不動産の底地投資とは？メリットや成功するためのポイントを解説

不動産投資を検討するにあたって、借地権が設定されている土地を購入して収益を得る底地投資に興味を持った方もいるのではないでしょうか。
底地投資では安定した収益が期待できて、建物の管理・修繕などは必要ありません。
この記事では、底地投資とはなにか、またそのメリット・デメリットや成功するためのポイントを解説します。

不動産の底地投資とは

底地とは、借地権の付いている宅地のことで、その土地の所有者が「底地権」を持ちます。
借地権を持つ借地人は土地を自由に使って良い代わりに、地主に地代を支払う決まりになっています。
底地投資とは、その借地権の設定された土地を購入し、地代収入などを得る投資方法です。
底地を購入して収益を得る仕組みと、得られる収益の種類について解説します。

底地投資の仕組み

底地には借地権が設定されているので、更地に比べて使い勝手に不便が生じるかもしれません。
そのため、安価で取引されるケースがほとんどです。
大きな出費は土地の購入代だけで、建物の建設費や修繕費などは借主の負担になります。
ほかの不動産投資に比べて、出資額は低く抑えられるでしょう。
借地人は土地を使用する料金として、地代を地主に支払います。
借地権を設定するには、建物の所有を目的とする必要があるため、継続的な収入が見込めるでしょう。
必要な経費は、底地を購入する際にかかった土地代と諸費用の金額、毎年の固定資産税です。
主な収益は定期的に得られる地代や、建て替えなどの項目ごとに発生する一時金になります。
底地投資においては長期的な運用になる場合が多く、お金の流れを意識して計画する必要があるでしょう。

底地投資で得られる収益

主な収益は、土地の使用料としての地代になります。
地代は土地を借りる方がいる間、継続的に得られる安定した収入です。
土地は建物のように劣化しないので、時間の経過によって地代の収益が下がる可能性は低いでしょう。
借地権があるだけでは、借地人は建物の増改築や名義変更などを行えません。
それらの変更をおこなうには、土地の所有者である地主の許可が必要です。
借地人は承諾料を支払って、地主の許可を得ます。
承諾料については、貸主と借主の同意のもと、契約書に明記しておく必要があるでしょう。
一時金は、建て替えや名義変更などの機会に応じて、不定期に得られる収益といえます。
借地人が建て替えなどで融資を受けようとしたときに、借地権が設定された状態では断られるケースが多いでしょう。
借主から土地を売ってほしいとの要望を受ける場合もあります。
土地を借地人に売却すれば収益になります。
賃貸借契約が終了したときに、土地を更地にして売却することも可能です。

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不動産の底地投資をおこなうメリット・デメリット

底地には借地権が設定されているため、資産価値が低いとされており、需要は高くありません。
しかし、一般の土地との違いを踏まえたうえで、運用方法を工夫すれば、安定した収益を得られるでしょう。
借地権が設定されているため、運用に制限があるなどのデメリットもあります。
ここでは、底地投資のメリットとデメリットを解説します。

収益が安定している

借地権を設定するには、住居や店舗などの建物の建築を目的とすることが前提です。
借りる期間は長期になるのが一般的で、その間は地代として安定した収益を得られるでしょう。
土地は時間の経過に伴い劣化しないため、地代が値下がる可能性は低いといえます。
借地人の同意を得たうえで契約書に明記しておけば、建て替えや増築時の承諾料や契約更新料などの一時金で、臨時収入を得ることも可能です。

リスクが少ない

賃貸経営では、空室があるとその分の賃料が入らず期待した収益を得られないリスクがあります。
底地投資の場合は、長期的な利用が前提になっている場合がほとんどなので、その心配は少ないでしょう。
賃貸物件に対する管理の手間や修繕のコストもかかりません。
建物に関しての管理責任は無く、土地の管理のみおこないます。
自然災害や事故などで、土地に立っている建物が損壊しても、建て替えや修繕の費用を負担するのは借地人です。

底地投資をおこなうデメリット

底地投資は、賃貸物件の家賃収入に比べて、地代収入は少ないのが一般的です。
長期間貸している場合では、地代が以前の料金のままで、周囲と比べて安く設定されているケースもあるでしょう。
すでに決まっている地代の値上げ交渉は難しい場合が多く、高い収益は期待できないといえます。
適切な地代の場合でも利回りは低く、賃貸経営ほどの利回りを得るのは難しいでしょう。
市場への流通性が低く、売却が難しい点もデメリットです。
建物が建っていて、借地権を第三者が所有しているため、購入する側にとっては使い勝手が悪い土地といえます。
そのため査定金額も低くなる傾向にあり、売れたとしても価格が相場に比べて安くなるでしょう。

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不動産の底地投資における成功のポイント

底地投資を成功させるには、土地の選択が重要なポイントです。
期待した収益を得られないからといって、すぐに土地を売却するのは難しいため、慎重に検討する必要があるでしょう。
地代と一時金の設定や、どのような土地を選ぶべきかなど、物件を選ぶ際に確認しておくべきポイントを解説します。

地代が適正価格か確認する

まず、周辺の相場と比較して、適正な価格で地代が設定されているか確認しましょう。
大幅に低い地代が設定されている場合は、定期的に回収できたとしても十分な収益は望めません。
地代の見直しが定期的におこなわれているかの確認も重要です。
古い相場で決められた地代がそのまま変更されていない場合では、適正価格にしようとしても借地人の同意を得るのが難しいケースもあります。
将来的に土地の価値が上がれば、固定資産税もあがります。
地代の値上げが出来なければ、赤字になるケースもあり得るでしょう。

一時金の規定を確認する

借地人が支払う一時金の項目が多ければ、その分収益が増える可能性があります。
契約更新料や建て替えや増改築の承諾料は、一時金の項目として記載されているのが一般的です。
そのほかに、譲渡や名義変更の際の承諾料などがあります。
一時金の規定について、契約書に明確に記載されているかの確認は重要なポイントです。
承諾料や更新料には、法律で定められた支払い義務がありません。
一時金の支払い規定について契約書に記載がないと、借地人に支払いを拒否される可能性があります。
一時金について、地主と借地人の間の口約束で、取り決めがおこなわれている場合もあるでしょう。
その場合には双方に確認をとり、契約時には後のトラブルを防ぐためにも書面にしてもらうことをおすすめします。

需要がある土地を選ぶ

借地人がいる間は定期的な収入を得られる底地であっても、土地の選択は重要なポイントです。
将来的に売却する可能性を考慮すると、需要の高い土地を選ぶ必要があります。
駅が近くて周辺に商業施設があるなど利便性が高い地域が良いでしょう。
新しく開発がおこなわれるエリアでは、資産価値の向上も見込めるため、投資向きの土地といえます。
過疎化が進むエリアでは、借地人に契約を解除されるケースもあるでしょう。
その後売却するにしても、需要が低ければ売却価格は安くなります。
接道義務を果たしていない土地では、新しく建物を建てられません。
土地活用に制限がかかるため、事前に確認しておきましょう。

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まとめ

底地投資とは借地権が設定されている土地を購入して、地代や一時金などから収益を得る方法のことです。
ほかの不動産投資と比べてリスクは少ないものの、利回りが低めであるなどのデメリットもあります。
成功するには、地主と借地人との契約内容をしっかり確認し、需要のある土地を選ぶなどのポイントに気を付けましょう。