賃貸物件の設備故障が賃料収入の減額につながる理由を解説

賃貸物件に設置している設備の故障を放置したままだと、賃料収入が減額になる可能性があることをご存じでしょうか？
今回は、設備故障の対応遅れは賃料収入の減額につながること、故障の責任の所在や、管理会社の役割について解説します。
賃貸経営を始める場合に、収入が減ってしまう可能性がある事例を把握し、事例が発生したときに冷静に対応できるように参考にしてください。

民法改正の影響！賃貸の設備故障の対応遅れで賃料収入減額？

賃貸経営をしていて、設備故障は発生しますが対応が遅れてしまうと賃料収入の減額につながってしまいます。

民法改正で「減額できる」から「減額される」に変わった！

2020年4月に民法が改正され、民法611条の賃貸物の一部消失によって使用できなくなった場合のルールが変更されたのをご存じでしょうか？
改正前は設備故障により賃料の減額ができると明記されていましたが、改正後は賃料は減額されると変更されました。
トイレやエアコン・水回りといった設備の故障の修理は大家さんが対応する必要がありますが、対応が遅れると生活に不自由が生じる場合があります。
改正前であれば、入居者からの減額要求がある場合のみ応じていましたが、改正後は使用できなくなった部分の割合に応じて減額する必要があるでしょう。
入居者から設備故障の連絡が入ったときに、すぐに対応しないと賃料減額だけではなく修理代も請求する可能性があるので気を付けてください。
賃料減額だけではなく、使用できない部分で賃貸人が貸借をした目的を果たせない場合には契約を解除できると明記されています。
契約解除につながってしまうと、大幅な収入減になってしまいますので入居者から修理の要請があったらすぐに対応しましょう。

賃貸借契約に事前に明記してトラブル発生を防ぐ

設備故障による賃料減額については、事前に賃貸借契約書に明記しておくことでトラブル発生を防げるでしょう。
公益財団法人日本賃貸管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書（改訂版）」に、減額割合の具体的な数値の記載がありますので、減額の基準の参考にしてください。
たとえば、トイレが使えない場合には減額割合は月額の30%であり、免責日数は1日です。
免責日数があるので、使用出来なかった日数から1日引いた額が請求されます。
ほかにも、風呂が使えない・エアコンが動かないといった故障の減額割合の記載もありますので賃貸借契約書に必要事項を明記してください。
設備故障のなかでも雨漏りによる利用制限は、免責日数が7日と長くても、減額割合が最大50%であるので、日頃から雨漏りしていないか屋上や屋根のチェックをしておきましょう。

賃貸物件の設備故障の責任所在

設備故障が発生したら、責任の所在はどこにあるのでしょうか？
責任の所在によって誰が修繕費を負担するかも変わってきます。
故障の内容によって対応方法も変わりますので注意してください。

設備故障の責任と修繕費負担は内容によって変わる

大家さんが負担するのは、初期設備の故障による修繕費になります。
賃貸物件に備え付けの設備の故障は大家さんですが、設備メーカーや供給元に責任があるときには、メーカーに修理依頼や交換を要請しましょう。
初期設備の故障であっても入居者が負担しなくてはいけない事例もあります。
設備が故障してしまったのに大家さんへの連絡を怠ったり、連絡を怠ったことでさらに悪化してしまった場合は入居者に責任があります。
故意に設備が故障させてしまった場合も入居者の責任になりますので、故障の連絡が来た場合には原因も確認しましょう。
入居者が事前相談なく修理して費用請求をしてくる可能性もありますが、費用負担しなくて良い場合もあるので不明なときは管理会社に確認してください。

設備故障発生の対応方法

まず、大家さん自身で対応するケースですが、入居者が鍵を紛失してしまった場合には大家さんの持つスペアキーを使用して対応できるでしょう。
鍵を紛失して鍵交換する場合の費用は入居者負担になります。
賃貸の共用部分のオートロックの鍵をなくしてしまった場合にも大家さんのスペアキーで対応できますが、オートロックの鍵交換となると費用が高くなってしまいます。
高額になるとトラブル発生のもとになるので、どの程度負担してもらうのか事前に賃貸借契約書に明記しておきましょう。
次に大家さんが電話で指示するケースがあります。
大家さんが直接出向かなくても、電話口で入居者に説明したほうが早い場合には電話対応しましょう。
たとえば、お湯が出ない場合やガスコンロがつかない場合、入居者に状況を確認してもらって作業してもらったほうが効率よく修繕できます。
最後に、大家さんに窓口になってもらい専門業者に対応してもらうケースです。
水回りの不備やエレベーターやエントランスといった共用部分の設備不良は、入居者から相談があったらすぐに専門業者に対応してもらいましょう。
勝手に修理をしてしまうと悪化してしまい余計な費用が発生する可能性もありますので、注意してください。

賃貸物件の設備故障が起こった時の管理会社の役割

設備故障が起こったときに、大家さん自らが対応できる場合もありますが、忙しいときやすぐに対応できないときもあるかもしれません。
自身での対応が難しい場合、管理会社に対応を任せるのも一つの手ですが、どういった対応をしてくれるのでしょうか？

管理会社が窓口になりトラブル対応してくれる

管理会社の役割は大家さんから委託され、大家さんの代わりに賃貸物件の管理業務をおこないます。
設備故障が発生した場合にも、直接大家さんに連絡がくるのではなく、管理会社に連絡が入ります。
管理会社で状況を確認し、入居者とのやり取りや専門業者の手配もおこなってくれるので対応を任せましょう。
設備故障だけではなく、入居者間のトラブルや騒音・ゴミ問題なども管理会社が間に入って対応してくれます。
大家さん自身での対応だと解決に時間がかかるケースでも、管理会社だと経験豊富なのですぐに解決する可能性があるでしょう。

対応が必要なケースに迅速に対処できる

管理会社だとトラブルが発生しても、今までの経験から管理会社自身で対応できるか専門業者に依頼するか迅速に判断できます。
専門業者に依頼する場合にも、一から探すのではなく連携を図っている場合もあるため、修理にも時間がかからないでしょう。
トラブルが夜中や休日に発生しても、コールセンターと連携して24時間365日対応してくれる管理会社もあるので入居者も安心して暮らせます。
管理会社に委託せず、大家さん自身でトラブル対応する場合も基本的には管理会社と同じように対応しますが、時間がかかってしまう可能性があります。
ほかの仕事をしている場合には、日中の対応も難しいでしょう。
管理会社に委託する場合、費用もかかりますが、トラブル対応に時間がかかったり、賃料減収や入居者の退去につながったりなどを防ぐことができるでしょう。
民法改正により、より迅速な対応が必要になってくるため、管理会社を検討しているのであれば、委託したほうがスムーズに賃貸管理をおこなえます。

まとめ

賃貸物件の設備故障は、すぐに対応しないと家賃収入の減額を招いてしまうでしょう。
故障の内容によって、大家さん自身で対応するものや専門業者に依頼する場合もありますが、入居者負担も場合もあるので設備故障の内容の確認をおこなってください。
迅速に対応するのが難しい場合は、管理会社に委託して賃貸管理を任せましょう。
お気軽にご相談ください！