賃貸管理での自主管理と管理委託の違いは？そのメリットとデメリットも解説

昔の賃貸物件は、大家さん自らその建物や入居者の管理をおこなっていました。
ただ現在の賃貸管理は昔と比べ、専門的な知識が必要となっていて、これからはさらに専門的かつ複雑になってくると考えられるわけです。
ではその管理業務について、自主管理と管理委託の違いやそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

賃貸物件での管理業務において自主管理と管理委託の違い

賃貸物件の管理業務についてですが、オーナー自らがその物件を管理する自主管理と、管理会社など外部の業者に管理を依頼する管理委託があります。
この管理委託と似たようなものにサブリースがありますが、こちらは管理会社に物件そのものを貸したうえで管理と運営を任せるといった方法です。
その管理業務の内容についてですが、国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書に定義として記されているものを参考にして話を進めていきます。
その管理委託契約書で定義されているものとして、まずは事務管理業務があり、この内容は管理組合の会計の収支の調定や出納管理など、主にお金の流れのチェックとなります。
またその建物の維持や不具合が発生した際の修繕に関して、その企画と実施の調整もおこなうようになっていて、修繕業者の選択や日程の調整などがこれに当たるわけです。
そして清掃業務も建物を管理していくうえで重要なものですが、エレベーターや階段といった建物の共用部分はもちろん、駐車場や花壇なども管理の範囲となります。
ほかにも、グリストラップや浄化槽、ゴミ収集場などの清掃と管理もおこなわなければならず、場所によって異なる掃除の方法については、管理委託契約書に規定されています。
最後は建物・設備管理業務で、その建物を維持していくうえで必要となる検査や点検をおこなうもので、ここへの力の入れようにより、建物の劣化具合に差がでるわけです。
この業務は基本的に、1年をとおしての点検スケジュールを組むところから始まり、そのスケジュールにそって点検業者に依頼をします。
依頼後は点検の実施日を調整して、点検後にはその報告書を作成し、もし点検によって不具合が見つかれば、その部分の改善策の提案をおこないます。
この点検には法律で定められた法定点検と、通常おこなう定期的な保守点検があり、とくに法定点検は点検後の報告義務があるため、かならず報告書を作成してください。
もちろんこういったもの以外にも、たとえば入居者からのクレーム対応や、急な水漏れなどの修繕、家賃滞納者への督促と回収などその仕事内容は多岐にわたります。

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賃貸経営において自主管理と管理委託のメリットについて

所有する賃貸物件を自主管理する際のメリットについてですが、もっとも大きな恩恵としては費用を抑えられるといったものが挙げられます。
管理を委託すればその管理業者に対しての委託料を支払わなければならず、その費用の上限に決まりはないのですが、相場としては家賃収入の3～5%程度です。
しかし自主管理であれば、この委託料の負担はないため、基本的に家賃収入がそのままオーナーに入ってくる仕組みとなっているわけです。
そしてこの家賃収入は現金収入でもあるため、売掛金と違いタイムラグがなく受け取れ、キャッシュフローを良好な状態に保ちやすいといったメリットもあります。
次のメリットとしては、オーナー自らが現場で管理するため入居者との距離が近くなるといった点で、入居者の不満やクレームにいち早く気付けるわけです。
そのためトラブルが大きくなる前に迅速な対応ができ、入居者の満足度も上がり、ひいてはそれが入居率のアップにもつながっていくのです。
こうして自主管理を続けていけば、その経験と知識が蓄えられていくため、自主管理から管理委託へ変えた方でも、また自主管理へ戻す場合にその経験が役に立ちます。
これに対し管理委託の場合のメリットですが、オーナーが管理に関わる必要がないため、手間と時間が省け、本業がある方はその本業に専念できます。
さらに管理業者は基本的に建物の管理以外にも入居者募集もおこなってくれるため、空室率を抑えられ、安定した家賃収入が見込めるようになるのです。
また日常的・定期的な点検や清掃をおこなってくれるため、建物の劣化を最小限に抑えられ、それにより資産価値の下落リスクも低減できます。
またオーナーが遠方に住んでいるといったケースでも、管理委託であれば管理業者がすぐに対応してくれるため、オーナーが現地へいく必要がなくなるわけです。
このようにオーナーが現地へいかなくても管理ができるのであれば、遠方で複数の物件を持つのも可能で、事業としての可能性を見出せるのもメリットと言えます。
つまり管理委託には委託料が発生しますが、オーナーの手間と時間が省けるというそのメリットを最大限に活用すれば、委託料の価値以上の収益を上げるのも可能なのです。

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自主管理と管理委託のデメリットについて

自主管理によるデメリットについてですが、まずは人と建物とお金の管理をすべて自分でおこなわなければいけないため、オーナーとして大きな労力が必要となります。
人に関しては、入居者募集や入退去の契約はもちろん、クレーム対応はいつ起こるか分からないもので、24時間365日準備をしておかなければいけません。
このクレームが発生した際、もしオーナーが遠方に住んでいたり、仕事で出先にいたりすれば対応が遅れ、クレームがさらに大きくなるケースも考えられるわけです。
そしてクレーム対応が遅れたり、クレームが大きくなり収拾がつかなくなったりすれば、入居者がそれを不満に思い、最悪の場合、入居者の退去につながってしまいます。
入居者が退去すれば、最終的に家賃収入の見込みが立たなくなってしまい、賃貸物件の運営自体、困難な状況へ陥っていくわけです。
次に建物の管理についてですが、オーナーだけでは、日常的な点検や清掃が充分できず、また定期的な点検や修繕をおこなうための業者選びにも手が回らなくなってしまいます。
こうして建物の管理ができない状態が続いていくと、建物の劣化が早くなる恐れが出てくるうえ、ゴミ置き場などの衛生上の問題も出てくるわけです。
こうした建物は資産的な価値も下がりやすく、将来的に売却を検討していても、希望している価格では買主が現れない可能性が出てくるのです。
またお金についてのデメリットですが、家賃の未納者がいれば督促をおこない、未納が続けば法的な手続きも必要で、家賃収入が得られないうえ手続きの費用もかかります。
そして賃貸経営を副業でおこなっているオーナーであれば、時間的にも労力的にも本業との両立は難しいと言え、できるなら管理委託をおすすめします。
ただその管理委託にもデメリットと言えるものがあり、1つはやはり委託料がかかるといった点で、自主管理と比べると収益の面では少なくなるわけです。
2つめは、オーナーの管理能力についてで、管理業者に任せっぱなしにしておくと、オーナー自身の管理能力が上がらず、効率や利益率といった面で影響が出やすくなります。

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まとめ

所有する賃貸物件を自主管理するのか、管理委託するのか、そのどちらもメリットとデメリットがあります。
ただ賃貸経営を長い目で捉えると、オーナーとしてできるだけ管理の負担を軽くするほうが良いわけです。
どちらにするかはオーナー自身が決めますが、重要なのは目先の利益よりも長期的な運営なのです。