賃貸の長期空室が続く原因とは？家賃設定や物件管理でできる対策をご紹介

所有物件の長期空室による家賃収入の減少を改善するためには、何らかの対策をおこなう必要があります。
放置したままでは引き続き入居者が決まらないままとなる可能性があるため、早めの原因特定と対策が重要です。
この記事では、賃貸物件の家賃設定や需要と供給の関係のほか、物件管理の3つの面に焦点をあて、長期空室の原因とその対策をご紹介します。

長期空室の原因と対策①適切な家賃に設定する

入居者にとって、家賃は毎月の大きな支出の一つとなります。
そのため家賃がなるべく低く、より良い条件が整っている物件が人気の傾向です。
現在、長期空室が続いている場合は、この家賃設定を一度見直してみましょう。
相場より高い価格設定になっているだけで、入居を避けられる原因の一つになるため注意が必要です。

相場より高い家賃は入居者を遠ざける

所有物件の築年数やグレードなど、物件の状態に見合わない高い価格を設定していると、入居者が決まらず空室が続く原因になるため注意しましょう。
たとえば、築年数が経過しているにもかかわらず、家賃を高く設定したままの場合などは見直しが必要と言えます。
一般的に、近隣に間取りや設備などの条件がほとんど同じ募集物件がある場合は、より家賃が低い方に入居者が集まる傾向です。
それにくわえて築年数が経過していない物件ほど人気があるため、このような物件に対抗するためにも、家賃を高く設定しすぎないように対策する必要があります。

家賃相場を把握する

近隣の物件よりも高い価格設定になることを避けるためには、まず相場を把握しましょう。
賃貸情報誌を確認したり、日頃からつながりのある不動産会社に相談したりすると、近隣の相場を知ることが可能です。
また条件が似ている近隣の物件を参考にする方法もあります。
そもそも条件が似ている場合、家賃が低い物件に入居希望者が集まるため、その物件よりも所有物件の家賃を下げなければいけません。
もしくは、ペット可にするなど特定の条件を付ける工夫をする必要があるでしょう。

家賃の値下げを避けて入居者を募集する方法

家賃は一度値下げをすると、のちに値上げすることが難しいものです。
また空室になる度に値下げを続けると、貸主の家賃収入が減少する一方になってしまうため注意しましょう。
値下げを繰り返さないための対策としては、フリーレントで入居者を募集する方法が挙げられます。
フリーレントは一定期間、家賃支払い無料で賃貸への居住が可能になるシステムです。
毎月の大きな支出となる家賃支払いが一定期間無料になることは、入居者にとって大きなメリットとなり、魅力的な物件として入居を検討するきっかけになるでしょう。
それにくわえて、貸主としても値下げをせずに入居者獲得につなげられる方法となるためおすすめです。

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長期空室の原因と対策②需要に見合った条件を整える

所有物件の条件と入居希望者の求める条件がマッチしていなければ、入居に結びつけることは難しくなっています。
しかし、当然ながら立地条件などは改善が難しいため、それ以外の条件に手をくわえて変更するなど工夫が必要です。

需要と供給をマッチさせる重要性

賃貸物件自体の需要は高くても、入居希望者が求める条件が所有物件に整っていないと、空室が続く原因になってしまいます。
たとえば、過疎化が進むエリアや交通の便が悪いエリアは、そもそも入居者が得にくい状態です。
そのため、前述したフリーレントで入居者を募集したり、近隣駐車場を用意したりする必要があります。
また近隣物件は満室にもかかわらず、自身の所有物件だけ空室が目立つ場合は、単純に入居したいと感じる魅力が欠けているかもしれません。
いずれの場合も、入居者獲得のためには所有物件の現状を見直し、需要に見合った条件を整えるなど工夫が必要になります。

近隣物件との差別化をする

所有物件の条件を改善し近隣物件と差別化をすることにより、入居者を獲得しやすくなります。
とくに築年数が経過している物件や交通の便が悪い駅遠の物件は、それだけで築浅・駅近の物件に劣るため、設備などを整えて条件を改善することがおすすめです。
たとえば、防犯や防音性能の強化・宅配ボックスの導入などアピールできるポイントが増えれば、それだけ入居者獲得に効果が期待できます。
またペット可物件にしたり女性専用の物件にしたりなど、特定のニーズに応える条件を設定することもおすすめとなっています。

物件特有の強みをアピールする

設備などの条件を改善する以外にも、所有物件特有の強みを押し出してアピールすることも一つの方法です。
たとえば、駅遠物件であれば静かな生活環境を条件に物件を探す方に向けて、閑静な住宅街に位置していることをアピールできます。
また近隣に生活利便施設がそろっているだけで、好条件と捉えてくれる方もいるでしょう。
このように交通の便が悪いエリアなど改善が難しい悪条件があったとしても、物件の強みとして工夫しアピールをすると、入居者が見つかる可能性が高まります。

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長期空室の原因と対策③衛生的な物件管理を心がける

物件管理が行き届いていない物件は、建物だけではなく各部屋の生活環境の悪化を招いてしまいます。
その結果、内見者に良い印象を与えられず入居に結びつかない可能性があるため、注意が必要です。

共有部分の掃除

賃貸物件の共有部分は、物件の第一印象となる重要な部分です。
そのため、とくにエントランスや共用廊下は管理を徹底し、清潔さを保つ必要があります。
たとえ設備や立地などの好条件がそろっている場合でも、共有部分の管理が行き届いておらず清潔さが感じられない物件は、入居者を得ることは難しくなっています。
それにくわえて、現在の入居者にも良い印象を与えられず、退去を検討する原因にもなりかねません。
物件全体の入居率の低下を招いてしまう大きな原因になるため、物件管理は怠らないように注意しましょう。
なお、掃除の際には砂埃やゴミはもちろん、入居者の傘などの私物や虫の死骸が放置されたままにならないようにしてください。
また貸主自身で物件管理をおこなっていて、掃除まで手が行き届かない場合には、管理会社への委託を検討することもおすすめです。

空室部屋の掃除

空室部屋の管理を怠ると、空気の循環がおこなわれないため埃が積もり目立つ可能性があります。
管理不足を感じさせる原因となり、内見者に良い印象を与えられないため、定期的に換気や掃除をおこなうようにしましょう。
また空室部屋を放置すると、悪臭や害虫が発生する可能性があるため注意が必要です。
悪臭や害虫が発生する主な原因としては、排水管が考えられます。
通常、排水管はS字になっている部分に水が溜まり、下水から上がってくる悪臭や害虫を防ぐシステムになっています。
入居者がいる部屋では、キッチンや風呂・洗面台などの水回りが定期的に使用される環境にあり、このS字部分に水が溜まる状態が保たれるため問題はありません。
しかし、空室部屋は長期にわたり水回りが使用されないため、S字部分に溜まった水が蒸発してしまい悪臭・害虫を防げなくなってしまいます。
その結果、部屋中に不快なにおいや虫の死骸が散乱する事態を招きます。
そのような室内環境では、たとえ共有部分を綺麗にしていたとしても、入居を避けられる原因になるため注意しましょう。
排水管の水の蒸発を防ぐためには、2週間に1回程度で水回りの水を流し、掃除をすることがおすすめです。

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まとめ

長期空室の原因として、家賃が相場よりも高いことや需要と供給がマッチしていないほか、物件管理が行き届いていないことなどが考えられます。
それぞれ放置したままでは、空室が埋まらず家賃収入の減少が続くため注意しましょう。
物件の条件を改善すると入居者獲得につなげられるため、可能な限り早い対策をおすすめします。