賃貸経営オーナーにも影響するインボイス制度とは？対応方法なども解説

賃貸物件を所有するオーナーは、どのような場合にインボイスが必要になるかご存じですか。
アパートやマンションなどの賃貸物件でも、オーナーに影響が出る可能性があるため、対応しなければなりません。
今回は、インボイス制度とは何か、また賃貸経営に影響する範囲と影響があるオーナーの対応方法やインボイス発行の手続きについて解説します。

賃貸経営オーナーにも影響があるインボイス制度とは

インボイス制度は、2023年10月1日からスタートする、新しい消費税の制度です。
賃貸経営のオーナーのなかにも、影響が出るため、対応を検討しなければならない方がいます。
店舗や事務所などのテナントを貸している場合には、影響が出る可能性がありますので、制度についての理解を深めておくと良いでしょう。

インボイス制度とは

インボイスとは「適格請求書」のことです。
適格請求書発行事業者のみが発行できる請求書で、事業者登録番号や税率ごとに区分して合計した消費税額が記載されます。
この適格請求書（インボイス）を発行できるのは、課税事業者であり、免税事業者は発行ができません。
そして、この請求書がなければ、取引先は仕入税額控除が受けられず、負担が増えてしまいます。
これまで通りの仕入税額控除が受けられなくなるからです。
もっとわかりやすくいうと、制度の導入後からは、免税事業者に支払った消費税は、支払ったものと認めてもらえなくなります。
これを「インボイス制度」といいます。

インボイス制度の導入理由

インボイス制度は、免税事業者の益税をなくすために導入された制度です。
免税事業者とは、前々年度の課税売上高が1,000万円以下の事業者が当てはまります。
売上高が1,000万円を超える場合は、課税事業者となります。
これまで、免税事業者は消費税を受け取っても、納税する必要がありませんでした。
受け取った消費税は、そのまま利益になっている状態です。
このような「益税問題」を解消するべく導入されるのがインボイス制度で、免税事業者の減少が見込まれています。

影響が出る賃貸経営の種類

そもそも、アパートやマンションなどの住居のみで、賃貸経営をおこなっているオーナーには、影響がない制度です。
住宅の家賃は、基本的に消費税が課税されないものだからです。
しかし賃貸オーナーといっても、何を貸しているかによって影響の有無が異なります。
家賃で消費税が課税されるものは、次のとおりです。

●店舗の賃料
●事務所の賃料
●倉庫の賃料
●駐車場の賃料
●賃貸期間が1か月未満の家賃

賃貸アパートやマンションでも、1階部分にテナントが入っている場合には、消費税の課税対象となりますので、注意してください。

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賃貸経営に影響があるオーナーのインボイス制度への対応方法

インボイス制度への対応は、オーナー（貸主）とテナント入居者（借主）の課税状況によって違います。
不動産オーナーは、借主が免税事業者なのか課税事業者なのかによって、とるべき対策を検討しましょう。

住宅のみから賃貸収入がある場合

賃貸経営する住宅から得られる家賃収入には、消費税は課税されません。
したがって、賃貸アパートやマンションを管理するほとんどのオーナーにとって、インボイス制度は関係ないといえます。

オーナーとテナントのどちらも免税事業者の場合

店舗や事務所などのテナントから家賃収入があっても、テナントに入っている事業者が免税事業者なら、インボイスは関係ありません。
免税事業者は、そもそも仕入税額控除が必要ないからです。

オーナーが免税事業者でテナントが課税事業者の場合

店舗や事務所などから家賃収入があり、テナント入居者が課税事業者なら、インボイス制度に対応するかどうかの検討が必要になります。
テナントに入っている事業者は、課税事業者ですから、消費税の納付義務があります。
しかし、物件オーナーが免税事業者だと、インボイスを発行できません。
テナントに入居する事業者にとっては、消費税の仕入税額控除が適用されず、税金を多く納めなければならないわけです。
このような場合にオーナーが検討する対応としては「賃料減額」または「課税事業者になる」という方法があります。
テナントに入居する借主から、仕入税額控除できない消費税分の減額を求められる可能性が高いでしょう。
インボイスに対応できるほかの物件へ移転されてしまう可能性と天秤にかけると、家賃を減額する方が良い場合もあります。
もうひとつは、インボイスの発行が可能な課税事業者になる、という選択肢です。
売上高が1,000万円以内であっても、申請すれば課税事業者になれます。
たとえば、所有する賃貸物件のうち、事務所や店舗などの割合が高い場合や、今後もテナントを増やしつつ賃貸経営していきたいオーナーは検討してみても良いのではないでしょうか。
消費税の納付負担は増えますが、事業拡大や物件競争力の高まりなどが望めるでしょう。

オーナーが課税事業者の場合

そもそもオーナーが課税事業者なら、スムーズに適格請求書発行事業者に登録できます。
2023年10月1日からの開始が決まっているので、なるべく早く登録するようにしましょう。

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賃貸経営オーナーがインボイス制度に対応するための手続き

インボイス制度の導入によって、デメリットがある場合には、課税事業者になるのも方法のひとつです。
ここでは、現時点で免税事業者登録しているオーナーが、インボイスを発行できるようになるまでの手続きを解説します。

課税事業者になる

消費税を納付する義務がない免税事業者から課税事業者になるには、税務署への届け出が必要です。
事業者を変更するには「消費税課税事業者選択届出書」を、管轄の税務署へ提出します。
売上高が1,000万円に満たない事業者でも、課税事業者への変更が可能です。
課税事業者になるメリットには、もちろんインボイス制度へ対応可能になる点があります。
ただし、デメリットも考慮しなければなりません。
消費税を納付しなければならないので、収益が減ってしまいます。
また、確定申告時には、消費税の計算などで手間がかかるようになるでしょう。
それぞれの賃貸オーナーによって向き不向きがありますので、慎重に検討してください。

適格請求書発行事業者に登録する

免税事業者から課税事業者になると、適格請求書発行事業者に登録できるようになります。
登録の手続きは、提出先によって異なるため、注意が必要です。
窓口で手続きする場合には、登録の申請書を税務署に提出します。
郵送で手続きする場合は、申請書を作成のうえ送付しなければなりません。
提出先は納税地を管轄する、インボイス登録センターです。
税務署へ郵送しないように注意してください。
また、e-Taxでの申請も可能です。
e-Taxなら、事業者自身だけでなく、代理の税理士が申請することもできます。

インボイス対応を焦らなくても良い

最後にお知らせしておきたいのは、焦って事業者登録をしなくても良いということです。
インボイス制度には、実施にあたり経過措置期間が設けられています。
2023年10月から制度が開始されますが、その後6年間は段階的に仕入税額控除が認められます。
2026年10月までは80％の控除、2029年10月までは50％の控除が可能です。
いきなり控除額がゼロになってしまうわけではありません。
いったんは何も行動を起こさず、様子を見るといった対応も選択肢のひとつです。
家賃減額や、事業者登録を焦るのではなく、どの対応方法が良いかじっくり検討してみても良いでしょう。

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まとめ

アパートやマンションなどを所有している賃貸経営オーナーのほとんどは、インボイス制度に対応する必要がありません。
ただし、住居以外に店舗や事務所などを賃貸している場合には、注意が必要です。
テナント入居者の課税状況によっては、対応が必要になる場合もあるでしょう。