賃貸経営で災害のリスクにどう備えるのか？減災や保険についても解説

賃貸物件を所有するオーナーにとって、万が一の際の備えは常に考えておかなければいけないものです。
毎年のように大きな災害が起こっているわけですが、それは画面の向こうの話ではなく、いつ自分に起こってもおかしくはないものとして考えるべきなのです。
では賃貸経営においての自然災害のリスクや減災について、また火災保険と地震保険に関しても解説していきます。

賃貸経営者の備えとして知っておくべき自然災害のリスク

日本は世界的に見ても、災害が多い国であると言え、内閣府の過去5年の激甚災害の指定状況一覧では、毎年のように激甚災害が起こっているといったデータが示されています。
中小企業の日本における自然災害の発生状況を見ても、少しずつその件数が増えてきているのがわかるように、今やいつどこで何が起こっても不思議ではない状況なのです。
そういった状況のなかで人が暮らしていく、その拠点となる住まいに関しても、国民の意識は高まっていて、台風や地震などに強い住宅が求められているのです。
その流れは賃貸物件にも及んでいて、オーナーとして経営していくなかで、どういった災害リスクがあるのか、しっかりと把握しておく必要があります。
そのリスクとして、まずは建物の修繕費用の負担があり、これは入居者の責任ではない損害に対しては、そのオーナーが修繕しなければいけないといったものです。
つまり自然災害により、賃貸物件の建物が損壊した場合には、その修繕の責任はオーナーが負うものとなり、高額な修繕費用がかかるケースもあるわけです。
ただ強風によりベランダに置いていた鉢植えが倒れ、それが原因で窓ガラスが割れてしまったといったような場合は、倒れやすいものを置いた入居者に責任があります。
また自然災害により、家具や家電製品などの家財に破損があったり、けが人が出たりした場合についても、原則的には入居者の責任として扱われます。
しかし、そういったケースであっても建物の管理ができていないため、家財の破損やけが人の発生があれば、オーナーがその責任を問われる可能性も考えられるわけです。
こういったリスクに対しての備えとしては施設賠償責任保険があり、この保険に加入すれば、たとえば外壁が崩れ通行人や車両に損害が出た場合でもその補償が受け取れます。
入居者の家財に対しての補償については、入居者家財保険があり、水害などの浸水により被害があった場合など火災保険が適用されないケースで利用できるため安心です。
次のリスクとしては、自然災害が原因でそこに住めなくなり、結果的に賃貸借契約が終了してしまい、家賃収入に影響が出るといったものがあります。
建物の一部の損壊やひどいときには全壊となる場合もあり、そういった状況においては入居者は退去するしかなく、オーナーとしては家賃の請求ができません。
家賃の請求が不可能となった場合に備えての保険としては、火災保険の家賃保障特約が便利で、この特約を付けていると万が一のときも家賃が補償されます。

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賃貸経営の自然災害への備えとして減災が重要

台風や地震などは賃貸経営をするうえで、それを避ける方法はなく、オーナーとしてやるべきものとしては減災があり、これにより被害をなるべく抑えられるわけです。
減災のポイントとしては、土地の性格の把握・建物の管理・コミュニティーによる共助・保険での備えといった4つがありますが、まずは保険以外についてみていきましょう。
では土地の特徴や性格についてですが、これはその立地での危険度を知るのが重要で、ハザードマップや地域危険度測定調査を参考にしてください。
ハザードマップは自然災害が起こったときに想定される被害区域、避難場所や防災関係施設などの位置がその地域ごとに地図でまとめられたものです。
一方の地域危険度測定調査は、災害に対する危険度を測定した調査を言い、そのエリアごとに数値やランクで危険度を表しています。
建物の管理については定期的な点検と修繕が欠かせず、具体的には屋根や外壁では塗装やコーキングなどの防水処理、水の流れに関しては排水溝や雨どいの掃除があります。
また浸水に対しては土嚢の用意や塀の設置、強風への対策としてはペアガラスへの交換やシャッターの設置についても検討する必要があるわけです。
地震への備えとしては、耐震補強を施すのが最適ではありますが、その補強工事が大掛かりになる場合は、費用面での負担も大きくなってしまいます。
そのため、柱の補強など比較的負担の小さな方法での耐震補強もオーナーとしては考えておく必要があり、やらないよりも効果としては充分なものが期待できます。
コミュニティーへの共助については、入居者とオーナーとの間でのコミュニケーションが重要なポイントとなり、互いに意識を高く持っておく必要があるのです。
その方法としてたとえば賃貸物件の共用部にハザードマップを掲示したり、避難訓練をしたり、また入居者全員の安否確認ができるようにしておくといったものがあります。
ほかにも防災型マンションを参考にする方法もあり、もちろん建物の構造自体違うわけですが、ライフラインやトイレの確保など被災時への取り組みは参考になるはずです。

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賃貸経営で自然災害への備えとして保険に加入する重要性について

賃貸経営をするうえで自然災害は避けられませんが、減災といった視点から見ると、保険での備えはオーナーとして必須となるものです。
賃貸物件で必要とされる保険として、まず火災保険は火災保険があり、この保険はその名のとおり火災での被害に対して補償してくれる保険を言います。
しかしその補償範囲は火災による建物の焼失だけでなく、自然災害や人為的な被害など広くカバーされているもので、賃貸経営では必ず加入しておかなければいけない保険です。
火災保険は火災のみならず自然災害での被害についても補償対象となっていて、風水害や落雷、またひょうなどがそれに含まれます。
また人為的な被害については、破壊や事故はもちろん、盗難などについても補償の範囲とされ、いわゆる火事場泥棒に対しても備えられる内容となっているのです。
このように火災保険は火災以外の自然災害に対しても補償されるものですが、一般的には地震を原因とする被害については補償の対象外となっています。
つまりいくら火災保険とは言え、地震によって火災が発生し、それにより建物などに被害が出た場合には補償対象にはならず、津波においても同様となります。
そのため地震に対しての備えとしては、地震保険特約を火災保険に付帯する必要があるわけですが、この地震保険は単独では加入できない点に注意してください。
地震保険特約は地震により建物が損壊した場合に、その修繕費用として保険金が利用できるといったメリットがありますが、実はそれ以外にもメリットがあるのです。
たとえば建物に被害が出て、家賃収入が途絶えてしまった場合に、保険金をローンの返済に充てられるため、オーナーとしては重要性の高い保険と言えます。
また地震保険特約を付帯すると、節税対策にもなり、たとえば年間に5万円超の保険料を支払っているケースでは一律5万円が控除され、所得税が軽減されます。

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まとめ

賃貸経営をしていくためには、あらゆるリスクに対してその備えが必要となります。
その備えとしては減災や保険への加入があり、オーナーとしては建物はもちろん、入居者に対しての損失の補償も考えなければいけません。
火災保険と地震保険特約は重要性が高く、万が一の備えとして必ず加入しておきたいものです。