賃貸物件の入居者による又貸しとは？トラブル例やとるべき対応をご紹介

賃貸経営をするうえで入居者とのトラブルは少なからず経験することでしょう。
入居者とのトラブルとして悩ましい問題のひとつに又貸しがあります。
今回は賃貸物件における又貸しの概要や起こりうるトラブル、又貸しがあったときの対応についてご紹介します。
賃貸経営をしている方はぜひ参考にしてください。

賃貸物件の入居者による「又貸し」とは

賃貸経営をする上で入居者とのトラブルによく挙げられるのが「又貸し」です。
ここでは、賃貸物件の入居者による又貸しの概要とよくあるケースをご紹介します。

又貸しとは無断転貸のこと

又貸しとは、人から借りているものをさらに人に貸す行為を指す言葉で、「転貸」とも呼ばれ、不動産に限らず広く一般に使われる言葉です。
不動産用語として使う場合、賃貸物件の入居者が自分が借りている部屋をさらに別の誰かに貸す行為を指します。
転貸のなかでも、貸主の許可を得ることなく無断で第三者に部屋を貸す「無断転貸」の意味で主に使われています。
転貸自体に違法性はない行為ですが、借りている物件を転貸する際はオーナーや不動産会社など、貸主の承諾が必須です。
オーナーと入所者との間には賃貸借契約が結ばれますが、契約事項として無断転貸を禁止しているケースは多いです。
また、契約者本人が住んでいたとしても、無断で同居人が一緒に住む行為は又貸しにあたり、オーナーは契約違反として解約を求めることも可能でしょう。

又貸しは違法行為

又貸しを契約上の禁止行為として定めているケースは多いですが、契約書に書かれていないからといって、無断で転貸しても良いというわけではありません。
なぜなら、民法612条1項では「契約者の賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定められてるからです。
つまり、契約書に無断転貸を禁止する旨の記述がなかったとしても、オーナーに無断で物件を貸すことは違法行為にあたります。
借主の方は思いもよらない罰則を課せられる可能性もあるので注意しましょう。
逆にオーナーの方は、契約書に無断転貸の事項を記載していなかったとしても、入居者に退去を求めることができます。

又貸しによくあるケース

又貸しがよくおこなわれるケースとして、何か理由があり賃貸借契約を結べない方への貸与が挙げられます。
たとえば、外国人への転貸です。
文化の違いから隣人トラブルになりやすいといった理由で、外国籍の方への賃貸借を禁止しているオーナーもいます。
こういった部屋を借りられない方に転貸するケースや、不在時に友人や親戚に部屋を貸すというケースが事例として多いです。
またルームシェアや同棲など、複数人で住んでいる場合も又貸しは起こります。
契約時の借主と同居人のうち、同居人だけが入れ替わることも無断転貸に該当します。
借主は同じなので一見問題ないと思われがちですが、法律上オーナーの許可なしで同居人の追加や変更は行えません。
無断で行えば契約違反に該当するので注意してください。

賃貸物件入居者の又貸しにより起こるトラブル

契約者でない第三者が入居している場合、さまざまなトラブルに発展しやすいです。
ここからは、無断転貸が原因で生じるトラブルの例をご紹介します。

家賃滞納

起こりやすいトラブルの代表格として家賃滞納が挙げられます。
又貸しによる入居者には、入居審査に通らない何らかの理由を持っていることが多いです。
安定した収入がなく賃貸を借りられないので、友人に契約者になってもらうケースも事例として少なくありません。
家賃滞納があった場合、督促はもともとの借主である契約者におこないます。
しかし、気づいた時点ですでに音信不通になっており、家賃回収が難しいこともよくあります。

近隣トラブル

転貸で住んでいる入居者と近隣住民のトラブルもよくある問題です。
無断転貸を利用する人には、家賃を支払う経済的な余裕があっても、入居審査に通らないため、別の人を契約者にたてて住んでいるケースがあります。
このパターンの入居者として多いのが、外国人や風俗関係の仕事をしている人、反社会勢力の人などです。
この場合は、夜中の時間帯の騒音やゴミ出しのマナー違反といった迷惑行為が原因で、近隣住民とのトラブルになることもしばしばあります。
家賃の滞納がなかったとしても、無断転貸を放っておくのはやはりリスクと言えるでしょう。

物件の破損

家賃滞納や近隣トラブルの他に多い問題として、物件の破損が挙げられます。
家賃と同様に、破損箇所の修理費用や損害賠償は契約者である借主に請求しなければなりません。
しかし、借主も自分が破損させた本人ではない場合、壊してないことを主張したり、責任逃れをしようとして支払いを拒否したりすることがあります。
最悪のケースは、借主が音信不通になっていて、どこからも修理費用を徴収できない場合です。
第三者が絡むと責任の所在がわかりにくくなり、お金の清算に時間がかかることも多いので注意が必要です。

賃貸物件の入居者による又貸しが発覚したときにとるべき対応

所有している賃貸物件が又貸しされていることがわかった場合、オーナーはどう対処すれば良いのでしょうか。
ここでは、契約者ではない第三者が住んでいた場合のオーナーがとるべき対応をご紹介します。

事実確認をする

無断転貸がわかった場合、まず契約者である借主に事実確認する必要があります。
転貸するに至った経緯や理由など、第三者が住んでいる状況を詳しく確認しましょう。
トラブルがすでに起こっている場合は、どのような事態が起こっているか、まだの場合も今後起こりえる問題について貸主と話し合いましょう。
事実確認の際に気を付けなければいけないのが、黙示の承諾を与えていたとみなされないことです。
契約者ではない方が住んでいるのに気づいていながら対応しかねている場合、借主が又貸しを黙認しているととられる可能性があります。
承諾しているとみなされると、契約の解除などが難しくなるので注意が必要です。
無断転貸の疑いがある時点で弁護士などの専門家に相談し、速やかな対処をするようにしましょう。

今後の契約について決める

無断転貸があった場合の対応としては、2つの方向にわかれます。
まずひとつめの対応としては、賃貸借契約の解除という選択です。
民法612条2項には「規定に違反して第三者に金尺物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」と定められています。
この法律により、貸主は無断転貸をおこなった借主との賃貸借契約の解除が可能です。
ふたつめの対応として、無断転貸により住んでいる現在の居住者に立ち退いてもらい、貸主との契約は続行する選択です。
いずれの場合にしても、現在の無断転貸の状況は改善する必要があるでしょう。
現在の入居者が退去に応じない場合は、強制執行により物件の明け渡しを求められます。

音信不通になったときの対応

契約者との連絡が取れなくなってしまった場合は、契約書の保証人や緊急連絡先にまずは連絡をとりましょう。
保証人や家族などの関係者から本人と連絡がついた場合は、直接話し合うことが可能ですが、解決しない場合は訴訟といった法的な処置によって解決する必要があります。
しかし、借主本人の連絡先がわからず訴状を受け取ってもらえない場合は、通常、裁判を進めることはできません。
このような場合、裁判所の公示送達制度を利用しましょう。
公示送達制度とは、相手と連絡が取れない場合に、裁判所の掲示板に書類を一定期間掲示することで、本人に送達したのと同じ効力を持たせられる制度です。

まとめ

賃貸経営における又貸しとは、賃貸物件の入居者が借りている部屋を貸主の承諾なしに別の誰かに貸す行為のことを言います。
家賃がしっかり払われている場合も、転貸を放置していると思わぬトラブルに繋がりやすいです。
転貸の疑いがある場合は、専門家に相談するなどして素早く対応することが大切です。