不動産をもちいた老後資金の準備方法を解説！

公的年金だけで豊かに暮らしていくのが難しいと言われるようになり、毎月安定的な収入を得られる不動産投資が注目されています。
老後の生活資金として家賃収入があると生活と心のゆとりにつながります。
この記事では、不動産をもちいた老後資金の準備方法を解説するので、不動産投資を考えている方はお役立てください。

老後資金の準備方法①必要な生活費

日本は世界トップクラスの長寿国であり、男性の平均寿命は81.64歳、女性は87.74歳で、定年後に年金暮らしをする期間は、長い歳月におよびます。
退職し、主な収入源が公的年金だけになってしまうと、急な病気やけがによる医療費のほか、介護料、保険料などの支出に耐えられないかもしれません。
老後資金づくりを考えるうえで、どの程度の生活費が必要なのか、総務省が発表している2021年度家計調査における年収1千万円の二人世帯の数値を参考に示してみます。

公的費用

年間にかかる公的費用の平均値は、健康保険料に約57万円、厚生年金保険料に約90万円、雇用保険料に約3万円、所得税に約28万円、住民税に約49万円となっています。
年収の1千万円から公的費用を除くと、手取りは約773万円になり、意外に手取りが少ないのがわかります。

住宅費

持ち家の場合には、借家料はかかりませんが、維持や修繕などを算出すると年間で38万円強がかかる計算になり、このほかに、固定資産税が必要になります。
借家の場合には、もっと必要になるでしょう。

そのほかの費用

もっとも大きいのは食費で、月額として約10万7千円、年間では約128万円になります。
光熱水費は年間で約38万円、衣服に約27万円、家具や家事用品に約19万円、交通・通信費に約61万円、教育・娯楽費に約79万円が必要とされています。
このほか、医療費に約24万円、床屋代やたばこ、交際費などとして約108万円がかかり、住宅費を加えると年間で約430万円がかかっている計算です。

貯金

年収の1千万円から公的費用やそのほかの出費を除いた金額は340万円ほどになり、貯金に回せる余裕があると推測できます。
しかし、同じ調査において実際に貯金している割合が示されていますが、残額の1割から2割しか貯金できていない世帯が30％を占めています。
また、1割以下しか貯金できていない世帯と、貯金しなかった世帯が、それぞれ12％で、多くの世帯では別の目的で使ってしまっているのが現実のようです。

老後への不安

金融広報委員会が令和2年度に家計の金融行動に関する世論調査をおこなった結果が公表されています。
この調査によると、年収が高くなるほど老後生活に不安を感じる世帯が減少傾向にありますが、年収1200万円以上でも41％が多少不安を感じているようです。
また、年収1千万円の世帯の場合、4人に3人が老後生活に何らかの不安を抱えているのがわかります。

老後資金の準備方法②自宅を活用する方法

自宅を活用した老後資金の準備方法として、売却のほか、リースバックとリバースモーゲージの3つの方法があげられます。

売却

自宅を売却して、その資金で新たに自宅を購入し、残りの資金を老後の生活に充てる考え方になります。
子どもたちが独立しており、広い家を持て余しているという場合には、売却して割安な中古の小型マンションを購入すると差額を老後資金に回せます。
また、都心から地方に移り住むと固定資産税が減り、その分を老後資金に回すことができるでしょう。
自宅を購入せずに賃貸物件に引っ越すケースや、年齢によっては老人ホームなどの施設へ入所するパターンもあります。
老後の生活が始まり、住まいを一新したい方や、夫婦2人暮らしなので今よりも小さな住まいを考えている方のほか、病院など利便性を求めている方におすすめです。
これから想定される暮らしに合わせた間取りや地域を選ぶことができる点が、大きなメリットと言えるでしょう。

リースバック

リースバックとは、不動産会社などに自宅を売却し、その後は家賃を払って引き続き同じ住居に住み続けられる仕組みです。
自宅を売却する売買契約と同時に、賃貸借契約を結びます。
これにより、所有権は不動産会社などへ移り、月々の家賃が発生しますが、売却額を一括で受け取ることができます。
リースパックは、単に売却する方法とは異なり、賃貸物件として引き続き住み慣れた家に住み続けられる点が特徴です。
老後も住み慣れた家で暮らしたい方や、知り合いの多い地域での暮らしを希望する方、まとまったお金が必要な方に向いているでしょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受ける方法になります。
融資を受け取る時期は、商品によって違いがあり、一括のものと、分割ものとに分かれます。
金融機関のほか一部の社会福祉協議会が窓口で、どちらの場合も借入者が死亡したときや、契約が終了したときに、ローンを一括返済する仕組みです。
相続人か借入者が担保としていた自宅を売却し、売却額や年金、貯蓄などを使って返済します。
借入先によって、借入額や金利、資金を使える用途、対象にできる担保物件など条件が違うので、利用する際には適切な取り扱い機関を選ぶ必要があります。

老後資金の準備方法③不動産投資

将来自分が受け取る公的年金の金額を把握している方は少ないようです。
働いているときに年収が高くても、公的年金の金額はわずかになるのが一般的になります。
また、現在の年金制度が維持され続けるのか不安に感じる方もいるでしょう。
近年、不動産投資を始めるサラリーマンが増えているのは、この辺りのことが影響していると考えられます。

公的年金

公的年金の平均受給額は、自営業や専業主婦の国民年金では年額約70万円になります。
会社員や公務員が加入する厚生年金では年額約170万円で、夫が会社員で妻が専業主婦の場合では年額約240万円～264万円です。
大学を卒業してから60歳までの38年間にわたって年収1千万円を維持してきたケースでも、公的年金の金額は年額で約286万円にしかなりません。
年収1千万円の世帯では、年間に約660万円を使っていることを踏まえると、相当の切り詰めをおこなわなければ年金では生活を維持できないことがわかります。
政府は、年金の受給開始年齢を70歳に引き上げようと検討していると言われ、先々に受給年齢が引き上げられる可能性はゼロではありません。

不動産投資

老後資金として年金をあてにできないため、それに代わる安定収入の準備方法として不動産投資がおこなわれるようになっています。
毎月、得ることができる家賃は、老後においても安定収入になります。
不動産投資は、時間と手間が比較的かからない点がサラリーマンにとっての大きなポイントです。
また、建物の管理や、入居者の募集、賃貸借契約、家賃回収、退去時のクリーニング、クレーム対応など多くの業務を管理会社へ委託できます。
くわえて、サラリーマンは金融機関からの融資を受けられやすい点もポイントです。
金融機関は、融資したお金が返済されないのが最大のリスクであり、サラリーマンは会社からの給与が毎月支払われるため、返済が滞る可能性が低いと判断します。
そのため、個人事業主やアルバイト、専業主婦などに比べるとサラリーマンはローンが組みやすく、不動産投資を始めやすいのです。

まとめ

老後資金の生活費を確保するための準備方法として、自宅を活用する場合と、サラリーマンが不動産投資をおこなうケースを解説しました。
将来への不安を少しでも抑えるうえで、不動産の活用が注目されています。
老後の生活資金として安定収入を確保して、ゆとりある暮らしを送るため準備されてはいかがでしょうか。
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