賃貸管理物件のふすま交換は誰の負担か？修繕費の相場と張り替え方法も解説

所有している賃貸物件のなかに和室があると、ふすまが破れるなどして修繕が必要になるケースもあるでしょう。
ふすまを張り替える費用は、入居者とオーナーのどちらの負担になるのか、悩まれている話を耳にします。
この記事では、賃貸物件のふすま交換は誰が費用負担するのか、修繕費用の相場や、張り替え方法も解説するので、賃貸管理や経営をされている方はお役立てください。

賃貸物件のふすま交換は誰が費用負担するのか

賃貸物件に備えられているものには、減価償却を考慮する資産のほか、資産に含まれない消耗品があります。
減価償却の対象となる資産は耐用年数が定められ、その年数を過ぎているものの交換などはオーナーや大家さんの役割になるのが一般的です。
一方、消耗品は賃貸借契約の期間中において、入居者が交換するものに区分されます。

ふすまは消耗品

ふすまは消耗品に含まれ、賃貸借契約の期間中に交換が必要になった際には入居者の費用負担によりおこなうのが一般的になります。
このようなケースを想定し、賃貸借契約には交換時の指定業者についても記載しておくと判断しやすくなるのでおすすめです。
費用の支払い方法についても、直接指定業者へ支払うのか、オーナー・大家さんや管理会社へ支払うのかなどを契約書に記載しておきましょう。

入居者負担特約

賃貸借契約において、ふすま交換について入居者負担でおこなうと明記するようなケースのことを入居者負担特約と呼びます。
畳や障子など、交換に関して貸借人がトラブルにならないよう契約書に規定しておくのが妥当といえます。
国土交通省によりトラブル防止のために定められているのが、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインです。
ガイドラインの中では、ふすまは消耗品としての性格が強く、張り替え等の費用について賃借人の負担とするのが妥当であると、取扱いの考え方が明記されています。
その上で、賃借人が判断しやすくなるよう契約書に明記しておくと良いでしょう。

オーナー・大家さんの負担になる場合

賃貸借契約の期間中における交換は入居者の費用負担によりおこなうのが一般的ですが、退去時に交換が必要な場合はオーナーや大家さん側の負担と考えられます。
また、契約期間中であっても経年劣化により変色したケースなどでは、オーナーや大家さん側の負担と考えるのが妥当といえます。
しかし、入居者負担特約として契約書において賃借人が負担すると定めている場合には、この限りではありません。
この場合、賃借人に対し、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの負担を求める点について説明しておくとトラブル防止につながるでしょう。

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賃貸物件のふすま交換に必要な費用の相場

交換する際には、紙の部分だけなのか、枠全体になるのかによって必要な費用が変わってきます。
ここでは、交換箇所のケースなどを区分して費用の相場と賃借人に対する注意点を解説するので参考にしてください。

紙の交換

紙の部分を破いてしまったときはホームセンターなどで道具や材料を揃えれば、自分で交換できるケースが多くあります。
素材にもよりますが、材料代は1枚あたり1,000円～3,000円程で済み、指定業者などに依頼する場合は3,000円～8,000円程と考えておきましょう。
道具は、一度揃えると今後も使えるので、使いやすいものを選ぶことをおすすめします。

枠全体の修繕

枠全体を修繕するときは、DIYが得意な方は別ですが、一般的には指定業者などに依頼するほうが得策です。
この場合、1枚あたり1万円～3万円程の費用を覚悟しておいた方が良いでしょう。

賃貸借契約の期間中における賃借人に対する注意点

賃借人のなかには、契約期間中の交換は自己責任と考えてオーナーや大家さん、管理会社に相談しないで作業をしてしまう方がいます。
賃貸借契約書において指定業者を定めるケースなどは、この点について賃借人にご説明してください。
場合によってはオーナーや大家さんが費用負担する可能性もあると伝え、何かあった場合には管理会社などへ相談するよう促すと、賃借人に理解される効果が高まるでしょう。

