入居者が家賃滞納するその理由とは？自主管理での対応方法などについて解説

所有する賃貸物件の管理全般をオーナー自らがおこなう管理方法を自主管理と言います。
この方法は家賃収入が丸ごと自分の手元に入ってくるといったメリットがありますが、反面、トラブルには自分が直接対応しなければならないといったデメリットもあるのです。
そのトラブルのなかでもやっかいな家賃滞納について、その理由や対応方法、またやってはいけないことについて解説していきます。

自主管理でよくある家賃滞納の理由について

賃貸物件の管理を管理会社へ委託している場合、もし家賃滞納があってもその管理会社が対応してくれますが、自主管理であればオーナー自らが対応しなければいけません。
また一度家賃の滞納があれば、その入居者はその1度に限らずその後も繰り返し、家賃の支払いが滞るといったケースも多く、オーナーとしては頭の痛いところと言えます。
こういった家賃滞納の対応については、まずなぜ滞納してしまうのか、その理由についてオーナーは知っておく必要があるわけです。
では自主管理においてよくある家賃滞納の理由について挙げていきますが、まずは単に支払い忘れといった、うっかりミスによるものがあります。
家賃の支払いが振込みであれば、その振込みの期日を過ぎてしまっていたといったものや、口座振替であれば口座の残高が不足していたといったものです。
このようなケースは、その入居者の性格もありますが、事前にさりげなくリマインドするなど注意喚起しておけば、ある程度防げるものではあります。
ただオーナーが支払い期日に入金の確認をせず放置していれば、入居者に少しくらい遅れても構わないと勘違いさせてしまう恐れがあるので、期日には必ず確認してください。
次の理由としては急に起こる不測の事態によるもので、たとえば病気で入院していた、親が病気のため急遽実家へ戻ったといったものがこれに当たります。
とくに入院のケースでは、本人と連絡が取れない場合も考えられるため、本人以外に親族など緊急時に連絡が取れる相手を確保しておくのも重要なポイントです。
そして支払いたくてもお金がないといったパターンもよくあり、入居審査のときには安定した収入があっても、その後転職などで収入が悪化して支払えなくなるわけです。
この場合は滞納が常態化する恐れがあり、オーナーとしては家賃が安い物件への引っ越しをすすめるなど、早期に対策を施す必要が出てきます。
ほかにも家賃滞納の理由として、もともと支払う気がないといったものがあり、滞納しても追い出されはしないと開き直った態度で接してくる入居者がいるわけです。
さらに家賃滞納のまま行方がわからなくなってしまう入居者もいて、音信不通のまま月日だけが過ぎていくといった最悪のケースもあります。

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自主管理している賃貸物件で家賃滞納があったときの対応について

家賃滞納についていかなる理由があるにせよ、オーナーとしては何らかの対策を講じる必要があり、早急に支払いを求めていかなければいけません。
自主管理の場合、入居者とオーナーとの距離が近く、支払いの催促がしにくいといったケースもありますが、それを見逃しておくと滞納が当たり前になってしまいます。
ではオーナーとして家賃滞納に対しどのような対応を取れば良いのかを見ていきますが、何はなくともまずは連絡、これに尽きると言えます。
滞納が発覚した際、うっかりミスですぐに支払われるだろうと安気に捉えるのではなく、ここはオーナーとして毅然とした態度で臨むべきです。
つまり家賃の支払い期日に支払いがなされていなければ、入居者に未入金である旨を伝え、早急な入金を促し、事態の早期解決を目指してください。
ただこのとき、来月にまとめて支払うなどといった入居者側の引き延ばしの提案に対しては、それを受け入れる必要はなく、早期の支払いを求めるのが当然の姿勢なのです。
このように家賃滞納に対してはとにかく初動が重要となり、それが入居者の意識付けへとつながるわけで、支払い期日の夕方頃までには連絡できるようにしておきましょう。
しかしこういった支払いの催促をしても入金の確認ができない、あるいは連絡自体出来ないといった場合は、その入居者に対して内容証明郵便を郵送してください。
この内容証明郵便とは、いつどういった内容の文書を誰から誰に送ったのかを証明するもので、オーナーが入居者に対し支払いの催促をおこなった証拠になります。
また連絡が付かないなど状況によっては連帯保証人にもこの内容証明郵便を送付しますが、送るまえにその連帯保証人に連絡を取って状況の説明をする必要があります。
このように滞納者に対してなんらかのアクションを試みるのと同時に、その対応履歴と催促の履歴に関しては書面として残しておくのも忘れてはいけないポイントです。
もし催促や督促によっても家賃に支払いがなければ、最終的に法的手段を取る可能性もあるため、対応履歴と督促履歴を記録しておく必要があるわけです。

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自主管理のケースで家賃滞納があったときにオーナーがやってはいけないこと

賃貸物件のオーナーとしては、未入金の家賃に関して早めの解決をしたいものですが、それでも行き過ぎると違法行為と取られるケースもあるため気を付けてください。
オーナーとしてやってはいけない行為としては、家賃滞納者の部屋へ勝手に立ち入って、支払いの請求をおこなうといったものがあります。
オーナーとしては、その建物の所有者は自分であるためそこにある部屋に関しても自分の部屋であると思いがちですが、この行為は違法行為となる恐れがあるのです。
いくらオーナーであると言っても、その部屋の利用権は借主であるその入居者が持っているもので、その借主の許可なくしてはそこへ立ち入ってはいけません。
もし借主に無断で入室すれば、不法侵入罪はおろか場合によっては窃盗罪や器物破損罪にまで問われる恐れがあるため、この点は承知しておく必要があります。
たとえ借主の許可があり、入室が認められたケースであっても、その借主から退室を求められればそれに従わなければならず、居座ってしまうと不退去罪に問われます。
やってはいけないこととして次は、早朝深夜の電話や訪問があり、具体的には夜の21時から朝の8時までの間は訪問や電話による督促は違法となっているのです。
また適正な時間帯での訪問であっても、3名以上でそこへ押しかける行為は相手を脅したり不安にさせたりする威迫行為となり、これも罪に問われる恐れがあります。
また同じ日に、朝と昼と夕方など何度も訪問して督促する行為も違法となり、さらにメールや電話、SNSなどを使った場合でもその頻度によっては違法とみなされます。
ほかにも借主が不在のときに鍵を交換したり、家財道具を運び出したりすると、前者は住居侵入罪、後者は窃盗罪となり、どちらも自力救済の禁止に抵触するわけです。
これらのように、自主管理での家賃の督促は法律面でやってはいけないものもあり、行き過ぎた行為によりトラブルに発展する恐れがあります。
ただ自主管理ではなく、不動産会社のような管理業者の管理委託を利用すれば、このような場合でもしっかりと対応してくれるため、できるなら依頼するのがおすすめです。

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まとめ

賃貸物件を自主管理している場合、もしトラブルが発生すれば、その対応に生活のほとんどを費やすはめになってしまいます。
家賃滞納に関しては法的な問題も絡んでくるため、個人でその問題を解決していくのは大きな労力を必要とするわけです。
そのため、安心して運営が任せられる管理委託をおすすめします。