賃貸管理会社とはなにか？選び方や不要なケースについてもご紹介

賃貸経営する物件の、管理会社探しでお困りの不動産オーナーも多いのではないでしょうか。
オーナーにとって不動産管理会社は、経営が成功するかどうかのカギをにぎる大切なパートナーです。
管理会社の業務内容や選び方のポイントを把握して、相性の良い会社を選び、賃貸経営を成功させましょう。

賃貸経営の物件をまかせる管理会社とはなにか

賃貸管理会社とは、不動産オーナーにかわって業務全般を一手に引き受けてくれる会社です。
賃貸経営では、入居者の募集や家賃回収、建物の管理、トラブルへの対処などさまざまな業務に対応する必要があります。
なかには手間や時間がかかるものも多く、オーナー自らがすべての業務をこなすには大きな労力が必要でしょう。
副業で経営されている方のみならず、賃貸経営が本業のオーナーでも業務を委託する方は多くいらっしゃいます。

賃貸管理会社の役割

オーナーと入居者の間に入ってやり取りや業務を担うのが、賃貸管理会社の役割です。
以前は、所有する物件の入居者募集から管理・維持まですべてを自らがおこなうオーナーが多い時代もありました。
田舎で一戸建てやアパートを貸して生計を立てている大家さんをイメージしていただけるとわかりやすいのではないでしょうか。
しかし、現在では大家さん自らがアパートの掃除をしているといった、かつてよく見られた光景もほとんどなくなりました。
業務範囲の広がりや、クレーム対応の複雑化、資産維持の難しさなどが考えられます。
時代の移り変わりで、賃貸経営も委託による資産運営へと変化したと言えるでしょう。

主な仕事内容

管理会社の仕事内容は、大きく2つに分けられます。
ひとつ目は「入居管理業務」で、入居者募集や契約手続き、家賃の徴収や滞納者への督促、退去手続きなどをおこないます。
なかでも、入居者募集や家賃徴収はオーナーの収益に直結する重要な業務です。
安定した家賃収入を得られるかどうかは、管理会社しだいとも言えるでしょう。
ふたつ目は「建物管理業務」と言い、物件の維持管理をおこなう業務です。
物件の清掃をはじめとし、設備の点検や修繕、入退去時のクリーニングやリフォームなどが挙げられます。
オーナーが所有する建物の資産価値が下がらないように努める、重要な業務です。

2種類ある契約形態とは

賃貸管理をおこなう会社とオーナーとの間で交わされる契約形態は、大きく2種類に分けられます。
ひとつは「管理代行契約」で、もうひとつは「サブリース契約」です。
管理代行契約とは集金代行契約ともよばれ、入居者からの家賃回収や物件の維持・管理をおこないます。
回収した家賃はオーナーに振り込まれ、オーナーは管理代行の手数料を支払う仕組みです。
もう一方のサブリース契約とは、サービス会社が物件を一括して借り上げて、オーナーは毎月定額の収益が得られます。
家賃保証サービスとも言われており、空室の有無に家賃収入が左右されないのが特徴です。

賃貸物件をまかせる管理会社の選び方では4つのポイントに注目

物件をどの会社に管理してもらうか選ぶ時には、いくつかのチェックしていただきたいポイントがあります。
担当者との相性はもちろんのこと、継続的に安定した収益がのぞめるかどうかを見極めなければなりません。
良い関係を築けるビジネスパートナーとは、収益アップの相乗効果も期待できます。
選び方のポイントとして、以下の4つに注目してみていきましょう。
ここからは、それぞれのポイントを順番に解説していきます。

集客できるか

まず、管理を委託する会社にもっとも必要なのは、集客力です。
いかに空室期間を短く抑えられるかどうかで判断してください。
賃貸物件情報を掲載するうえで、ポータルサイトの活用は必須です。
地域の相場などもふまえて、空室対策を提案できる会社を選びましょう。
入居率の実績データなどから、高い入居率を維持して管理ができているところを選ぶのもおすすめです。

管理委託費は適正か

続いて、管理委託費が適正な価格に設定されているかにも注意しましょう。
管理委託費とは、物件の管理を委託している会社に支払う報酬です。
費用が高すぎる場合は、毎月の支出割合が大きくなり、不動産経営が不安定になる可能性があります。
逆に安すぎる場合にも注意が必要です。
希望する管理業務を対応してもらえなかったり、業務外の部分にコストがかかったりするおそれがあります。
費用面を気にしすぎて、結果的に高額の負担が発生しては意味がありません。
業務内容と管理委託費のバランスを見て検討すると良いでしょう。

トラブルに対応できるか

そして、トラブル発生時には、早急に対応してもらえる体制があるかどうかも、選び方のポイントになります。
たとえば、入居者からクレームが入ったときに対応するスピードです。
物件へ1時間以内に到着できるかを目安にすると良いでしょう。
設備の故障などにスピーディーに対応できれば、入居者の満足度も高まります。
会社から物件への距離が近いかという点だけでなく、対応可能な人員が確保できるかどうかにも注目すると良いでしょう。

実際に管理している物件の状態はどうか

最後に、実際に管理している物件を見学するのも、おすすめする選び方のひとつです。
適切に管理できているかどうかは、実際に見てみるとある程度わかります。
「建物の掃除が行き届いているか」「物件の雰囲気は良いか」なども、検討する材料になるのではないでしょうか。

賃貸物件の管理会社探しが不要なケースとは

オーナーが所有する賃貸物件には、かならずしも管理会社が必要とは限りません。
どことも契約せずに賃貸経営している方もいらっしゃいます。
ここからは、管理を任せる会社探しが不要なケースについて解説します。

自主管理

自ら管理業務全般をおこなう、自主管理を選ぶケースです。
所有している賃貸物件が少ない場合には、単純に業務も少なくなるので対応可能な場合もあるでしょう。
業務の負担よりも収益性を重視する場合にも、自主管理を選ぶ傾向があります。
コスト面から、管理を委託すること自体を迷っているオーナーもいらっしゃるのではないでしょうか。
管理委託費と自らが対応可能な範囲を天秤にかけて、検討すると良いでしょう。

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件では、前オーナーから管理を委託する会社も込みで物件を譲り受ける場合があります。
現状の管理状況に不満がなければ、そのまま継続すると良いでしょう。
あたらしく管理してもらう会社を探す必要がなく、スムーズに賃貸経営をはじめられます。

購入と管理委託がセットになっている物件

新築や中古の物件を購入する際に、同じ不動産会社での管理委託が条件とされている場合があります。
そもそも管理してもらう会社探しが不要なケースのひとつです。
管理を任せられるかどうかの見極めは重要ですが、一般的にこのようなケースはおすすめできます。
なぜなら、物件を売って終わりではなく、その後の賃貸管理まで関係が継続する取引相手には、不動産会社としてもできるだけ良い物件を紹介したいと考えるからです。

まとめ

賃貸経営の重要なパートナーである不動産管理会社は、慎重に選ぶ必要があります。
集客力やクレーム対応力、コストなども考慮して、相性の良い会社を見つけましょう。
また、かならずしも管理を委託する必要はなく、自主管理という選択肢もあると覚えておくと良いでしょう。