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賃貸物件におけるふすまの張り替え方法

種類にもよりますが、ホームセンターなどで道具や材料を揃えれば、自分で交換でき費用を抑えられます。
ここでは、ふすまの種類と紙を区分するとともに、簡単な張り替え方法をご紹介します。

種類

本ふすまは、日本で昔から使われているタイプで、今でも和室や日本家屋など多くの建物に用いられており、もっとも代表的で伝統的なものです。
木材と紙で作られており、軽量で通気性が良く、ねじれやソリに強いのが特徴です。
初心者でも扱いやすく、枠を外して紙を交換すると長く使用できます。
デザインの変更やメンテナンスも自分で簡単にできるでしょう。
戸ふすまは、和洋折衷の建物に使われており、和室側にふすま紙を張り、洋室側には壁紙を貼ることにより違和感なく部屋を仕切れます。
骨組みにはベニヤ板が使用され、耐久性が高くて丈夫で、全体が重いのが特徴です。
枠が取り外せないため、張り替えが難しく初心者にはメンテナンスしにくいでしょう。
木材の代わりとして発泡スチロールや段ボールを芯材に使用したものもあり、量産できるため費用を抑えられるのが特徴です。
アパートなどの賃貸物件に設置されているケースが多く、とても軽量で、耐久性が低く枠の取り外しができないため、張り替え作業はおこなえません。
このような点で、自分で張り替えできるのは本ふすまに限られるでしょう。

ふすま紙

一般的には紙製と布製のものが主流ですが、最近ではビニール製のタイプもあります。
紙の場合は、新鳥の子、上新鳥の子、鳥の子、本鳥の子の順で、織物では普及品織物、中級織物、上級織物の順でランクが高くなります。
本鳥の子と上級織物は、一般市場での販売がほとんどおこなわれておらず、DIYには適していません。

張り替え方法

紙の接着にはのり、アイロン、シール、テープなど製品によって手法に違いがあります。
また、紙を剥がして新しいものに張り替える場合と、剥がさずに上から重ね貼りする方法があります。
シールタイプは裏側に両面テープがついていて、多くの道具を準備する必要はありません。
初心者には、剥がせるシールやテープを重ね貼りする方法が簡単なのでおすすめです。

作業手順

ふすま紙のほか、カッター、マスキングテープ、両面テープ、定規かスキージーを用意してください。
最初に土台となるふすまにマスキングテープを貼り、その上から両面テープで新しい紙を貼りつけると、次に張り替えるときにも簡単に剥がせて跡も残りにくくなります。
また、接着力を高めるためテープの幅は5cm前後のタイプを準備すると良いでしょう。
はめ込み式の引き手はこじ開けて外せますが、ネジ留めや釘留めされている場合にはドライバーやペンチ、ハンマーを使い外してください。
ふすまの大きさに合わせて新しい紙を切り、はみ出しても貼りつけた後にカットできるので、少し大きめに切っておくと安心です。
次にマスキングテープを枠に沿って貼りつけ、枠に合わせてカッターを使用すると切りやすくなります。
上下30cm程の間隔を開けて横にマスキングテープを貼り、そのうえに両面テープを貼ってください。
紙をロール状に丸めて、上から順に両面テープをはがしながら紙を貼りつけていきます。
むらが出ないよう上部を画鋲などで仮止めして、紙が真っすぐになっているかを確認しておきましょう。
はみ出た紙は、定規を使ってカッターで切り、引き手の部分に穴を開けて取りつければ完成です。

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まとめ

契約期間中の交換は入居者負担で、退去時に交換が必要な場合はオーナーや大家さん側の負担になるのが一般的ですが、入居者負担特約を定める方法もあります。
ふすま紙の張り替え方法はご説明したとおり比較的容易です。
どこまでの負担を入居者に求めるかを十分に検討し、賃貸物件管理や経営をおこないましょう。