自主管理には賃貸借契約が必要！自分で作成する方法とデメリットをご紹介

賃貸物件の管理や経営を自分でする場合に、入居者とトラブルが生じたらどう対応すべきかなど、不安に思うことがあるでしょう。
トラブルを未然に防ぐためには、しっかりとした賃貸借契約が必要です。
この記事では、賃貸借契約とはなにか、自分で作成する方法やその場合のデメリットについてご紹介します。

自主管理での賃貸借契約とは？契約書を交付する必要性について

賃貸借契約とは、契約期間や家賃の金額など、物件の賃貸に関して入居者と交わした約束のことです。
後から言った言わないのトラブルにならないように、書面にしたものを賃貸借契約書と言います。
賃貸借契約の概要と、契約書を交付する必要性についてご紹介します。

賃貸借契約とは

不動産賃貸において、オーナーと入居者が交わす約束を賃貸借契約と言います。
法律では、口頭で交わしただけの契約も有効とされていますが、文書にしてオーナーと入居者が確認できれば、より確かなものになるでしょう。
不動産会社が仲介する場合では、契約時に契約書と重要事項説明書を交付します。
重要事項説明書とは、契約する前に大事な事柄を確認するための書類です。
一般的には、重要事項説明書の内容について承諾を得てから、契約を結びます。
自主管理の場合は交付の義務はないものの、重要事項説明書で事前に確認しておけば、オーナーと入居者の勘違いを防ぐ効果があるでしょう。
トラブルを未然に防ぐために、契約内容を書面にした賃貸借契約書を交わし、重要事項説明書を交付することをおすすめします。

賃貸借契約書を交付する必要性

契約内容を確認できるように文書で交付しておけば、トラブルが発生したときの解決に役立つでしょう。
借主が誰なのか、家賃の料金や滞納があった時の対処など、明確になっていないと解決するまで長期化する可能性があります。
裁判にしたくても使用者不詳で訴えられないという事態を防ぐためにも、借主が誰であるかをはっきりさせておきましょう。
自主管理で作成した契約書の場合、古い定型文をそのまま使ってしまうと、契約解除に催告が必要としているケースがあります。
この条項があると、借主が失踪するなどの問題が発生したときに催告できず、契約解除まで多くの時間と手間がかかるでしょう。
催告なしで契約解除できる旨を契約内容に加えておけば、このようなトラブルを未然に防げます。
契約者が死亡して配偶者がそのまま居住している場合には、新たに賃貸借契約書を交付する必要があります。
トラブルになった場合、誰が借主なのかはっきりせず、相続人全員と交渉せざるを得ない可能性があるからです。

自主管理で賃貸借契約書を自分で作成できる？

賃貸借契約書は法的な効力をもつ書類ですが、私文書にあたるため、作成するのに資格は不要です。
オーナーが自分で作成できますが、その内容はしっかり吟味する必要があるでしょう。
契約書の作成には、法的な知識が必要で、押さえておかないといけないポイントが多数あります。
オーナーに不利な状況に陥らないためにも、賃貸借契約書はしっかり作成する必要があるでしょう。
契約書を作成するにあたり、必要な項目と検討すべき特約についてご紹介します。

賃貸借契約書に必要な項目

契約書に記載するのに一番重要なのが、お金に関する項目です。
賃料や共益費、敷金・礼金、退去時に返還するお金、解約・違約金などの金額はあらかじめしっかりと決めておきましょう。
いつからいつまでの家賃をいつまでに支払うといった、期間に関する取り決めも重要です。
トラブルを防ぐためにも、滞納したときの対処法なども契約書に明記しておきましょう。
契約者をはっきりと定め、契約者以外に同居人がいる場合は、入居者についても全員記載します。
そうしておけば、契約後にオーナーが把握していない人物が居住するなどの問題が発生したときに、契約違反として対応できるでしょう。
契約書には、契約日と入居日、契約期間についての記載が必要になります。
不動産の賃貸借契約では、2年を契約期間とするのが一般的です。
物件の情報や設備についても、詳細に記載しましょう。
物件の所在地や建て方、構造などを記載して、契約内容が適用される物件を特定します。
エアコンなどの設備は、記載がない場合は契約の対象外となり、入居者の都合で処分される可能性もあるので注意が必要です。

一般的な項目以外の特約事項

特約事項とは、一般的な取り決め内容のほかに、オーナーと入居者とで特に決めておきたい内容について記したものです。
誤解がないように、あいまいな表現を避けて、詳細に記載しましょう。
よく挙げられるのは、原状回復やハウスクリーニングに関する特約です。
入居者の故意や過失などで、通常の使用ではあり得ない損害が生じた場合は、入居者の負担になる旨を特約事項に定めておくと良いでしょう。
一般的なレベルを超えるクリーニング費用については、原則としてオーナーの負担になります。
入居者負担となる費用については、その範囲や内容について明確に定め、入居者にご説明して承諾を得る必要があるでしょう。
そのほかの特約として、禁止事項があげられます。
たとえば、喫煙やペットに関するものや、楽器や石油ストーブの使用に関するものです。
ほかの入居者や近所の住民の迷惑になる場合や、物件に損害が生じる可能性がある場合には、あらかじめ特約に禁止事項を設けておくと良いでしょう。
ただし、法律に沿っていなかったり、極端にオーナーに有利だったりする場合は、特約が無効になる可能性があります。

自主管理で賃貸借契約書を自分で作成するデメリット

管理会社に依頼した場合は、豊富な法的知識やトラブルを解決してきた経験から、物件に適した内容で契約書の作成が可能です。
管理会社に頼らず、自分で作成する場合には、記入ミスや漏れが原因でオーナーに不利になる場合もあるでしょう。
賃貸借契約書を自分で作成するデメリットについてご紹介します。

作成する手間がかかる

法的効力を持つ書類だけに、法律に関する知識が必要になります。
専門的な知識や経験のない人にとって、さまざまなケースを想定して、ミスや漏れのない契約書を作成するのは、精神的な負担と大変な手間がかかるでしょう。

記載ミスによる不利益が生じる可能性がある

契約書に記載ミスや漏れがあると、意図しないところでオーナー側に不利な契約になる場合があるでしょう。
管理会社に依頼する場合は、これまでの経験から起こりうる事態を想定した上で要件を記載して、法律の知識をもった専門家が契約書を作成します。
自主管理では、専門家のチェックを受けられないので、ミスに気づかないまま契約が交わされるケースもあり得るでしょう。

記載漏れによりトラブルになる可能性がある

賃貸借契約では、明記しておくべき項目が複数あります。
内容に漏れがないかの確認には、専門的な知識と経験が必要です。
たとえば、入居者から騒音などの苦情がでた場合に、オーナー自ら対応しなくてはなりません。
契約時に苦情内容に対する記載がない場合は、苦情を出したほう、出されたほう、双方に納得してもらい解決するのは難しいでしょう。
必要事項が漏れたまま契約を交わすと、問題が発生したときに根拠がありません。
なかなか納得してもらえず、トラブルに発展する可能性は高くなるでしょう。

まとめ

自主管理で賃貸借契約を結ぶ際には、後のトラブルを防ぐために、契約書を交わす必要があります。
自分で作成するには、法的な専門知識とさまざまなケースの想定が必要です。
契約内容に漏れやミスがあった場合はオーナーの不利益になる可能性もあるので、不安な場合は専門家に相談することをおすすめします。