アパート建築で節税できる？その仕組みと注意点についてご紹介

土地を所有している人の節税対策として、賃貸アパートの建築は有効な方法です。
相続時だけでなく、アパートを建てた後にも節税できるとなれば、関心を持つ方は多いでしょう。
なぜ節税になるのか、そのためにどうしたら良いのか、その仕組みと注意点についてご紹介します。

アパート建築によって節税になる仕組みとは

アパートを建てることで、相続税、固定資産税、都市計画税を抑えられます。
その仕組みを理解したうえでないと、自分のケースに適用されるのか不安に思う方もいるでしょう。
土地と建物それぞれにかかる相続税と、固定資産税や都市計画税が節税できる仕組みについてご紹介します。

土地にかかる相続税が節税できる仕組み

アパートを建てると土地の価値が下がるので、相続税の節税が可能です。
土地の相続税はその土地の評価額によって計算されるのですが、利用状況によって異なります。
評価が高いのは自分で自由に利用できる更地で、それより低くなるのが貸宅地や貸家建付地です。
貸宅地や貸家建付地は土地を他人に貸すことになり、自分の好きなように売却などはできません。
アパートを建築すると更地が貸家建付地になります。
土地の評価額が下がるので、それを元に課税される相続税の金額も下がる仕組みです。
その土地自体の評価によって異なりますが、およそ20%前後軽減できるでしょう。

建物にかかる相続税が節税できる仕組み

現金を相続するよりもアパートを相続するほうが相続税の金額は低くなります。
建物にかかる相続税の評価額は、建築費のおよそ50%です。
さらに、その建物が賃貸物件である場合は一定の割合で税金が引き下げられます。
賃貸物件では、貸家建付地の場合と同様に、自宅とくらべて運用に制限があるためです。
建物にかかる相続税は、自宅としての価値から借家権割合と賃貸割合をかけ合わせた価値を差し引いて、固定資産税評価額に乗じて求めます。
人に貸している割合が多いほど減税になる仕組みです。
借家権割合は全国一律で30%と決められているので、どれだけ満室に近い割合にできるかで金額が変わってくるでしょう。
また、相続財産からアパートの建築資金を控除できるのも、減税の効果が大きいといえます。

固定資産税・都市計画税が節税できる仕組み

一定の条件はありますがアパートを建てると、更地と比べて6分の1に固定資産税を減らせます。
居住用の建物の敷地として利用されている土地は、住宅用地の特例を受けられるためです。
建物自体の固定資産税評価額も建築費のおよそ50%に減らせるので、現金や更地で相続するよりも税金を少なくできるでしょう。
都市計画税についても、固定資産税と同じ仕組みで固定資産税評価額の3分の1に減らせます。
住宅用地の特例については、適用される面積に上限があるので、事前に確認したほうが良いでしょう。

アパート建築で節税をおこなうときの注意点

アパートを建築すれば、土地と建物の評価額が下がり、相続税を減らせます。
ただし、相続時の入居率によってその効果は変わってくるため、建築前にはしっかりした収支計画が必要になるでしょう。
アパート建築の際に気を付けるべき注意点についてご紹介します。

長期的な満室経営を目指す

アパート建築の際の注意点として挙げられるのは、長期にわたって満室経営ができるような集客効果の高い建物を建てる必要があることです。
建物の相続税は、人に貸している割合が多いほど減税されますが、相続時の入居率が関わってくる点に注意しましょう。
アパートの場合の相続税評価額は、固定資産税評価額×（1-借家兼割合×賃貸割合）で求められます。
賃貸割合とはアパートの入居率のことで、相続時に部屋を貸している割合の高いほうが減税効果が高いと言えるでしょう。
借家権割合は全国一律で30%と定められているので、賃貸割合が高くなるにしたがって固定資産税の評価額が下がる仕組みです。
その場しのぎで価値の低い建物を建てるのはおすすめできません。
アパートを建ててから実際に相続がおこなわれるまで、どのくらいの期間になるかわからないからです。
実際に相続がおこなわれるときに、建物が劣化して集客率が下がっているようでは、十分な節税効果は望めないでしょう。

事前に収支計画を立てる

節税のためにアパートを建てても、建築費用やアパート経営で赤字が大きくなる場合は、結果的に損をしてしまいます。
収支計画表とは収入から支出を差し引いて、いくら利益がでるかを計算し、年単位でまとめた表のことです。
家賃や共益費、更新料などが収入となり、ローンの返済額や保険料、修繕費などは支出になります。
これらを細かく書き出し、将来的な見通しをたてて収支計画表を作成しましょう。
収支計画表は金融機関から融資を受ける際にも必要となります。
アパート建築にかかる初期費用や、経営していくうえでの維持管理費用について見積もりをとり、自己資金とローンとのバランスを調整しなくてはなりません。
収支計画については家賃の設定や修繕費がどのくらいかかるかなど分からない点が出てくるでしょう。
そこで、不動産会社に相談してサポートを受けることをおすすめします。
収支計画は景気の変動や税に関する法改正などによる影響から、定期的に見直す必要があるので、将来的にも心強いパートナーとなるでしょう。

アパート建築後に節税できる税金

損益通算すれば、アパート建設後にも所得税や住民税を抑えられます。
損益通算とはアパート経営によって赤字になった金額を他の所得の合計から引ける仕組みです。
アパート建築後に節税できる税金についてご紹介します。

所得税を節税できる

アパート経営で赤字になった場合、損益通算をおこなうことにより所得税を節税できます。
所得が赤字になった場合に、他の所得と相殺できる仕組みが損益通算です。
一時所得や雑所得などは損益通算できないので、収入より支出が多くて赤字になったとしても所得が0になるだけでマイナスにはなりません。
アパート経営などの不動産所得ではその赤字をマイナスとして、他の所得の合計から差し引けます。
一暦年間の所得から必要な控除をおこなった金額の合計に、所得金額に応じた税率をかけて計算されるのが所得税です。
合計金額が減らせれば所得税の額も減らせます。

所得税が節税できるケース

会社員など本業がある場合は給与所得からアパート経営の赤字分を損益通算できます。
損益通算をおこなうには、経費をきちんと計上して赤字になった金額を把握する必要があるでしょう。
アパートの建築費などの初期費用は高額になるので、一括で計上せず減価償却費として扱えば、数年にわたって経費として計上できます。
実際には黒字であったとしても、初期費用の総額からその年分の経費を差し引けば、所得税を減らせるでしょう。

住民税を節税できる

住民税も所得税と同じように所得に応じて課税されるので、損益通算をおこなって所得金額の合計からマイナス分を相殺できます。
所得税と違うのは所得にかかる税率で、所得税の場合は所得金額に応じた税率であるのに対して、住民税の税率は全国一律10%です。
アパート経営における経費の計上や減価償却などで不動産所得がマイナスになれば、損益通算により住民税を抑えられるでしょう。

まとめ

アパートを建築すれば、土地と建物の評価額が下がり、相続税の節税が可能です。
その後もアパート経営による不動産所得を損益通算すれば、所得税や住民税の税額を抑えられます。
アパートを建築する際には入居率を考慮したうえで、しっかりとした収支計画を立てる必要があるでしょう。