不動産投資で利用できるアパートローンとは？ほかのローンとの違いを解説

不動産投資を検討されている方は、金融機関から融資を受けるつもりではないでしょうか。
アパートなどの賃貸経営を成功させるためには、ローン選びが重要です。
この記事では、アパートローンとはなにか、プロパーローンとの違いやアパートローンを利用する際の注意点について解説します。

不動産投資で利用できるアパートローンとは？

アパートローンは賃貸経営を目的として、居住用の不動産を買うためのローンです。
マンションやアパートなどの集合住宅の購入・建築費用に使えます。
投資用の不動産であれば、一棟まるごとか一室（区分所有権）のどちらにも利用可能です。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンとは、投資用の不動産を購入するために、必要な資金を調達するためのローンのことです。
一方、住宅ローンは自らが居住するために購入する不動産に必要な資金調達に利用します。
借り入れる際には、金利や借入期間などの基本設定にも違いがあります。
どちらも不動産を購入するためのローンですが、返済原資が異なるからです。
住宅ローンは、借りる方の給与から返済していきます。
一方、アパートローンは、アパートの賃借料などの収益が原資です。
そのため一般的には、住宅ローンの方が低い金利で、借入期間を長く設定できる傾向があるでしょう。

審査基準

アパートローンを利用するには、金融機関ごとに設定している、融資の審査基準を満たす必要があります。
主な判断基準は、投資する不動産の収益性や契約者のステータス、物件の担保価値などです。
収益性とは、投資する額に対して、どれだけ収益（利益）が得られるかといった能力を指します。
事業として成り立っていけるか、将来にわたって収益が見込めるかが重要です。
具体的には、不動産の立地や築年数、間取りや家賃などで判断します。
契約者のステータスとは職業以外にも、個人の年収や資産状況、銀行との取引状況などの情報です。
また、経営の実績も重要な判断材料になります。
アパート経営がはじめての初心者よりも、不動産投資や賃貸経営の実績がある方のほうが、審査を通りやすいでしょう。

おすすめの金融機関

まずは、普段から取引がある金融機関に相談するのがおすすめです。
事業をしている方などであれば、メインバンクに相談するとよいでしょう。
経営実績をふまえて、融通を聞かせてもらえるケースもあります。
メガバンクや大手銀行は、審査条件が厳しいものの、金利優遇があり広い地域に対応可能です。
地方銀行や信用金庫は、融資の審査が通りやすく、融通が利く傾向があります。
ただし、アパートなどの投資用不動産への融資には、積極的でない金融機関も多いです。
住宅ローンと同じく、アパートローンも金融機関ごとのさまざまな種類や条件が異なります。
もし、いくつかの金融機関に断られたとしても、あきらめることなく、引き受けてくれるところを探してみてください。

▼この記事も読まれています
一棟マンションに投資するメリットとは？失敗しないための注意点をご紹介

不動産投資で利用できるアパートローンとプロパーローンの違い

ふたつのローンで大きく違うのは、融資の金額や期間、自己資金の有無などの審査基準です。
アパートローンは、審査基準や融資できる上限額などが決まっている「パッケージ型」です。
一方、プロパーローンとは「オーダーメイド型」のローンで、融資する案件ごとに条件が異なり、審査基準も金融機関によって違います。
金融機関ごとに独自の審査をおこなって融資するため、金額や期間なども完全オーダーメイドで、柔軟に設定できるのが特徴です。

資金使途の違い

アパートローンのパッケージ型には、資金使途が限定されている特徴があります。
限定されている使途とは「賃貸経営を目的として購入する居住用の不動産」です。
一方、プロパーローンには、資金使途に明確な制限がありません。
融資を受けたお金で、不動産以外を購入することもできます。
ただし、制限がないというのは建前で、借り入れる際には、金融機関と資金使途の共通認識があるのが大前提になるでしょう。

