賃貸物件における家賃債務保証とは？サブリースとの違いについても解説

賃貸経営をする中で、賃貸での債務保証とはどんな仕組みなのか気になることがあるでしょう。
賃貸での債務保証とは、保証会社が借主の連帯保証人になることで、家賃滞納の際に立て替えてくれるサービスです。
オーナー側は安定した収入が得られ、経営悪化のリスクも減らせる利点の多い保証サービスと言えるでしょう。
今回は家賃債務保証とは何か、サブリースとの違いについても解説します。

賃貸物件における家賃債務保証とは？

賃貸物件における債務保証とは、借主の連帯保証人に保証会社がなり、家賃滞納の場合に代わりに支払ってくれるサービスです。
サービスを利用することでオーナー側は、借主の滞納によってキャッシュフローが悪化するリスクを減らせるため、安定した不動産経営ができます。
1人暮らしの高齢者や外国人労働者の借主が増えるにつれ、リスクマネジメントとして保証会社のサービスを利用するオーナーが増加しているのが現状です。
また、保証会社のサービス利用増加の背景には、民法改正も関わっています。
2020年4月の民法改正で連帯保証人の責任限度額を賃貸借契約書に記載することが不可欠になりました。
要するに連帯保証人になるハードルが上がったことで、より連帯保証人を見つけることが難しくなったことを表します。
では、保証会社のサービスの役割と仕組みについて解説しましょう。

賃貸における債務保証の役割

借主側にとっては、保証会社が連帯保証人の役割を果たすことで、入居審査を通過でき物件を借りやすくなります。
たとえば、高齢者や外国人、学生などの入居審査に通過しにくい人でも、物件を借りることが可能です。
また、サービスを利用することでオーナーの信頼も得られます。
オーナー側は、希望者に貸しやすくなり、空室を減らすことで不動産経営が長期的に継続しておこなえるでしょう。
そして保証サービスが、借主の家賃滞納などの債務を引き受ける役割をすることで、リスクを減らし、オーナー側は経営への不安を解消できます。

賃貸における債務保証の仕組み

借主と貸主であるオーナーが賃貸借契約を結んだあと、それぞれ保証会社と家賃債務保証委託契約を締結し、借主のみ保証会社へ保証料を支払います。
そして、保証会社との契約が一般保証型か支払委託型かによって、保証の仕組みが異なるので把握しておきましょう。
まず一般保証型とは、基本的に借主は月々の家賃をオーナーへ支払い、滞納したときに保証会社が代理でオーナーへ支払ってくれる仕組みです。
借主の滞納が発生しない限り、保証会社とオーナーはやり取りすることはありません。
次に支払委託型は、保証会社がオーナーへ借主の家賃を毎月立て替え、保証会社は借主へ立て替えた分を請求します。
つまり支払委託型は、滞納の有無にかかわらず、オーナーへ継続して支払われる仕組みです。

賃貸物件における家賃債務保証のメリット

賃貸物件において債務保証を利用するメリットとは、借主側は連帯保証人を探す心配をせずに希望する物件を借りれることです。
ただし、借主は契約時に保証料の支払いが生じ、一般的には1年ごとの更新料も必要になります。
また借主側は、滞納分を立て替えてくれるため安心して住めますが、支払義務がなくなるわけではないので注意が必要です。
保証会社からの請求書を放置しておくと、督促だけでなく最終的には訴訟へ発展する可能性もあります。
オーナー側にとっては、借主が滞納した場合、保証会社が立て替えてくれるため安定した収入を得られることがメリットです。
要するに安定した収入を得ることで、長期的な不動産経営が可能なので、借主よりオーナー側の利点が大きいと言えるでしょう。
以上が、保証サービス利用時の全体的なメリットですが、家賃債務保証委託契約の一般保証型や支払委託型によって、それぞれ異なるメリットがあります。
あらかじめ、一般保証型と支払委託型のメリットについても知っておくことが大切です。

一般保証型のメリット

一般保証型は、借主が月々の家賃をオーナーへ支払うため、お金の流れを確認できるメリットがあります。
つまり滞納が続いた場合に、オーナー側は空室が出るかもしれないと予測し対策することが可能です。
安定した経営を続けるためにも、お金の流れを把握することは重要なことだと言えるでしょう。
ただし、借主が滞納するたびに、オーナーは保証会社へ申請して請求しなければならず、手間がかかるのがデメリットです。

支払委託型のメリット

支払委託型は、家賃が保証会社から前月末に支払ってもらえるため、オーナー側の収入は安定します。
借主の滞納があるかないかに左右されないので、一般保証型のように保証会社へ請求することが不必要です。
一方で、借主と保証会社、保証会社とオーナー側のやり取りになるため、オーナー側は借主の状況を把握することができません。
しかし一般保証型と比べてオーナー側の手間が省け、安定した収入を得られるので支払委託型を利用するオーナーが増えているのが実情です。

賃貸物件における家賃債務保証とサブリースの違い

賃貸における債務保証とサブリースの違いを解説する前に、まずはサブリースについて知っておきましょう。
サブリースとは、不動産管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げたあと、借主に転貸しオーナーに一定の家賃を保証することです。
そしてサブリースの物件は、借主の入居や退去、管理・運営まで不動産管理会社がおこないます。
ただし、借主が退去時に原状回復のための修繕費など、オーナー側には判断材料が少ないので、高額な修繕費の請求がくる可能性があるのが難点です。
空室があっても一定した収入が得られますが、契約期間があり更新時に、同じ額の収入を得られないかもしれないのがサブリースの特徴でしょう。
つまり更新時に空室が多いならば、家賃設定を下げる可能性があり、オーナー側の収入も減ることになります。
逆に物件が満室の場合でも、オーナー側には契約した額より収入は増えないのが一般的です。
また、借地法で借主である不動産管理会社の保護が優先されるため、契約した内容によってはオーナー側から解約できない場合もあります。
では、サブリースを把握したところで、家賃債務保証との違いについて解説しましょう。

家賃債務保証とサブリースとの違い

一定の安定した収入が得られることは共通していますが、双方の運営方法に大きな違いがあります。
賃貸における債務保証はオーナー側が主導して、不動産経営することが可能です。
一方で、サブリースは不動産管理会社が管理・運営をおこなうため、オーナー側に主導権は原則ありません。
そして、サブリースは契約期間が定められており、空室などの割合を基に定期的な保証賃料が見直されます。
賃貸における債務保証の多くは保証期間が決まっており、借主が契約更新するときに保証料を支払うことで、保証が継続される方式です。
また双方では、家賃を設定することにも違いがあり、債務保証はオーナー側が設定し、100%手取りでもらえます。
サブリースでは、不動産管理会社が家賃を設定し、管理料を差し引いた約80〜90%の額がオーナー側の手取り収入です。
運営・管理を任せるため、サブリースの方がオーナー側の負担は減らせますが、リスクの面で比較した場合、安心して経営できるのは賃貸物件における債務保証でしょう。

まとめ

賃貸における債務保証は、借主の連帯保証人である保証会社が、家賃滞納のときでも立て替えるため、オーナーは安定した不動産経営ができます。
また支払委託型は、オーナーの手間がかからないことが利点ですが、経営するうえでしっかりキャッシュフローを把握したいならば一般保証型がおすすめです。