの負担が少なくて済むからです。
メンテナンスや修理の費用負担がないだけでなく、いずれ必要となる設備の入れ替えも無理なくおこなえるでしょう。

初期コストが少ない

リースで必要な負担は、毎月定額の利用料です。
購入とくらべると、多額の初期費用を確保することなく設備を導入できるメリットがあります。
たとえば、給湯器をひとつだけ交換するなら数万円で済みますが、築年数が古い物件などでは立て続けに故障する可能性もあります。
老朽化した管理物件の全戸分を交換する必要があるかもしれません。
交換を想定して、事前に費用を準備していたら問題ありませんが、突然まとまった現金を用意するのがむずかしい場合もあるでしょう。
そのような状況でも、物件のリニューアルが可能なことがメリットです。

コスト管理しやすい

賃貸物件の設備を購入によって導入した場合には、経費計上に減価償却の計算が必要になります。
個人で賃貸経営をおこなうオーナーには、管理業務の簡素化が重要です。
毎月定額で経費を計算でき、節税にもつながるのは大きなメリットと言えるでしょう。
さらに、設備それぞれに保険加入が必要になったり、修理などの突発的な支出が発生したりします。
さまざまな出費負担やコスト管理を自分でおこなうのは、個人の賃貸物件オーナーにとって大きな負担になるでしょう。
リース契約することで、修理や交換の費用が発生することもなく、毎月一定の利用料のみの出費は安定した賃貸経営につながるといえるのではないでしょうか。

新しいものを導入できる

最新設備を導入できるのも魅力であり、メリットです。
古い機器をそなえる賃貸物件は、人気がなく空室発生率が高くなる傾向にあります。
入居検討者は、物件の立地や間取りとおなじように、設備も重視するのです。
たとえば、キッチンやお風呂場、トイレなどの水回りが古くなっている物件は敬遠されやすく、空室が長引くかもしれません。
空室対策や入居者満足度の面でも老朽化対策は必須と言えるでしょう。
すべて自己資金で設備機器を購入するのはハードルが高いと考えているオーナーなどでも、無理なく最新のものを取り入れられるメリットがあります。

家賃トラブルを未然に防ぐ

設置している機器などの老朽化によって入居者とトラブルになる可能性も想定しなければなりません。
たとえば、給湯器の故障によって不便な生活を強いられたとして、家賃の減額を請求されるおそれがあります。
2020年の民法改正により、不便な生活を強いられた入居者は、その間の賃料を払わなくても良いと解釈できるようになりました。
どこの賃貸物件でもこのようなトラブルは想定できるので、未然に防ぐ対策が必要になります。
老朽化や突発的な故障にも、すぐに対応できるのがメリットでしょう。

賃貸物件の設備をリースするデメリット

メリットが多いリースにもいくつかのデメリットがあります。
購入した場合と総額を比較すると割高に感じたり、中途解約ができず不便に思ったりするかもしれません。
契約してから後悔することのないよう、事前にデメリットについても理解しておく必要があるでしょう。
ここからは、リースを契約する際に留意していただきたいことをご紹介いたしますので、メリットとあわせて参考にしてください。

総額費用が割高になる

購入した場合と比較すると、費用総額が割高になることがあるのがデメリットでしょう。
一括購入とくらべると、リースの方が総額で考えると高くなってしまいます。
賃貸マンション経営などでは、部屋に備え付けのもの以外にも、建物の老朽化にともなうエレベーターや外壁などの大規模補修も必要です。
改修工事を計画して資金を準備していくうえで、すこしでも費用負担を抑えたいと考えるオーナーもいらっしゃるでしょう。
後々の高額出費を見越して設備にかける総額を抑えるか、割高でも安定した支払いを求めるかは、デメリットを理解したうえでうまく活用していただけたらと思います。

中途解約ができない

もうひとつのデメリットには、中途解約ができないことがあげられます。
一般的にリースは10年契約で、120回の支払いが必要です。
いったん契約すると10年の期間中は原則として中途解約ができません。
何らかの事情によりどうしても途中で解約する場合には、残存リース料を一括で支払う必要があります。
いずれにせよ、10年分を支払うので、事実上中途解約は不可能と考えておいた方が良いでしょう。

まとめ

賃貸経営をするオーナーには、リースによる設備導入も検討する価値がある方法と言えるでしょう。
月々の支払いが定額になる安心感や、家賃トラブルを未然に防げるメリットもあります。
ただし、契約するかどうかは良い面だけでなくデメリットも理解したうえで検討すると良いでしょう。