賃貸経営をする際に重要な入居審査と確認するポイント・提出書類を解説

賃貸物件の経営における入居審査の重要性についてご存じでしょうか？
今回は入居審査の重要性や確認するべきポイントと、提出してもらう書類について解説します。
入居審査は、入居者に長く住んでもらい継続的な家賃収入を得るためにも必要ですので、賃貸経営を検討されていたら参考にしてください。

賃貸経営における入居審査の重要性

賃貸物件を経営する際に、空室を作らないように審査を緩く設定する方もいらっしゃいますが、空室を作るよりも家賃滞納を防ぐために重要です。

入居者の家賃滞納や入居トラブルを防ぐ

日本の法律上、入居者が保護されているので家賃滞納を続けたからといって即退去させられません。
家賃を滞納しているので、部屋の中を住めない状態程度まで壊されてしまったとしても修理費用や補償金を出してもらえる可能性が低いです。
家賃滞納の入居者が長期間住んでいる状態なので、新規入居者の募集もできず家賃収入がゼロとなってしまうでしょう。
家賃収入もリフォーム代も望めないと、たとえ他の部屋が満室であったとしてもオーナーの負担が大きくなってしまいます。
家賃滞納だけではなく、近隣の住人とトラブルを起こしている入居者も即退去してもらうのは難しいでしょう。
家賃滞納やトラブルを起こす人を入居させるのを防ぐためにも、入居審査はある程度力を入れる必要があります。

入居審査の最終判断はオーナー

賃貸募集や管理を他の会社に任せていたとしても、入居審査の最終判断は必ずオーナーがしましょう。
オーナー自身が管理している場合、募集から入居手続きまで自分でおこないますが、空室対策のために審査基準を甘くすると入居後にトラブルが発生する可能性もあります。
賃貸仲介業者に物件の募集依頼をお願いしているのであれば、募集だけではなく物件の案内や入居審査もおこなってくれます。
賃貸仲介業者がある程度の入居審査を設けてくれますが、オーナーは入居申込書の記載事項を確認してください。
入居申込書の内容についても、一読するだけではなく不備がないように業者と項目ごとに確認するようにしましょう。
マンション管理はオーナーがおこない賃貸募集のみ賃貸仲介業者に依頼する場合、入居後のトラブル対応はオーナー自身のため賃貸仲介業者は対応してくれません。
トラブル対応がないので、空室を作らないように募集をかけるため入居審査が甘くなる可能性があります。
入居してからトラブルが発生しても対応が難しくなるので、貸付業務のみ業者に依頼する場合にはある程度審査基準を設けておきましょう。
入居者と最終的に契約するのはオーナーです。
トラブル対応にも関わってきますのでオーナーの責任として最終判断をおこないましょう。

賃貸経営の入居審査で確認するポイント

実際に入居審査をおこなう際には、いくつか確認すべきポイントがあります。
長期的な入居者獲得のためにも怠らないようにしましょう。

入居者の職業や年収

まずは、入居者本人の職業や年収を確認します。
入居者には最初に本人を確認する運転免許証や住民票を提出してもらいますが、あわせて職業や年収がわかる書類も提出してもらいましょう。
勤続年数が短い場合、次の転職先や仕事内容について確認を取ったり、無職の場合には内定先の情報も入手する必要があります。
会社に所属しているのか、フリーランスなのかも重要な確認ポイントです。
会社に所属していると嘘をついていて、入居後にトラブルになる可能性があるので在籍確認を取りましょう。
収入についても、具体的な金額を把握しておきます。
家賃の年額が年収に対し25%以内であるか、年収が年間の家賃の3倍以上はあるかが目安になります。
目安ではありますが、あまりにも家賃が高すぎると支払えなくなって最終的に滞納につながり、家賃収入が得られないので気を付けましょう。

連帯保証人の意思確認・職業や年収

連帯保証人は、契約した本人が家賃滞納やトラブルを起こした際に責任を取る必要があります。
そのため、連帯保証人の確認も契約者本人と同様に重要です。
入居者に契約時の書類を提出してもらい同意を得たら、連帯保証人に意思確認をおこないましょう。
連帯保証人は、一般的には家族や親族になってもらいます。
保証人の意思確認ができたら、連帯保証受託関係書類に印を押してもらって提出してもらいましょう。
あわせて、印鑑証明書も提出してもらえると偽装していないかの確認も行えます。
連帯保証人の収入は契約者と同等以上あった方が良いでしょう。
両親が高齢で年金収入のみの場合、家賃滞納した後に請求しても払ってもらえない可能性があるので連帯保証人の追加や家賃保証会社への加入をお願いします。
家賃保証会社への加入を条件にするのであれば、連帯保証人不要で募集すると手続きも少なくなり入居者も早く見つかる可能性があります。
入居者が高齢の場合には、家賃保証会社へ加入してもらっていても万が一に備えて連帯保証人もつけてもらうようにしましょう。
本人の許可を得たら、病気やケガ等何かあった際にはすぐに連帯保証人と連絡を取れるようにしておくのがおすすめです。
入居審査の結果については、いつまでに誰が返答するのかを伝えてください。
個人情報保護のために、入居を断る場合にはすぐに書類の返送をしましょう。

賃貸経営の入居審査で提出してもらう書類

入居してもらう方の証明のために何点か提出してもらう書類があります。
書類が提出してもらえないと入居審査や入居手続きが進まないので、期日を設けて提出してもらうようにしましょう。

身分証明書や収入証明書

運転免許証や健康保険証、パスポートを提出してもらい本人確認をおこないます。
運転免許証は住所や本籍、写真の掲載もあるので運転免許証1点提出で身分証明できる場合が多いですが、所持していないときには複数必要になる可能性があります。
学生や外国籍の方は、学生証や在留カード、外国人登録証明書を追加で提出してもらいましょう。
外国籍の方で在留資格認定証明書の場合、どの程度日本に滞在するのか確認をしてください。
書類の提出が不十分だと不法滞在の可能性があり、犯罪につながる場合もあるので注意しましょう。
身分証明書の種類によっては役所に発行してもらう書類もあるので、期日までに提出できるよう余裕をもって準備してもらいます。
源泉徴収票や直近の給料明細3か月分、住民税課税決定通知書や課税証明書を提出してもらいましょう。
会社員であれば源泉徴収票や給料明細は比較的簡単に手に入りますが、フリーランスや無職の方の場合には別に提出してもらう書類があります。
フリーランスの方には、確定申告書の写しや納税証明書を提出してもらいます。
無職の方は、預金通帳のコピーや残高証明書の提出をしてもらい家賃滞納につながらないか判断してください。

住民票や印鑑証明

住民票は、入居者が複数いる場合には全員分が必要になります。
ご家族で住むときは1枚準備してもらえば大丈夫ですが、同居や同棲には複数必要になりますので注意しましょう。
連帯保証人がいる場合には連帯保証人の住民票や印鑑証明を提出してもらう可能性もあるので入居者と連帯保証人に確認を取ってください。
住民票も印鑑証明も発行してから3か月以内のもののみ有効ですので、期限切れが提出されていないか気を付けましょう。

まとめ

賃貸経営の入居審査は入居後の家賃滞納を防ぐためにも重要なので、最終判断はオーナーがおこないましょう。
入居審査では職業や年収確認の他に、家賃滞納時に責任を取ってもらう連帯保証人が必要なので本人の意思確認をおこなってください。
提出書類に不備があると入居手続きも遅くなるので、期日を決めて提出してもらいましょう。