住宅ローンが残っている不動産を貸すことは可能？注意点についても解説！

家を購入したけれど、事情があって自宅に住めなくなる方もいらっしゃるでしょう。
ローンを組んでいる場合、返済額が残っていても不動産を貸せるのでしょうか。
この記事では、ローンが残っている不動産を貸し出せるのか、貸し出す際の注意点について解説していきます。

住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできるのか？

家に関するローンは、さまざまなものが存在しています。
そのため、利用しているローンの種類により家を貸し出せるのかどうかが変わってきます。
以下でご説明しますので参考にしてみてください。

原則的に住宅ローン返済中は不動産を貸すことはできない

住宅ローンを借りる場合、契約を締結した銀行との取り決めにより、基本的には返済する間、家を貸し出すことはできません。
借り入れするときに、金銭消費貸借契約を締結する必要があり、この契約の中で借りたお金の使い道が定められています。
使い道は自らの家の購入となっているため、返済中の物件を賃貸し、他人に貸すことは金銭消費貸借契約に違反します。
もし他人が家に入居すると、契約違反が発生し、違約金の支払いやローン残債の一括返済が求められるので、注意が必要です。

住宅ローン返済中でも貸し出しを認められるケース

ローンが残っている間は原則として、不動産を貸し出すことはできません。
しかし、転勤や介護などの特別な事情によっては、契約者以外が住む場合であってもローンを継続することができる場合があります。
とくに、家を離れる期間が3年以内などの短期間である場合、賃貸利用を認められやすい傾向にあります。
ただし、銀行に黙って事業をおこなうと、資金使途違反の疑いがかかってしまうため、事前に承認を取得することが重要です。
また、フラット35のローンを利用している場合、事情がある場合は、一定の条件を満たせば、ローン中でも家を貸せるケースがあります。
特例的に賃貸利用が認められる場合、住所変更の手続きのみで賃貸利用が可能であり、他のローンと比較して手続きの手間が少なくなります。

ローンを切り替えれば貸し出せる

住宅ローン返済中の物件を賃貸する場合、賃貸経営でも利用できる賃貸用ローンに切り替える必要があります。
賃貸用ローンに切り替えることで、資金の使い道が合致するため、物件を長期的に貸し続けることが可能です。
住宅ローンを使用している場合でも、賃貸部分が半分以下の場合は、賃貸併用住宅として貸し出せます。
しかし、自宅部分には住宅ローンが適用できますが、賃貸部分にはローンが適用されません。
そのため、賃貸部分に対して融資が必要な場合は、別途賃貸用ローンを組む必要がることから、ダブルローンとなり返済負担が増える可能性が高くなります。

住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続きとは？

住宅ローンを返済中の家を貸す場合には、原則、ローンを切り替える必要があります。
しかし、利用しているローンによって必要となる手続きは異なります。

住宅金融支援機構の住宅ローンで借り入れしている場合

住宅金融支援機構のローンで借り入れている場合、民間の金融機関へ切り替えなければいけません。
住宅金融支援機構の場合は、民間の金融機関に比べ金利が低く設定されているため、切り替えることで金利が高くなるリスクがあります。
フラット35では、転勤などの特別な事情がある場合、一定の条件を満たせば自宅を貸し出すことも可能なケースがあります。
この場合、住所変更の手続きだけで済むため、手間が少なくメリットです。

民間の住宅ローン会社を利用している場合

民間の住宅ローンを利用している場合、賃貸用ローンへの切り替えが必要です。
ただし、賃貸部分が50％未満であれば、ローンを切り替えずにそのまま不動産を貸し出すことができます。
自宅部分すべて融資を受けていた場合は、賃貸する部分は賃貸用ローンを組む必要があり、使い分けには注意が必要です。

切り替える際の注意点

切り替える場合、不動産投資ローンや賃貸住宅向けローン、アパートローンなどのタイプが存在します。
これらのローンに切り替える場合、名称は異なりますが、どのローンを利用しても、住宅ローンよりも1～2%高い金利が適用される傾向にあります。
金融機関によって適用される金利が異なるため、どこから融資を受けるか慎重に決めることが大切です。
また、以前、ローンを申し込んだ金融機関から他の商品へはスムーズに切り替えができますが、低金利や魅力的な条件が保証されるわけではありません。
他の金融機関で、より良い商品が用意されているかもしれないため、さまざまなローンを事前に調べておくと良いでしょう。
また、もともと借りていたローンは一括で完済しなければいけません。

住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点

ローンを返済中に家を貸し出す場合、注意しなければならないことがいくつかでてきます。
注意点を見落としてしまうと、金銭面でデメリットが生じる可能性もあるので慎重になる必要があります。

賃貸ローンは金利が高い傾向にある

住宅ローンに比べ、賃貸ローンは金利が高くなるため、ローンを切り替えて家を貸す場合、返済総額が増えてしまいます。
返済総額が増加すると同時に、毎月の返済額も増えるため、出費が増えることも覚悟しておきましょう。
これらの点を加味しなければ、賃貸物件が赤字になってしまう可能性があります。
そのため、家賃収入と返済額のバランスを考慮することが重要です。

ローンを切り替える場合は手数料が発生する

ローンを切り替えると、さまざまな手数料が発生します。
切り替えに関する手数料には、事務手数料や印紙税、抵当権の設定費用などが費用として含まれ、これらの手数料は、金融機関によって異なります。
切り替えを検討する場合は、融資前にこれらの費用を支払う必要があるため、ある程度の予算を用意することが重要です。

貸し出す場合は住宅ローン控除が適用されない

住宅ローン控除は、契約者またはその家族が住んでいることを前提にしているため、金融機関に申告しても、控除は適用されません。
そのため、賃貸用ローンに変更する場合は注意が必要です。
ただし、50%以上が自宅である賃貸の場合、住宅ローン控除を自宅部分に限り適用することが可能です。
住宅ローン控除が、ローン契約者またはその家族が住んでいる場合にのみ適用されるため、貸し出し期間中、住宅ローン控除は適用されません。
しかし、転勤などの事情で一時的に貸し出しをする場合は、再び住むタイミングで、ローン控除を再開することができます。
しかし、賃貸をおこなっていた年は適用が受けられませんので注意しましょう。

空室対策について考えなければならない

ローン返済中の不動産を貸し出す場合は、空室リスクの対策を考えておかなければいけません。
ローンや修繕積立金など、出さなければいけない金額が毎月発生するため、空室になってしまうとローンの返済が苦しくなってしまいます。
そのため、空室対策には、集客力のある管理会社に入居者募集を委託するなどの対策が必要です。
場合によっては、売却したほうが良いこともありますが、ローンを返済中の不動産であれば金融機関に許可を得る必要があります。

まとめ

住宅ローンの返済中に、自宅を貸し出すことは基本的にできませんが、転勤や介護などの特別な事情があれば貸し出しできるケースもあります。
賃貸ローンへ切り替えすれば自宅を貸し出せますが、金利が高くなってしまったり、住宅ローン控除が適用されなかったりと注意点もあります。