サラリーマンの大家が賃貸を自主管理！必要な時間や管理可能な規模を解説

サラリーマンのなかには、不動産投資をおこない副業として収入を得ている方が増えており、皆さんも取り組んでみたいと考えたことがあるのではないでしょうか。
この記事では、サラリーマンの大家が賃貸物件を自主管理するための必要な時間や、管理可能な規模について解説します。

サラリーマンの大家が賃貸を自主管理！必要な時間

賃貸管理や賃貸経営をするためには、さまざまな業務などで時間や手間がかかります。
ここでは、自主管理の業務ごとの必要な時間を解説します。

賃貸物件の状況確認

物件の状況を確認するのは、大家としての大切な役割なので、最低でも1か月に2回ほどは現地に出向いて状況を把握するようにしましょう。
空室の場合には、室内に滞在して壁や床、押入れなどをこまめにチェックするとともに換気をおこなうため、最低でも1時間はかかります。
たとえば、賃貸物件が自宅から1時間の距離であれば、1回の現地確認に作業を含めて3時間はかかります。
月2回で、年間に24回実施したら、1物件につき72時間が必要です。
一戸建ての場合、入居者が見つかるまでは草刈りなども大家の業務になります。
なお、物件までの距離が自宅から遠いと、その分、移動の労力が必要になるので注意しましょう。

不動産会社などへの訪問

入居者が見つかるまでは、不動産会社へ入居者の募集を依頼するでしょう。
不動産会社との打ち合わせなどには1回あたり5時間ほど必要で、入居者が決まるまでに3回の打ち合わせする場合には、15時間を費やす計算になります。
打ち合わせをする際には、不動産会社までの移動が必要になる点も見逃せません。
リフォームや修繕をおこなうときには、工事会社との打ち合わせや現場確認が必要になります。
不動産会社への依頼や、リフォーム会社との打ち合わせなどは、時間がとれないサラリーマンには大変な労力になります。
このため、定期的に物件を確認した後に、そのまま訪問できる距離にある不動産会社へ依頼すると、時間短縮となるのでおすすめです。

クレームなどへの対応

借り手からは、隣がうるさいときや、設備が壊れた、エアコンが効かない、インターネットがつながらないなどの電話が、仕事中など予想していないときに舞い込んできます。
クレームへの対応は大家としての大切な業務であり、夜間の対応が必要になる場合や、仕事を早退しなければならなくなる場合もあります。
クレームの頻度は多くなるとは考えにくいので、それほどの時間を要しませんが、万一の事態に備える覚悟が必要になるでしょう。

入金確認

家賃などの入金を確認するのは、金融機関から近ければ、それほど多くの時間を要しないでしょう。
しかし、滞納されると催促のため入居者へ電話する必要があります。
それでも支払われないときなど、場合によっては、入居者へ面会する時間を作らなければならないかもしれません。

サラリーマンの大家が賃貸を自主管理！管理可能な規模

管理する戸数が多くなると、その分、業務に必要になる時間が増え、また、自宅から遠い距離の物件の場合には移動時間がかかってしまいます。
ここでは、サラリーマンが自主管理できる規模を解説します。

管理戸数

マンションのうち1部屋を管理するのと、同じマンション内で複数の部屋を管理するのとは、物件状況の確認に必要な移動の負担は変わりません。
しかし、管理戸数が増えると、修繕や、クレーム対応、滞納対策なども増えることにつながります。
そのような点から考えると、部屋数では6戸、アパートなら1棟くらいであればサラリーマンをしながら対処できるのではないでしょうか。
自宅から近距離にある一戸建てや小さな規模の物件であれば、自主管理でも大きな問題は生じないと考えられます。

物件との距離

物件の所在地は、自宅や職場など生活範囲から20km程の1時間圏内をおすすめします。
この距離なら、仕事終わりや休日でも駆けつけやすいので、サラリーマンにとって大きな負担にはならないでしょう。
仮に物件が離れていても、車を使って1時間で行けるのであれば何とか対応できるかもしれませんが、それ以上遠いとクレームがきたときに駆けつけるのが大変です。
どんな仕事でも、すばやい対応が求められるのは同じことで、賃貸管理や賃貸経営の場合、周囲には大家を本業としている相手がいるため比較されやすくなります。
大家としての対応が悪い別件の場合、入居者が退室しかねません。
自主管理する場合には、すぐに対応できる距離の物件にするのが基本になるので注意してください。

サラリーマンの大家が賃貸を自主管理！委託管理も管理手段

仕事が多忙な場合や遠方の物件のため、自主管理する時間を作れないケースも考えられます。
年齢とともに仕事の責任が重くなる場合や出張が増えるなど、就業中に電話対応できなくなるかもしれません。
また、サラリーマンには転勤がつきものですから、遠方への転勤の場合には物件との距離も広がるでしょう。
このように、何らかの理由により自主管理できない場合には、物件の管理業務を委託する方法があります。

管理委託とは

物件に関する入居者への対応を専門の会社へ委託する方法です。
委託内容は、入居希望者への対応のほか、家賃滞納の対応、入居者からの問い合わせやクレームへの対応、退去時の対応などになります。
会社によっては入居者を探してくれるケースがあり、物件を掃除する事例もあります。

管理委託料の相場

管理委託料の相場は家賃の3％から5％ほどで、入居者が見つかるまでは費用が発生しないのが一般的です。
家賃が5万円の物件で、委託費用が5％の場合を想定すると、消費税を含めて年間3万3千円が必要です。

管理委託するメリット

管理委託のメリットは、仕事の就業中に時間を作れなくても、また、遠距離にいても、賃貸物件に関して安心できる点です。
所有者が、サラリーマンとして自身の仕事に集中できるのは大きなメリットと言えます。
たとえば、退居の立ち合いは入居者の都合のため平日の昼間になるケースが多くなり、サラリーマンの大家は休暇を取らなければならなくなります。
入居者からクレームがあった場合には、就業中であっても迅速に対応しないと問題が大きくなりかねません。
クレームに早期対応しなければ評判が下がり、入居者の退去につながる場合や、新しい入居者が見つからないなど、ほかの物件との競争に勝てない可能性が高まります。
管理会社には経験豊富な従業員が多く、入居者からのクレームがあっても、今までの経験から解決策を提案してくれるプロの集団と言えます。
規模にもよりますが、大家を専業としている方と競争していくには、信頼できる管理会社を探して委託したほうが得策でしょう。
国内や海外への旅行が趣味の方の場合、自己管理だと出掛けにくくなり我慢しなければなりませんが、管理委託すると何の気兼ねもなく旅行を楽しめるメリットも生まれます。

管理業務を学ぶ

入居者からクレームが入った場合には、管理会社はまず大家に相談し、対処した結果は必ず報告されます。
したがって、管理会社へ業務を委託した場合でも、大家は賃貸物件を管理する業務のノウハウを身に付けることができます。
最初はお金を払ってプロのやり方を学び、徐々に自分で対応し出費を減らしていくようにすると安心できるでしょう。

まとめ

サラリーマンが副業として不動産投資をおこなう場合、就業中に発生する要件への対応があるなど、最初から自主管理するのは難しいと言えます。
賃貸管理や賃貸経営を始めようとしている方は、まずは小規模でスタートするとともに、管理委託により安心して取り組まれるようおすすめします。
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