賃貸物件の立ち退き料とは？立ち退き料の相場と注意点も解説

家賃の滞納や入居者の不正行為など、入居者に責任がある場合は、転居を求める正当な理由となり得ます。
しかし、「老朽化したアパートを建て替えて、収益性を向上させたい」というような、オーナー都合の理由だけでは、転居を要求するのは正当とは言えません。
そこで本記事では、オーナーが立ち退き料を支払うべき理由と、その相場や注意点について解説します。

立ち退き料とは？必要なケースと不要なケースについて

オーナーの都合で転居を依頼した場合、立ち退き料が必要です。
ここでは、立ち退き料の支払いが必要な理由などを解説します。

立ち退き料とは？

入居者が家賃滞納などの落ち度がある場合は、立ち退きを要求する正当な理由となります。
しかし、オーナー都合で「老朽化したアパートを建て替えて収益性を上げたい」という理由だけで入居者に立ち退きを求めるのは、正当な理由と認められません。
入居者は引っ越し費用や新居の初期費用、退去までの家賃など、各種費用がかかります。
オーナー側でこれらの費用を補償するため、立ち退き料を支払わなければなりません。
賃貸物件の立ち退き料とは、オーナー都合で入居者に退去してもらう際、入居者が被る損害を補償するために必要な費用と考えると良いでしょう。

立ち退き料が必要な理由

借地借家法に基づき、住居や店舗の賃貸借契約において、賃貸人側から契約解除を申し出る場合には、正当な理由が必要とされます。
この正当な理由とは、家賃滞納や賃貸物件の損壊など、入居者による違反行為がある場合や、賃貸物件の利用目的が変更された場合が挙げられます。
また、賃貸借契約が終了した場合、家主が更新を拒否する場合も、正当な理由が必要です。
老朽化した建物の建て替え、再開発、または自分自身が使用したいという理由は、正当な理由とは認められません。
したがってオーナーが、正当な理由として立ち退きを求めて交渉する場合、入居者に対して適切な補償金（立ち退き料）を支払う必要があります。

立ち退き料が不要なケース

入居者が契約違反をしている場合、立ち退き料を支払う必要はありません。
たとえば、家賃の滞納や無断転貸などの違反行為があった場合は、賃貸借契約を解除し、入居者に貸室の明け渡しを要求できます。
そして、強制的に退去を求める場合でも、立ち退き料を支払う必要はありません。
また、定期建物賃貸借契約では、更新しなくても良いと認められています。
したがって、契約期間が終了すると、賃貸人は正当な事由がなくても、賃借人に貸室の明け渡しを交渉できます。
契約期間が明示的に決定されている場合も、支払う必要はありません。
たとえば、契約時に取り壊しが決定していた場合や、一時的な使用が目的の契約は、借地借家法の適用がないため、立ち退き料を支払う必要がないでしょう。

賃貸物件の立ち退き料の相場

立ち退き料が必要になった場合、適切な金額を準備するために、相場を理解しておくと良いでしょう。
ここでは、一般的な金額の相場や内訳などを解説します。

相場はいくらぐらいか

立ち退き料の金額は、オーナーと入居者の間で、話し合いにより決められるもので、法的な根拠や規定はありません。
金額にも厳密な決まりはありませんが、一般的に家賃の6か月分程度が相場とされています。
ただし、入居者との交渉次第では、金額を値下げできる可能性があります。
とくに、入居者が家賃やそのほかの契約事項に違反した場合や、建物が老朽化している場合などは、割安にするか、支払わなくても済む場合もあるでしょう。
しかし、入居者から、家賃6か月分の立ち退き料では少ない、と主張される場合もあります。
入居者が家賃6か月分の金額で立ち退かない場合は、より高額の立ち退き料を提示する必要があるでしょう。

