賃貸経営物件を自主管理するメリットは？デメリットや委託する場合も解説

これから賃貸経営をはじめる方や、すでに所有している物件で賃貸経営している方は、マンションやアパートの管理方法に悩んでいませんか。
物件の管理方法は2種類で、オーナー自らが管理をおこなう「自主管理」と、管理会社に業務を委託する「管理委託」があります。
この記事では自主管理のメリットやデメリットについて解説していきますので、参考にしてみてください。

賃貸経営の物件を自主管理するメリット

所有するアパートやマンションを賃貸物件として貸し出すには、管理業務をおこなう必要があります。
家賃で収益を得るわけですから、少しでも経費を抑えて多くの利益をのぞむのは皆さん同じでしょう。
管理費用節約のため、自主管理を検討するオーナーもいらっしゃるのではないでしょうか。
ここからは、物件を自分で管理するメリットについて解説していきます。

費用を節約できる

賃貸物件を自分で管理する一番のメリットは、費用の節約です。
管理会社に業務を委託すると、毎月費用が発生します。
上限はなく、管理会社によって異なりますが、相場は家賃の3〜7%で設定されることが多いです。
たとえば、家賃12万円の部屋の部屋を委託費用が5%を管理会社に委託した場合、毎月6,000円の委託費用が発生します。
ここで注意してほしいのは、部屋が空室であっても、委託費用は発生するということです。
家賃収入がなくても委託費の支出は生じるので、注意しなければなりません。

入居者とコミュニケーションがとれる

所有する不動産を自主管理すると、入居者との距離が近くなり普段からコミュニケーションが取れるメリットがあります。
自ら管理業務をおこなうオーナーは、何かと物件に出向く機会が多く、入居者と顔をあわせたり言葉を交わしたりすることが増えます。
住人同士のトラブルや不満、物件の不具合などにも気が付きやすいでしょう。
オーナー自らが管理に関わり、対応することで物件の雰囲気が良くなったり入居者の満足度が高まったりする可能性があります。

不動産管理の知識が身に付く

オーナー自らが管理業務をおこなうことにより、不動産管理の知識が身に付くのもメリットのひとつです。
不動産管理には「入居者管理」と「建物管理」のふたつの業務があります。
どちらも賃貸経営をするオーナーにとっては、知っていて損はない知識と言えるでしょう。
入居者管理では、契約の締結や更新、家賃の督促などの会計業務があります。
解約時の手続きや退去時の立会いなども含まれ、時にはクレーム対応する必要もあるでしょう。
専門的な知識だけでなく、煩雑な業務を手際よくこなす力量が必要になります。
建物管理では、定期的に物件に出向いて廊下や郵便受けまわり、ゴミ置き場の清掃をしなければなりません。
また、建物や設備の点検、修繕などを専門業者に依頼して適切におこなう必要もあります。

賃貸経営の物件を自主管理するデメリット

所有する賃貸物件を自主管理で運営するには、いくつかのデメリットがあります。
管理業務は煩雑な作業で、手間や時間がかかるものも多いです。
副業で賃貸経営する方には、負担が大きいかもしれません。
また、急なトラブルやクレームに素早く対応できないと、評判が落ちる原因にもなり、資産価値の低下につながる可能性もあります。

業務に追われる

自主管理で賃貸物件を運営するデメリットは、業務の負担が大きいことです。
管理には会計業務や建物管理などの他にも、空室対策や入居者募集などさまざまな業務があります。
なかでも、家賃の催促を含む会計業務や空室対策は、毎月の収入に大きく関わる重要な部分です。
滞納している入居者と連絡を取り合ったり、空き部屋に内覧者を案内したりする業務は、相手の都合にあわせて動く必要があるので、時間を調整する必要があります。
何度も現地に出向く必要もあり、手間や時間を要する業務を負担に感じる方もいらっしゃるでしょう。

トラブルやクレームへの対応が遅れる可能性がある

自主管理には、365日24時間対応しなければならないデメリットがあります。
入居者からのクレームや、設備の不具合などの連絡はいつ来るかもわからないからです。
トラブルや不具合の場合は、すぐに物件まで駆け付けなければならない状況もあります。
オーナーが近くにお住まいとは限らず、現地に行くまで時間がかかる場合もあるでしょう。
自ら管理するには、プライベートな時間が削られる状況も想定しておかなければなりません。
また、さまざまな問い合わせにも常に対応が必要で、精神的・肉体的にも負担が大きいと言えるでしょう。

資産価値が下がるかもしれない

自主管理するデメリットには、資産価値の低下も考えられます。
管理が行き届いていない物件は、劣化が早まるからです。
適切な管理には日常の清掃だけでなく、専門の業者による定期点検や定期清掃が必要になります。
経費を節約したいがために、清掃や点検を怠ると、物件の外観のみならず設備が劣化して不具合が生じる恐れがあります。
入居者が快適に暮らせないなどの不満は、退去や空室を引き起こし、物件の資産価値低下につながると言えるでしょう。

かしこい賃貸経営は自主管理せず管理会社に委託

これから不動産投資で賃貸物件を運用する人には、管理会社に委託する方法がおすすめです。
自主管理にはメリットもありますが、デメリットにより資産運用に支障が生じるリスクが大きいからです。
また、現在自ら管理をおこなっているオーナーも、一度管理の在り方を見直してみてはいかがでしょうか。
業務を任せられることで、本業や収益の管理に専念できます。
大切な資産を守るため、かしこく運用していきましょう。

効率よく資産運用できる

管理会社に委託すれば、安定した賃貸運営が期待できます。
不動産の専門家である管理会社は、空室対策などの知識が豊富だからです。
入居者募集のノウハウもあり、効率よく収益を確保できると言えるでしょう。
管理費や手数料の負担が気になるかも知れませんが、空室期間が長引いたり、物件の評判が落ちるリスクと比べてみてください。
さらに、煩雑な業務に追われることもなく、精神面での余裕も生まれるでしょう。

遠方の物件でも運用できる

管理を委託する場合、物件の所在地に制限がありません。
オーナーの住む地域のみならず、遠方の物件で賃貸経営することも可能です。
自主管理にこだわれば、どうしても管理しやすい近くの物件に限定され、好条件の物件を逃してしまうかもしれません。
建物管理業務やクレーム対応などの必要がなければ、さまざまな地域の物件を所有し運営していけます。
より資産価値を高める賃貸経営のためには、地域を限定せず選択肢を広げてみてはいかがでしょうか。

本業と副業を両立しやすい

管理委託は、副業としての資産運用にも向いていると言えます。
近年は、本業がサラリーマンの方による不動産投資が増加傾向にあります。
副業オーナーの場合には、管理業務に多くの時間をさけないでしょう。
管理会社の業務委託を利用することにより、自らが手間や時間をかけることなく、安定した賃貸経営をおこなえます。
トラブルやクレームなどの急な対応も任せられるので、安心感も得られるでしょう。

まとめ

自主管理には、費用節約などのメリットがあります。
ただし、費用を気にするあまり、管理業務が行き届かない状態になると、物件の資産価値が低下するリスクには注意しなければなりません。
これから経営をスタートする方や、現在の管理方法に不安を感じている方には、管理委託による安定した運用がおすすめです。