保証会社の有無

保証会社とは、もしも返済が滞ったときに、ローンの利用者にかわって金融機関への返済金を立て替えてくれる会社です。
保証会社を利用して融資を受けるためには審査が必要になり、保証料の負担も発生します。
プロパーローンは保証会社を用意する必要がありません。
金融機関による独自の基準で審査をおこない、リスクを負って融資するからです。
ただし、一般的には保証会社が必要ない代わりに、連帯保証人が必要になります。

審査基準の違い

プロパーローンの審査基準は、パッケージ型になっているアパートローンのように、収益性や資産価値などに一定の基準があるわけではありません。
融資する金融機関は、案件によって独自の審査をおこないます。
信用度の高さや経営者としての資質なども問われるため、審査は厳しめだといえるでしょう。
ただし、独自の審査基準になるため、プロパーローンの方が好条件で融資を受けられる場合もあります。

金利の違い

アパートローンでは、金融機関によって金利の幅を設定しています。
期間によって違いはありますが、だいたい年2〜5％の金利が相場です。
一方、プロパーローンの金利は一律に決まっているわけではありません。
案件によって、金利も異なるからです。
そのため、収益性などが認められると、低い金利での融資も可能でしょう。

融資額の上限がちがう

プロパーローンは、アパートローンと違って融資の限度額が設定されていません。
パッケージ型ではなく、オーダーメイド型の特徴のひとつです。
金融機関によって上限はさまざまで、案件によって個別に融資内容が決まります。

融資期間の違い

アパートローンの融資期間は、一般的に35年以内で、購入物件の法定耐用年数以内とされることが多いです。
一方、プロパーローンでは、融資期間が決められていません。
案件ごとに期間が決められますが、短めに設定されることもあるため、事前に比較すると良いでしょう。

自己資金の有無

プロパーローンは、アパートローンと違い、ある程度まとまった額の自己資金が必要です。
賃貸経営などの事業が破綻すれば、返済できなくなる貸し倒れのリスクがあるからです。
保証会社を立てずに、金融機関がリスクを負って融資しているからこその対策と言えるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産投資で確定申告が必要なケースとは？必要書類や節税方法を解説

不動産投資でアパートローンを利用する際の注意点

融資を受けて賃貸経営するのに重要なのは、無理なく返済していけるかです。
住宅ローンとは違って控除などの節税制度がなく、基本的には、アパートの収益のみで返済していかなければなりません。
確実かつ余裕を持った返済計画を立てましょう。
万が一に備えて、団体信用保険への加入を融資の条件とする金融機関もあります。
利用する際に気を付けていただきたい注意点は、以下の3つです。

返済比率が高すぎないか

返済比率とは、年収と年間返済総額の割合のことを言います。
返済比率が高すぎると、資金繰りが悪化するリスクが高いです。
返済シミュレーションなどをおこない、無理のない計画を立てましょう。

手元資金を確保できるか

賃貸経営では、突発的な修理や工事が必要になる場合があります。
副業で賃貸経営をされている方は、ケガや病気などで働けなくなったら、本業からの収入減少につながるでしょう。
想定外の支出や収入減少に備えて、ある程度の資金（最低でも3か月分の生活費）は手元に確保しておくのをおすすめします。

リスクをふまえた返済計画を立てているか

不動産経営では、空室リスクや賃料下落リスクから逃れられません。
リスクをふまえて、現実的な返済シミュレーションをおこなってから、計画を立てましょう。
具体的な数値を算出するには、周辺にある賃貸物件の空室率や家賃を参考にしてください。

▼この記事も読まれています
不動産投資における利回りとは？相場や計算方法をご紹介

まとめ

賃貸経営を成功させるためには、ローン選びが重要です。
金融機関によって審査基準が異なり、金利や融資期間も違うため、より好条件なところを探しましょう。
また、アパートローンだけではなくプロパーローンと比較してみるのもおすすめです。