孤独死による残置物処理問題！リスクやモデル契約条項についてご紹介

賃貸経営において入居者トラブルはつきものですが、なかでももっともオーナーが避けたいと考えるのは、「孤独死」ではないでしょうか。
しかし、高齢化社会において、高齢者の賃貸需要は増加傾向にあり、孤独死によるトラブルは避けては通れない問題とも言えます。
残置物処理などの解決策として発表された、モデル契約条項についても説明していきますので、参考にしてください。

孤独死による残置物処理問題が発生するリスク

賃貸経営で所有している物件において、入居者の孤独死が発生すると、オーナーに大きな負担が発生します。
入居者が亡くなっても、部屋の賃貸契約は相続対象になり、オーナーが勝手に解除できるわけではありません。
契約解除するには、相続人を見つけて連絡を取ったり、オーナー負担で残置物を処理しなければならなくなったりする可能性があります。

高齢者の孤独死が増えている

孤独死の発生は、高齢者による単身入居と比例して増加傾向にあります。
2020年には、65歳以上の高齢者が3,617万人で過去最多となりました。
総人口の28.7％が高齢者ということになります。
高齢者人口は今後も増えていき、2040年には総人口の35.5％になるとの予想です。
賃貸物件の高齢者需要も、さらなる増加が想定できます。
しかし実際の賃貸経営では、孤独死が発生するリスクを回避するために、高齢者の入居を断るケースが多いのが現状です。
所有物件での孤独死発生は、オーナーにとって時間や費用がかかる大きな負担となるからでしょう。

残置物を処理できない

入居者が孤独死した場合、残置物の処理に時間がかかるリスクがあります。
部屋の賃貸借契約は、入居者が死亡しても自動的に解除されるわけではありません。
賃借権は物件内に残された残置物とともに、相続人が相続します。
そのため、部屋の解約はおろか、荷物ひとつにしてもオーナーが勝手に処分することはできないのです。
相続人が見つかったら、残置物の処理や契約解除を請求できますが、簡単に相続人が見つかるとはかぎりません。
そもそも孤独死になってしまう状況は、親族と疎縁になっている場合が多いからです。
相続人の確定や相続放棄で、明けわたす手続きが完了するまでには1年以上を要するケースもあります。

空室が長引く

物件オーナーにとっては、空室が長期化するリスクも考えておかなければなりません。
残置物の処分などがスムーズにおこなえない可能性があるからです。
入居者が亡くなってから、次の入居者を募集できる状態にするまでには部屋を原状回復する必要があります。
しかし孤独死の場合には、相続人を見つけることから始まり、相続人同士での話し合いや相続放棄の申し立てなどで時間を要します。
その間、オーナーは部屋に残された家財などを片付ける権利はなく、原状回復もできません。
相続人の手続きが完了するまで、家賃収入を得られない状態で待機するしかないのです。

孤独死による残置物発生問題のリスクを回避する「モデル契約条項」とは？

これまでオーナーの負担が大きかった入居者による孤独死ですが、解決に向けての策が発表されました。
残置物処理の負担やオーナーの不安を軽減する目的です。
さらに、高齢化にともない需要が増加しているにもかかわらず、単身高齢者が賃貸物件の契約を結べないといった社会問題の打開も期待できるでしょう。

モデル契約条項

モデル契約条項の正式名称は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」です。
国交省が2021年6月に発表しました。
入居者が亡くなった際の契約や残置物の処理を進めやすくして、オーナーの不安を軽減することが目的です。
これまでは、入居者が死亡してから、相続人を探し出して告知したり、相続手続きが完了するまで待ったりする必要がありました。
しかし、「受任者」とよばれる代理人が決定権を持ち、契約解除や残置物を処理できます。
空室期間が長引き、家賃収入にも大きな打撃を受けるリスクを回避できる方法ができたのです。

賃貸人と受任者の契約

単身高齢者の入居には、賃貸借契約時において「受任者」とよばれる代理人と、次のような契約を結びます。
ひとつ目は、賃貸借契約の解除事務委任に関する契約です。
賃貸借契約の解除の代理権を受任者に与えると定めます。
入居者が孤独死した際にも、受任者によってスムーズに契約解除の手続きを進められるでしょう。
ふたつ目は、残置物処理事務の委任に関する契約です。
賃借人の死亡時における残置物の廃棄や、指定先への送付を受任者に委託すると定めます。
契約時に、廃棄するか否かで家財を分類して、廃棄しない場合の荷物の送り先を決めておきましょう。
財産目録のような一覧表を準備するとわかりやすいです。

訴訟リスク回避

入居者が亡くなったからといって、オーナーが勝手に荷物を処分すると、訴訟を起こされるリスクもあります。
単身高齢者の入居者が亡くなった場合、以前は家主や保証人が家財を撤去することもありました。
しかし、相続人との間でトラブルになり、裁判にまで発展したケースもあります。
モデル契約条項の運用で、訴訟などの大きなリスク回避も可能になったと言えるでしょう。

孤独死による残置物を処理できる「モデル契約条項」の受任者

モデル契約条項により単身高齢者の入居リスクや、孤独死による負担の軽減が期待できます。
代理権を与えられた受任者が契約解除や事務手続きをおこなえるからです。
ただし、委任する受任者には要件があり、誰もがなれるわけではありません。
ここからは、受任者になれる方の要件やできることをご紹介します。

受任者になれる方

受任者は、入居者や相続人と利益相反の立場になる人には適しません。
たとえば物件のオーナーと入居者や相続人は、利益相反の立場になります。
オーナーが受任者となり代理権を得た場合、できるだけ早く空室を解消しようとして、亡くなった方の利益を害する形で進めてしまうおそれがあると考えられているからです。
そのため、一般的には推定相続人の誰かが受任者になることが望ましいでしょう。
入居時に、どうしても受任者を見つけられない場合には、保証会社や管理会社に委託もできます。
ただし、利益を一方的に害すると判断されると、状況によってはモデル契約条項が無効になる可能性もあります。
賃借人や相続人の利益のために、誠実に対応できるかどうかが重要なポイントです。

賃貸借契約を解除できる

受任者は、委任契約した入居者が亡くなった場合、賃貸借契約を解除できます。
ただし、念のため相続人全員に対して、その部屋を引き続き使用する予定がないか確認をとると良いでしょう。
もし、相続人の一人が部屋を引き継ぎたいと言い出したら、トラブルになる可能性があります。
解除手続きを進める前に、確認しておくのがおすすめです。

残置物を処理できる

受任者は、残された家財の処理をする権利があります。
国交省のモデル契約条項によると「入居者が亡くなってから一定期間（すくなくとも3か月）が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に廃棄する」と定められています。
さらに、廃棄できるものは「廃棄しない残置物」以外のものです。
廃棄しない残置物は、あらかじめ指定されていた宛先や住所に送付します。
遺品の整理や処分など、これまでオーナーが進めにくかった作業や処理事務も円滑におこなえるでしょう。

まとめ

高齢化がすすむ社会では、孤独死が発生するリスクが常に付きまといます。
空室が長引くだけでなく、残置物を処理する負担はオーナーにとって悩ましい問題です。
モデル契約条項の発表で受任者への委任が可能になったので、賃貸借契約に不安がある場合には、委任契約を締結すると良いでしょう。