賃貸経営における孤独死リスク対策の必要性とは？発生時の対応や損失を紹介

年々増加傾向にある孤独死ですが、発生してしまったときに対応するべきことや、賃貸経営に与える損失については知らない方も多いのではないでしょうか。
この記事では孤独死発生時の賃貸借契約や大家が対応すべきこと、おすすめのリスク対策について解説しています。
賃貸物件の管理や経営をしている方はぜひ参考にしてください。

入居者が孤独死した場合の賃貸借契約

入居者が孤独死やなんらかの理由で亡くなった場合、勝手に大家の判断で賃貸借契約の解約や継続を決定できません。
ここでは賃貸借契約とはどのような契約で、契約相手である入居者が亡くなった場合はどのような対応が必要かをご説明します。

賃貸借契約とは

賃貸借契約は、借主が貸主の物を対価を払って使用し、契約終了時に返還することを約束するもので、民法601条で定められた契約です。
借主は契約の範囲内で物を使用し収益を得られる「賃借権」を所有できる一方で、家賃を支払う義務「債務」を担います。
貸主の承諾があれば、借主は賃借権の譲渡・転貸できるものとされているほか、借主が亡くなった場合、賃借権は財産に属した権利義務の1つとして相続人に承継されます。
孤独死の場合も、賃借権は相続人によって引き継がれるため、入居者が亡くなったからと言って賃貸借契約がただちに解約されることはありません。
連帯保証人や緊急連絡先に連絡して相続人を確認し、相続人に契約を継続するかの判断を仰ぎましょう。

相続人の確認

入居者が亡くなった場合、大家は連帯保証人や緊急連絡先に連絡して相続人を確認し、相続人と賃貸借契約について相談する必要があります。
連帯保証人や緊急連絡先に連絡が付かない場合、警察に確認することも1つの方法です。
孤独死の場合、遺体は警察に引き取られ、警察が事件性の確認や親族への連絡をおこなうため、警察で親族の連絡先を確認できるでしょう。
相続人が見つかったら、賃貸借契約の継続有無を確認しますが、一般的に解約する方が多く、解約の場合は残置物処理や原状回復の対応を依頼します。
万が一相続人が見つからなかった場合は、弁護士に相談し、相続人や相続財産の確認・管理をおこなう相続財産管理人を選任してもらう必要があります。
相続を放棄されてしまうと、相続人へ費用請求ができず、原状回復もスムーズに進められなくなってしまうため、相続人への連絡は慎重におこないましょう。

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賃貸物件入居者の孤独死発生時に対応すべき3つのこと

管理している物件で孤独死が発生したとき、大家はどのような対応をすべきでしょうか。
勝手な判断で部屋の復旧作業を進めるとトラブルになりかねないほか、多額な費用をすべて大家が負担することになる可能性があります。
ここでは孤独死発生後から新規入居者の募集を始めるまでに、大家が対応すべき3つのことをご紹介します。

残置物の処理

入居者が孤独死した場合、まず最初に残置物の処理が必要です。
残された家具や衣服といった家財の所有権は相続人に移るため、大家だからと言って勝手に処理することはトラブルの原因となります。
残置物の処理が済んでいない場合、原状回復や入居者の募集をかけられません。
高額な処理費用がかかる場合もあるため、必ず相続人へ連絡を取って処理を依頼しましょう。
あらかじめ契約時に、残置物の処理について残置物引き取り人や委任契約などの取り決めをしておくと、スムーズに処理ができます。

原状回復費用の請求

残置物の処理が完了した後は、原状回復の対応をします。
原状回復とは、孤独死があった部屋を、入居ができる元の状態に戻すことです。
入居者の故意や過失、異常な損耗・毀損による復旧費用は相続人もしくは連帯保証人に請求できます。
亡くなってから発見されるまでの時間が長ければ長いほど、遺体の腐敗によって特別な清掃が必要となり、高額な費用がかかる可能性が高いです。
また、残置物の処理や原状回復が完了し、部屋の明け渡しが完了するまでは家賃が発生するため、賃料も忘れずに相続人や連帯保証人へ請求しましょう。

損害賠償の請求

孤独死が発生した場合、入居者や近隣住民に知られることはもちろん、事故物件として新規入居者への告知義務が発生する場合もあります。
そのため、原状回復したとしても新規入居者が決まりにくい、家賃の減額が必要など、大家が金銭的な損害を被る可能性が高いです。
入居者の死亡原因や状況によっては、大家が被った損害を相続人や連帯保証人に損害賠償請求できます。
請求できるのは、自殺など入居者に故意・過失があると認められた場合のみのため、必ずしも請求できるとは限りません。
損害賠償請求はできなくとも、原状回復費用は請求できるなど、状況や相続人・連帯保証人との話し合いによって異なるため、一度弁護士に相談すると良いでしょう。

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賃貸管理で大切な3つの孤独死リスク対策

入居者が孤独死した場合、残置物処理費用や原状回復費用、新規入居者への家賃減額など、大家が大きな損失を被る可能性が高いです。
孤独死は年々増えていて、その内約40%は20〜50代と言われているため、入居者の年齢が若い場合もリスク対策が必要となっています。
ここでは3つのリスク対策をご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

孤独死対応の保険加入

1つ目のリスク対策は、孤独死対応の保険に加入しておくことです。
現在は孤独死対応の保険を扱う保険会社が増えていて、入居者向けと大家向けの2種類があります。
大家向けの保険は大家負担ですが、家賃損失保証があり、保険金の受取人が大家もしくは管理会社となるため、保険金を受け取れます。
一方で入居者向けの保険の場合、保険料は入居者負担となり、受取人が入居者の相続人です。
家賃損失保証がないほか、相続人に連絡が取れない場合やいない場合は、スムーズに大家へ支払いがされない可能性があるため注意しましょう。

連帯保証人・緊急連絡先の把握

2つ目のリスク対策は、連帯保証人や緊急連絡先をよく確認しておくことです。
賃貸借契約を結ぶ際には確認していても、長く住んでいる入居者など、連帯保証人や親族の状況が変わってしまう可能性があります。
とくに相続人が相続を放棄してしまった場合、大家が相談し、費用請求できる相手は連帯保証人しかいません。
万が一の時に連帯保証人や親族と連絡がとれず、相続人の確認や残置物の相談、費用請求ができないことがないよう、最新の情報・状況を把握しておきましょう。
連帯保証人および相続人と連絡が取れるよう、連帯保証人を親族や相続人限定にしておくことも対策の1つです。

終身建物賃貸借契約の締結

3つ目のリスク対策は、終身建物賃貸借契約を結ぶことです。
終身建物賃貸借契約とは、入居者が亡くなった時点で、賃借権が相続されることなく契約が終了する賃貸借契約のことを言います。
入居者の年齢が60歳以上の単身もしくは家族の場合に限られるほか、所有する賃貸物件が一定の基準を満たし、都道府県知事の認可を得ている必要があります。
終身建物賃貸借契約を結んでいる場合、事前に残置物の処理方法を決めておくことができ、万が一入居者が死亡した場合もスムーズな処理が可能です。

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まとめ

入居者が孤独死した場合、原状回復費用の負担や新規入居者の家賃減額など、大家に大きな損失が出る可能性が高いです。
相続人に連絡が付けば、費用請求や原状回復の対応を依頼できますが、相続放棄などで費用請求ができない場合もあります。
万が一に備えて、保険加入などできる限り孤独死リスク対策をしておきましょう。