入居者交代の必要性とは？交代方法や注意点についても解説

悪質な入居者にどう対応すべきか、また退去させたいけどトラブルは避けたいと悩むことがあるでしょう。
しかし、長期的な賃貸経営を望むならば、悪質な入居者を放置せずに迅速に対処することが求められます。
また退去させるには、明け渡し期間や正当事由、退去通知、交渉方法などを事前に把握しておくことが大切です。
今回は、入居者交代の必要性や方法、注意点について解説します。

入居者交代の必要性とは？

アパートやマンションの賃貸経営において、モンスター入居者がいる場合、対処すべきかどうか悩むこともあるでしょう。
モンスター入居者とは、騒音や異臭を出したり家賃を滞納したりと悪質な行動や行為をする借主のことを指します。
なるべく関わりたくはありませんが、悪質な借主を放置したままだと、さまざまな問題が発生し経営が悪化する可能性があるでしょう。
つまり、リスクマネジメントとして、迅速に入居者を交代する必要性があります。
では、モンスター入居者を放置することで生じる、キャッシュフローの悪化と他の入居者が退去する可能性について具体的に解説します。

キャッシュフローの悪化

賃貸経営において家賃は重要な収入源になりますが、家賃滞納する対象者がいると安定した収入が得られません。
もし家賃収入からローン返済をおこなっている場合、収入が得られないと自分の生活費などから出費しなければならず、キャッシュフローが悪化します。
そして、賃貸経営を続けることが難しくなる可能性もあるため、注意が必要です。
一般的に3か月以上の長期的な滞納ならば、裁判所に申し立て部屋の明け渡しが請求可能ですが、悪質な対象者は一筋縄ではいきません。
なぜならば、3か月続けて滞納後に1か月分だけ支払えば、対象者は部屋を明け渡す必要がなくなることを分かったうえで常習的におこなっているからです。
さらに悪質な場合には、夜逃げしてしまい家賃の未払いを踏み倒す対象者もいます。

他の入居者が退去する可能性

悪質さは家賃滞納に限らず、騒音や異臭、素行の悪さなどで周囲に迷惑をかける対象者もいます。
厄介な対象者は、周囲の住人とトラブルを起こし、警察が介入しないと解決できないケースもあるのが実情です。
対象者を放置すると、他の入居者から貸主へクレームがくる可能性が高くなります。
そして、クレームに対して迅速に対処しない場合、他の入居者が退去してしまうかもしれません。
周囲に良くない噂が広まれば、入居している全員が退去する可能性だけでなく、物件の評判も落ち、空き室が多くなる要因になります。
要するに空き室が多い状態が続けば、オーナーは安定した収入が得られず、やがて経営困難になるでしょう。
悪質な対象者に注意をしても改善がみられないならば、早めに退去へ向けて交渉することが必要です。

入居者を交代する方法とは？

賃貸借契約では借主の借りる権利が優先され、経年劣化で建物の修繕や建て替えなどの正当事由が無ければ、原則オーナーは契約を解除できません。
ただし、3か月以上の継続した家賃滞納の場合は、契約に違反したことになるため、契約解除は認められます。
つまり、悪質な入居者を交代するには、基本的には正当事由が必要で、オーナーの自己判断で退去させられないということです。
悪質な対象者をトラブルなく退去させるためにも、任意の話し合いと法的措置の方法について把握しておきましょう。

任意の話し合い

任意の話し合いとは、悪質な対象者と部屋の明け渡しについて交渉する方法です。
2人で対面して話し合うのが難しければ、不動産管理会社を介して進めても構いません。
ただし悪質な対象者が、大人しく部屋の明け渡しに応じる可能性は低いため、立ち退き料を支払うことや明け渡し期間について交渉するのが一般的です。
立ち退き料には、退去するときの引っ越し代や新住居の初期費用、立ち退きに応じてくれた謝礼などが含まれます。
明け渡し期間は、法律で最低6か月は確保することが定められており、対象者に負担のない期間を決めることが必要です。
また家賃滞納者との話し合いでは、スムーズに合意を得るために、未納分の家賃を回収しないとするケースがほとんどでしょう。
万が一、対象者が交渉に応じてくれない場合は、法的措置の方法へ移すしかありません。

法的措置

法的措置とは、悪質な対象者の現状を裁判所に申し立て、立ち退きの判決をもらうことです。
裁判所の判決には強制力があるため、悪質な対象者を退去させられます。
しかし、家賃を3か月以上滞納している対象者の場合、法的措置は立ち退きのみなので、未払い分の家賃は回収できない可能性が高いでしょう。
また、ゴミ屋敷の対象者の場合も、ゴミの撤去費用を請求するのは難しいのが実情です。
法的措置は強制執行できることがメリットですが、判決が下るまでに数か月の期間がかかり、弁護士費用も100万円程度が必要になります。
もし、費用を抑えたいときや一刻も早く退去させたいときは、任意の話し合いで済ませる方がおすすめです。

入居者を交代するときの注意点

悪質な入居者を退去させるためには、借主の合意を得ることだけでなく、正当事由と退去通知が必要です。
そして、対象者とのトラブルを回避するために、交渉した内容を書面で残しておきましょう。
また交代するときの注意点について、あらかじめ把握しておくことが大切です。
では、退去してもらうために必要な退去通知や正当事由、立ち退き料の注意すべきことについて解説します。

退去通知

まず悪質な対象者と直接交渉する前に、必ず退去通知を書面で送りましょう。
退去通知は賃貸物件の契約期間満了の半年前から1年以内、または期間が決められていない場合は半年前におこなうことが法律で定められています。
つまり退去してほしいときではなく、賃貸物件の契約期間をきちんと確認し、遅くても更新日の半年前までに通知が必要だということです。
また、退去通知には明け渡し期間にくわえて、正当事由などを記載することも重要になります。

正当事由

正当事由とは、社会で常識的な範囲で認められる事柄が生じた理由や原因のことです。
どのような事柄が正当事由に該当するのかは、裁判で認められるかどうかですが、入居している対象者が納得できるならば問題はないでしょう。
一般的には、建物の経年劣化による建て替えや家賃滞納などが正当事由として挙げられます。
悪質な対象者と話し合う際には、相手が納得できる正当事由を伝える必要があるので考えておきましょう。
またスムーズな交渉のためにも、一方的に話を進めるのではなく、冷静に相手の言い分も聞くことが大切です。

立ち退き料

立ち退き料の内訳は引っ越し費用や新住居の初期費用、立ち退きに合意してくれた謝礼で、一般的な相場は家賃の5〜6か月分程度です。
ただし立ち退き料は、悪質な対象者の合意が得られない際の交渉材料であり、契約違反がある場合は、支払う必要はないので注意しましょう。
また、転居先の提供や原状回復を求めないこと、退去までの家賃を免除などを提示すると対象者の合意を得やすく、立ち退き料を抑えられる可能性があります。
相手に誠意が伝わるように丁寧に応対することが大切です。

まとめ

長期的な賃貸経営をおこなうためにも、悪質な行動や行為をする入居者は放置せずに、迅速に退去してもらう必要性があります。
そして退去させるには、借主の合意を得ることや正当事由の提示、退去通知の送付が必要なので覚えておきましょう。
また、悪質な対象者と交渉の際には、冷静かつ丁寧に対応することが大切です。