不動産投資で注目されるZEHマンションとは？メリットや補助金も解説

不動産投資を考えている方のなかには、他との差別化を検討されている方もいることでしょう。
国が、省エネ住宅のなかでも最高基準をクリアしているZEH住宅を推進しているのをご存じでしょうか。
この記事ではZEHマンションの概要のほか、メリットや補助金制度などを解説するので、不動産投資を考えている方はお役立てください。

不動産投資で注目されるZEHマンションとは

ZEHはゼッチと読み、Net Zero Energy Houseの略で、1年間で消費するエネルギーを正味ゼロに抑えた省エネ住宅のことを指します。
ZEHマンションとは、ZEHを導入するマンションのことで、ZEH-Mと表記されるのが一般的です。

ZEHに必要な内容

ZEHは、高断熱と省エネ設備、創エネの3つの条件を満たす必要があります。
高断熱とは、室内の気温が外の温度からの影響を受けない造りのことで、夏は涼しく、冬は暖かい室内を創出するものです。
高性能な断熱材や窓などを使用し、外気に影響されにくく断熱性の高い建物にします。
外気に影響されにくいため、普通の住宅に比べて冷暖房の必要性が低く、エネルギーを極力使わずに済む点が特徴です。
省エネ設備では、省エネタイプのエアコンや床暖房、効率の良い給湯システム、LED照明など、省エネ設備の導入が必要になります。
また、エネルギーを管理するHEMSシステムを導入しなければなりません。
創エネに関しては、再生可能エネルギーを創り出すシステムを導入する必要があり、主な設備として太陽光発電があげられます。

ZEHマンションの基準

ZEHマンションは、環境に優しく健康に良いエコな物件として注目を受けており普及が進んでいます。
ZEHマンションでは、1棟のマンションか住戸ごとにZEH基準の性能を創出しなければなりません。
マンションにおけるZEH基準は、階数に応じて異なるとともに、創り出すエネルギーを共有部と住宅内に供給する必要があります。
省エネ率は階数が上がるに応じて低くなる点が考慮されるなど、4つに分類されています。
1つ目のZEH-Mはゼッチ・マンションと呼び、100％以上の創エネを含む省エネルギー率が必要です。
Nearly ZEH-Mはニアリー・ゼッチ・マンションと呼び、創エネを含む省エネルギー率について75％以上100％未満が求められます。
ZEH‐M Readyはゼッチ・マンション・レディと呼ばれ、創エネを含む省エネルギー率が50％以上75％未満とされています。
最後に、ZEH-M Orientedはゼッチ・マンション オリエンテッドと呼び、創エネを含む省エネルギー率において再生可能エネルギーの導入は求められません。
ただし、4つとも断熱と省エネとによる省エネルギー率は20％以上を確保するのが条件になります。

▼この記事も読まれています
一棟マンションに投資するメリットとは？失敗しないための注意点をご紹介

不動産投資で注目されるZEHマンションのメリット

ZEHを取得すると、さまざまなメリットが発生します。
また、オーナーだけではなく入居者にとってもメリットが生まれる点が、近年、普及している1つの理由でしょう。

他の物件との差別化

高い断熱性や気密性、省エネ設備を備え、快適な居住空間を提供するZEHマンションは、入居者にとってもメリットが大きい住宅です。
したがって、他の物件との明確な差別化を図ることができ、入居率の向上が見込めます。
入居者にとって最大のメリットは、一般的な集合住宅と比べ光熱費を安くできる点です。
国土交通省の試算において、ZEH基準の高断熱材を使用した住宅は、年間光熱費が約50％削減できると示されています。
また、風呂場でのヒートショックなど寒暖差による事故を防ぐとともに、室内に湿気がこもりにくいのでカビが発生しにくく、遮音性が高い点もメリットにあげられます。
その上、太陽光で発電した電気を貯蔵する仕組みなので、災害時の対策としても安心な住環境といえるでしょう。