立ち退きに必要な金額の相場と内訳

まず、新しい住居に転居するために必要な費用として、敷金や礼金、1か月分の家賃、仲介手数料などがあります。
家賃15万円の新居に転居したと仮定した場合の計算方法です。
1か月分の家賃と敷金2か月分、仲介手数料（家賃1か月分×消費税）のかかるケースで考えると、15万円+30万円+16.5万円で合計が61.5万円となります。
次に、新しい住居への引っ越し費用です。
荷物の量や引っ越し先までの距離によって金額は異なりますが、一般的に繁忙期以外で近距離へ、家族単位で引っ越した場合、8万円程度が想定されます。
最後に、新居で必要な設備の整備費用で、電話やインターネット環境の工事費、エアコンの移設費用などが含まれます。
引っ越し先でも同じプロバイダーやサービスを継続する場合、工事費が無料になる可能性も高いです。
しかし、ここでは作業員の派遣が必要であることを想定し、2万円程度としておきましょう。
エアコンの移設費用は、1台あたり1万円程度です。
たとえば、寝室、リビング、子ども部屋、和室の4部屋にそれぞれ1台ずつある場合、移設費用は4万円程度になります。
これまでの新居の費用、引っ越し費用、電話やインターネット環境の費用などを合わせて、約75.5万円となりました。
ただし、具体的な状況によって費用は異なるでしょう。
さらに、立ち退き料と合わせて、慰謝料や迷惑料の支払いが必要になる場合もあります。

賃貸物件で立ち退き料交渉のための注意点

退去要請によってトラブルが生じるのは避けたいものです。
そのため、入居者に退去を要請する際に、気を付けたい注意点について解説します。

立ち退いてもらう理由をわかりやすく説明する

まず、入居者に立ち退きの理由を、わかりやすく説明しましょう。
退去により、新しい住居を探す手間や引っ越しの負担がかかるため、理由が曖昧だと入居者から不満が出る可能性があります。
「老朽化が進んでおり、このまま住み続けると入居者の安全にも悪影響が出る可能性がある」というような具体的な理由を伝えることが重要です。
単純に退去を要請するだけでなく、転居先探しのサポートなど、丁寧で誠実な対応を心がけましょう。
入居者の事情を適切に考慮し、一方的な主張に偏らず、誠意をもって状況・経緯・理由を説明し、お互い歩み寄りましょう。
ただし、やり方によっては入居者側の感情を害し、問題を引き起こす可能性もあるため、慎重な対応が大切です。

退居の要請は契約満了の6か月～1年前まで

入居者側にも事情があり、急な退去は困難を伴います。
退去までに適切な期間を設けて、1年以上の余裕を持ったスケジュールを提案すると、入居者にも納得してもらいやすいでしょう。
とくに、入居者の仕事や学校のスケジュールを考慮するためにも、転居期間まで、余裕を持たせて提示しましょう。
また、立ち退きを要請する場合、入居者には契約満了の6か月〜1年前までに、書面での通知が必要です。

管理会社は立ち退きの交渉に携われない

オーナーのなかには、入居者への説明が負担になると感じる方もいます。
そのため、管理会社へ退去要請の交渉を依頼してもらおうと考えているかもしれませんが、管理会社は立ち退き交渉はできません。
第三者に退去要請を依頼する場合は、弁護士への依頼が必要です。
もしも不安がある場合には、弁護士に相談しながら慎重に交渉を進めましょう。
弁護士に事前に相談すると、入居者とのトラブルが生じた場合にも、弁護士が仲介してくれるため安心です。
しかし、オーナー自身が入居者に誠意を持って説明するのが望ましいため、できる限り自ら交渉をおこないましょう。

まとめ

賃貸物件では、オーナーの都合で転居を依頼した場合、立ち退き料が必要となります。
具体的な状況によって立ち退き料は異なり、金額にも厳密な決まりはありませんが、一般的には家賃の6か月分程度が相場とされています。
退去要請によるトラブル回避のため、入居者に立ち退きの理由を、わかりやすく説明しましょう。
お気軽にご相談ください！