マンションの賃貸経営！メリット・デメリットと向いている方の条件を解説

賃貸経営を始めたいと考えている方で、マンション経営がアパートより有利な点があるのをご存じでしょうか？
同じ住宅系の土地活用でもあるアパート経営と明確な違いがあり、経営するためにはメリット・デメリットを把握する必要があります。
今回は、マンション経営とアパート経営の違い、マンション経営のメリット・デメリットや、マンション経営に向いている条件について解説します。

マンションとアパートの賃貸経営の違い

土地活用のなかでもマンションの賃貸経営は大きな利益が望める可能性があります。
似たような土地活用でもあるアパート経営とは何が違うのでしょうか？
初期投資は高くなりますが、アパート経営よりも有利なポイントが何点かあります。

マンションの賃貸経営とアパートの賃貸経営の違う点

大きな違いは2つありますが、1つは建物の構造の違いです。
アパートは木造や鉄骨造が多く、マンションはRC造やSRC造といった鉄筋コンクリート造で建てられているので、頑丈な造りの建物が多いでしょう。
鉄筋コンクリート造は遮音性も高いので、隣人の生活音が伝わりにくく入居者も快適に生活できます。
外観も木造アパートよりは厚みがある素材を使う場合が多く、高級感を出せたり見栄えよくできるので入居希望者に気に入ってもらう点にもなるでしょう。
もう1つ違う点が室数でアパートよりも規模が大きくなるので、室数も多くなります。
室数が多いので、たとえば引っ越しシーズンで空室が多くなったとしてもアパートよりも全部屋数に対する空室割合が少なく、リスクを抑えられるでしょう。
空室はアパート経営だと大きなリスクですが、室数が多いと空室リスクを分散できます。

マンション経営が有利なポイント

アパートとの違いで構造の違いを解説しましたが、マンションは頑丈に作られているので耐火性や耐震性を入居者にアピールできるでしょう。
遮音性の高さもアピールになり、共用部分もオートロックを設置する場合も多いので快適性や安全面でも有利です。
入居者にとって安全面や快適性は重要視するポイントであり、満たされていれば長期的に入居してもらえるので、安定した賃貸経営がおこなえるでしょう。
満足できる点が多いと、多少高い家賃を設定しても入居者がゼロになる可能性は少ないでしょう。
アパートより耐用年数が長く、資産価値が長期的に落ちにくいのもポイントです。
価値が落ちにくいと、最終的に売却する際にも高値で売却できる可能性があるでしょう。
マンションのRC造やSRC造は3階建て以上の建築が可能になります。
高さのある建物を建てられれば、室数も多くなるので家賃収入も多く見込めるでしょう。

▼この記事も読まれています
管理委託会社に賃貸物件の管理を委託するメリットや選び方を解説！

マンションの賃貸経営のメリット・デメリット

節税対策が高い点や安定的な家賃収入がメリットですが、デメリットも多く存在します。
事前に対策しておくと防げる場合もあるので、準備を怠らないようにしましょう。

マンション経営のメリット

マンションの家賃は景気変動によって下落したりいきなり半値になったりする可能性が少ないので、安定的な家賃収入を得られるのは大きなメリットです。
とくに立地によって適正な家賃相場が決められているので、周辺の競合物件の家賃を調べて活用すれば空室リスクも抑えられるでしょう。
引っ越しシーズンで一時的に空室が多くなっても、室数が多いのでほかの部屋の家賃収入でカバーできます。
2つ目のメリットは、節税対策の高い効果が期待でき、空いている土地を所有しているだけでかかる固定資産税や都市計画税の節税ができます。
相続税も現金をそのまま相続したり、更地を相続するよりも賃貸物件を相続する方が相続税を安くできるでしょう。
不動産所得でマイナスになっても、損益通算ができるので、ほかのプラスになった所得と相殺して税金を抑えられます。
建物の取得費用の一部を減価償却費用として毎年経費計上できるので、所得税の節税になります。

マンション経営のデメリット

マンションはアパートと比べて建物の高さがあったり規模が大きくなるので、初期費用が高くなってしまうでしょう。
ランニングコストも高いので、賃貸経営につまずかないように事前に収支シミュレーションをおこなってください。
賃貸経営では空室は大きなリスクになります。
マンションは室数が多いのでリスクを分散できますが、複数の部屋が長期的に空室だと家賃収入が減ってしまいローン返済が難しくなってしまいます。
建築の前に周辺の空室状況を確認し、空室率を考慮して設計をおこない黒字経営につなげましょう。
災害による被害も大きなデメリットとなります。
共用部の火災保険や地震保険の加入はオーナーがおこないますが、任意で入る地震保険は高額な場合が多く負担も大きくなってしまいます。
ハザードマップ等を活用して、保険に加入するべきか検討しましょう。
災害によるリスク分散として、複数の物件の経営をおこなうのも一つの方法です。

▼この記事も読まれています
賃貸経営で知っておきたい建物構造の違いや特徴を解説！

マンションの賃貸経営が向いている方の条件

マンション経営は土地活用のなかでも安定的な方法で、多くの方がおこなっていますが以下の条件を兼ね備えていると、とくにマンション経営に向いているといえるでしょう。

自己資金が豊富で余裕がある

賃貸物件を建設するときは必ず初期投資をおこないますが、マンションはアパートよりも規模が大きいので費用が高くなってしまいます。
自己資金は初期費用の20〜30%ほど所有しているのが目安となり、自己資金で払いきれない分はローンで残金を払います。
ローンの比率が大きいと、問題が起きて家賃収入が入ってこない場合に返済が滞ってしまうので自己資金に余裕があると多少の問題が発生しても対応できるでしょう。

相続税対策として土地活用をおこなう

数ある相続税対策のなかでも効果的な方法ですが、その理由は優遇措置が適用されるためです。
土地活用で土地にかかる主な税金は4つあります。
そのうち、「固定資産税」「都市計画税」「相続税」の3つは、土地に賃貸物件が建っていると優遇措置があります。
建物が建っていない更地や賃貸物件ではない駐車場だと、優遇措置は一切なく税負担が大きくなるでしょう。
相続税にも優遇措置がなく支払う税金に大きな差が出るので、空いている土地があるなら収益性の高いマンションを建てるのがおすすめです。
現金を不動産化してさらに賃貸物件を建てると、家賃収入が入ってくるので事実上の価値は落ちていないが、評価が下がるため相続評価額が大幅に下げられるでしょう。
土地活用を利用して資産運用を考えている場合にも、家賃収入が入ってくるのでローン返済以外に現金を活用したい方にもおすすめです。

地価が高い場所に土地を所有している

地価が高い場所や都心部のなかでもブランド地は、固定資産税や相続税が高くなってしまいます。
上記でも述べましたが、住宅系の土地活用をすると固定資産税は固定資産税評価額が最大6分の1と優遇措置が適用されます。
相続税はエリアごとに決められている借地権割合により異なりますが、相続税評価額が18～21％引かれるので大きな節税となるでしょう。
自己資金を保有していない場合でも、土地の担保評価が高いと事業費すべてが金融機関からの借入で対応できますので、適切な土地活用といえるでしょう。

▼この記事も読まれています
資産管理法人の仕組みとは？賃貸経営におけるメリット・デメリットを解説！

まとめ

マンション経営は初期投資が高かったり空室による家賃収入減などのリスクはありますが、事前に対策をしておくと土地活用のなかでも大きな利益を生みます。
地価の高い土地を所有しているなど向いている方もいますが、節税効果が高い土地活用なので更地を持っていて活用したのであれば、ぜひ賃貸経営を検討してみてください。