高い資産価値

高い省エネ機能を備えることにより、賃貸市場での価値が上昇し、相場より高めの家賃を設定しても入居希望を得られると期待できます。
また、築年数が経過しても、一般的な物件より賃料の下落幅を抑えられるとともに、物件を売却する場合でも、通常より高い値段で売ることができるでしょう。

融資審査における特徴

金融機関からは、一般的な物件と比べて資産価値が高いとともに、築年数の経過による家賃の下落幅が小さく、賃貸収益を長期的に安定できると評価されるでしょう。
このため、金融機関の融資審査を通りやすくなるほか、担保価値が高いので、通常よりも多額の融資を受けることが期待できます。

国の補助制度

ZEHは、国が定めたCO2排出量削減政策の一環としておこなわれており、建築費に対する助成制度が設けられている点がポイントです。
ZEH仕様に対応した建物の建築費は一般的な物件と比べて高くなりますが、補助金を受けることにより実質的な建築コストを抑えられます。

電気の売却収益

ZEHマンションは、ソーラーパネルを設置し、余剰電力を売電できるシステムが導入されているのが一般的です。
売電収入はオーナーの収益にできるほか、建物の共益費などに充当して入居者に還元する方法もあります。
売電収入を入居者に還元する仕組みを導入すると、賃貸市場での人気度が高まり、物件の入居率が向上するでしょう。

2つのデメリット

ZEHマンションにはメリットがある反面、デメリットも考えられるので注意が必要です。
1つ目は、ZEH要件に適合した設備や機材とともに、太陽光発電や外部への売電システムの導入のため、一般的なマンションと比べて建築コストが高くなります。
また、ソーラーパネルにより発電した電力で光熱費の削減や、売電収入を得られますが、太陽光発電による発電量は日照時間に影響するので安定するとは限りません。
発電量が不足すると、期待する光熱費の削減効果や売電収入が得られない可能性がある点もデメリットになります。

▼この記事も読まれています
不動産投資で確定申告が必要なケースとは？必要書類や節税方法を解説

不動産投資で注目されるZEHマンションに対する補助金

ZEHマンションに対しては、新築住宅を開発する事業者向けの補助金制度が設けられています。
一般的な物件と比べて建築費が高くなるので、制度の活用がポイントといえるでしょう。

補助金制度の概要

低層ZEH-M促進事業は、住宅用途部分が1階から3階までの物件を対象とし、補助額は1戸あたり40万円で、上限は年間3億円、1つの事業あたり6億円になります。
中高層ZEH-M支援事業は、住宅用途部分が4階から20階までを対象とし、補助額は補助対象経費の3分の1以内で、上限は年間3億円、1事業あたり8億円です。
超高層ZEH-M実証事業は、住宅用途部分が21階以上を対象とし、補助額は補助対象経費の2分の1以内で、上限は年間3億円、1事業あたり10億円とされています。

補助申請

補助金を申請する際には、はじめにZEHデベロッパーなどを選定します。
ZEHデベロッパーとは、ZEHの補助金制度やデータをまとめている環境共創イニシアチブに登録された建設会社です。
申請手続きはZEHデベロッパーなどがおこなうので、オーナーの負担はありません。
このため、アパートやマンションの設計が完了し、ZEHデベロッパーなどと工事請負契約を交わす際に補助申請を依頼してください。

補助金制度の注意点

補助金は、年度ごとの予算に限りがあるため、申請時期によっては受給できない可能性がある点に注意が必要です。
また、制度を利用するためには、ZEHビルダーやZEHプランナー、ZEHデベロッパーとして認定された業者に開発を依頼する必要があります。
認定業者の数は年々増えていますが、集合住宅に対応できるメーカーが少ない点にも注意しなければなりません。

▼この記事も読まれています
不動産投資における利回りとは？相場や計算方法をご紹介

まとめ

高い断熱性や気密性、省エネ設備を備え、快適な室内環境を創出するZEHマンションは、他の物件との差別化を図れるなど入居率の向上に効果が見込まれます。
しかし、補助金は予算が限られているとともに認定されているZEHデベロッパーなどが少ないので、取り組む際には、できるだけ早めに準備しましょう。